Bất động sản hút hơn 518.000 tỷ đồng tín dụng, trái phiếu bắt đầu chững lại

Theo số liệu được Bộ Xây dựng dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/6/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng 284.073 tỷ đồng so với cuối tháng 3, tương đương gần 13%.

So với cuối năm 2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng hơn 518.000 tỷ đồng. Trong cơ cấu tín dụng, nhóm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất, với dư nợ 833.558 tỷ đồng vào cuối tháng 6, tăng 49.618 tỷ đồng, tương đương 6,33% so với cuối tháng 3.

Đáng chú ý, tín dụng dành cho hoạt động mua quyền sử dụng đất đạt 314.449 tỷ đồng, tăng hơn 23%. Dư nợ đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất đạt 184.137 tỷ đồng, tăng hơn 32%.

Ở chiều ngược lại, tín dụng dành cho các dự án khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng đạt 80.618 tỷ đồng, giảm hơn 4% so với cuối tháng 3.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, tín dụng bất động sản tiếp tục được kiểm soát theo hướng thận trọng và có chọn lọc. Nguồn vốn được ưu tiên cho các dự án có đầy đủ pháp lý, có khả năng triển khai, hoàn thành và tạo nguồn cung thực cho thị trường.

Khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp bất động sản cũng có sự phân hóa rõ rệt. Những chủ đầu tư có năng lực tài chính, phương án kinh doanh khả thi và dòng tiền ổn định thuận lợi hơn trong tiếp cận tín dụng.

Trong khi đó, các dự án còn vướng mắc pháp lý hoặc có thanh khoản thấp vẫn gặp khó khăn trong việc huy động vốn.

Một yếu tố đáng chú ý là mặt bằng lãi suất cho vay đang có xu hướng tăng. Lãi suất phổ biến hiện khoảng 12-14%/năm, trong khi nhiều khoản vay sau khi hết thời gian ưu đãi đã chuyển sang lãi suất thả nổi 15-16%/năm tại một số ngân hàng.

Bộ Xây dựng nhận định, chi phí vốn tăng có thể làm giảm khả năng hấp thụ tín dụng của người mua nhà, đồng thời gia tăng áp lực tài chính đối với các chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy cao hoặc dự án kéo dài.

Cùng với tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là một kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản có dấu hiệu phục hồi so với cùng kỳ. Tuy nhiên, hoạt động phát hành chủ yếu tập trung tại một số chủ đầu tư lớn, sở hữu các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện.

Các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ vẫn gặp nhiều khó khăn khi huy động vốn qua kênh trái phiếu.

Dẫn số liệu của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam, Bộ Xây dựng cho biết trong các tháng 4, 5 và 6/2026, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 38.764 tỷ đồng trái phiếu, chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong kỳ.

Hoạt động phát hành chủ yếu được thực hiện theo phương thức riêng lẻ và tập trung vào một số doanh nghiệp lớn.

Trong đó, Vinhomes phát hành 17.000 tỷ đồng, CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An phát hành 7.500 tỷ đồng, CTCP Thương mại Xuất nhập khẩu Tam Tài Lộc 5.700 tỷ đồng, CTCP Đô thị Du lịch Cần Giờ 2.500 tỷ đồng và CTCP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn 4.000 tỷ đồng.

Ngoài ra còn có một số doanh nghiệp như CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú, CTCP Tandoland, CTCP Bất động sản Bcons PS và Công ty TNHH Greenland Phố Hoa.

Dù lượng trái phiếu bất động sản phát hành tăng mạnh trong nửa đầu năm, hoạt động này đã chững lại rõ rệt trong hai tháng gần đây.

Từ đầu tháng 8/2026 đến nay, thị trường ghi nhận 14 lô trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ phát hành thành công, song chỉ có 2 lô thuộc lĩnh vực bất động sản, do Vinhomes và Tandoland phát hành.

Như vậy, dòng vốn vào bất động sản vẫn đang được duy trì ở quy mô lớn thông qua kênh tín dụng ngân hàng, trong khi kênh trái phiếu có dấu hiệu phân hóa và chững lại. Trong bối cảnh chi phí vốn tăng, khả năng huy động vốn của doanh nghiệp sẽ tiếp tục phụ thuộc nhiều vào năng lực tài chính, chất lượng dự án và tình trạng pháp lý.