1,2 triệu tỷ đồng mắc ở tồn kho và công nợ: Doanh nghiệp địa ốc đối mặt bài toán dòng tiền

Theo báo cáo tài chính quý I, tổng tài sản của 97 doanh nghiệp bất động sản đạt hơn 2,016 triệu tỷ đồng. Trong đó, tồn kho đạt 531.841 tỷ đồng, các khoản phải thu đạt 508.414 tỷ đồng và tiền đặt cọc, trả trước đạt 162.273 tỷ đồng. Tổng cộng, ba khoản mục này lên tới 1,203 triệu tỷ đồng, tương đương gần 60% tổng tài sản toàn ngành.

Đây là đặc điểm quen thuộc của lĩnh vực bất động sản, nơi vốn thường bị "giam" trong quỹ đất, giải phóng mặt bằng, phát triển dự án, xây dựng và bán hàng trước khi quay trở lại dưới dạng tiền mặt. Tuy nhiên, quy mô tài sản lớn không đồng nghĩa với sức khỏe tài chính mạnh nếu các dự án chưa thể mở bán, sản phẩm chưa bàn giao hoặc các khoản phải thu chưa được chuyển thành tiền.

Sự khác biệt giữa quy mô tài sản và khả năng thanh khoản thể hiện rõ qua lượng tiền mặt của doanh nghiệp. Toàn bộ nhóm 97 doanh nghiệp chỉ nắm giữ khoảng 79.055 tỷ đồng tiền và tương đương tiền. Nếu cộng cả đầu tư tài chính ngắn hạn, tổng quy mô tài sản có tính thanh khoản cao cũng chỉ đạt khoảng 192.671 tỷ đồng, tương đương chưa đến 10% tổng tài sản và chỉ bằng khoảng một phần sáu lượng vốn đang nằm trong tồn kho, phải thu và đặt cọc.

Trong cơ cấu tài sản, tồn kho tiếp tục là khoản mục lớn nhất. Đây không chỉ là các sản phẩm chưa bán mà còn bao gồm chi phí phát triển dự án, quyền sử dụng đất, các công trình đang xây dựng và sản phẩm chưa đủ điều kiện ghi nhận doanh thu. Tốc độ chuyển hóa tồn kho thành tiền phụ thuộc trực tiếp vào pháp lý, tiến độ xây dựng, sức cầu thị trường và khả năng bàn giao sản phẩm.

Novaland hiện là doanh nghiệp có lượng tồn kho lớn nhất với hơn 155.000 tỷ đồng, tương đương hơn 61% tổng tài sản. Vinhomes đứng thứ hai với gần 139.000 tỷ đồng. Chỉ riêng hai doanh nghiệp này đã chiếm hơn một nửa tổng tồn kho của toàn bộ 97 doanh nghiệp khảo sát. Phía sau là Kinh Bắc, Khang Điền, Becamex Group, Bluemarq Group và Phát Đạt với quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng mỗi doanh nghiệp.

Tồn kho lớn không đồng nghĩa với rủi ro nếu dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí phù hợp và khả năng tiêu thụ tốt. Ngược lại, khi thủ tục kéo dài hoặc thị trường hấp thụ chậm, lượng tài sản này có thể trở thành gánh nặng lên dòng tiền và chi phí vốn.

Bên cạnh tồn kho, các khoản phải thu cũng đang chi phối đáng kể chất lượng tài sản của doanh nghiệp bất động sản. Toàn ngành ghi nhận hơn 508.000 tỷ đồng phải thu, tương đương hơn 25% tổng tài sản. Đây là phần doanh thu hoặc nghĩa vụ tài chính đã phát sinh nhưng tiền vẫn chưa thực sự quay trở lại doanh nghiệp.

Vinhomes dẫn đầu với gần 269.000 tỷ đồng phải thu, tương đương hơn một nửa tổng phải thu của toàn bộ nhóm doanh nghiệp khảo sát. Theo sau là Sunshine Group, Novaland, Bluemarq Group và Kinh Bắc. Quy mô phải thu lớn đặt ra yêu cầu cao về chất lượng đối tác, khả năng thu hồi công nợ và tốc độ chuyển lợi nhuận kế toán thành dòng tiền thực tế.

Điều này lý giải vì sao nhiều doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận dương nhưng dòng tiền kinh doanh lại âm. Trong số 97 doanh nghiệp được khảo sát, có tới 61 doanh nghiệp ghi nhận lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm. Đáng chú ý, 47 doanh nghiệp vẫn báo lãi sau thuế nhưng chưa tạo được dòng tiền dương từ hoạt động cốt lõi.

Áp lực càng lớn hơn khi ngành bất động sản vẫn đang sử dụng lượng đòn bẩy tài chính đáng kể. Tổng nợ vay của 97 doanh nghiệp đạt hơn 431.700 tỷ đồng, tương đương hơn 21% tổng tài sản. Trong đó, nợ trái phiếu lên tới gần 76.000 tỷ đồng. Sáu doanh nghiệp gồm Vinhomes, Novaland, Kinh Bắc, Becamex Group, Sunshine Group và Khang Điền đang nắm giữ gần 75% tổng dư nợ vay của toàn ngành.

Trong năm 2026, áp lực trả nợ tiếp tục là một biến số quan trọng. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu đáo hạn trong năm nay đạt gần 204.000 tỷ đồng, trong đó riêng nhóm bất động sản chiếm hơn 124.700 tỷ đồng, tương đương khoảng 61% tổng giá trị đáo hạn. Điều này khiến khả năng bán hàng, thu hồi công nợ và tái cấp vốn trở thành yếu tố quyết định đối với sức khỏe tài chính của nhiều doanh nghiệp.

Ở chiều tích cực, môi trường pháp lý đang có những thay đổi theo hướng hỗ trợ thị trường. Các quy định mới liên quan đến đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và tín dụng được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ các nút thắt kéo dài nhiều năm. Tuy nhiên, từ góc độ dòng tiền, hiệu quả thực sự chỉ xuất hiện khi các dự án được phê duyệt nhanh hơn, đủ điều kiện mở bán và chuyển hóa thành doanh thu, tiền mặt.

Sau giai đoạn thị trường tập trung vào câu chuyện pháp lý và nguồn cung, trọng tâm hiện nay đang dần chuyển sang khả năng quay vòng vốn. Bởi với doanh nghiệp bất động sản, giá trị thực của tài sản không nằm trên bảng cân đối kế toán mà nằm ở khả năng biến những tài sản đó thành dòng tiền để duy trì hoạt động, trả nợ và tạo ra tăng trưởng trong chu kỳ tiếp theo.