Trái phiếu bất động sản chịu áp lực đáo hạn gần 100.000 tỷ đồng trong năm 2026

Dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, tổng giá trị phát hành trái phiếu trong quý I/2026 đạt hơn 40.000 tỷ đồng. Trong đó, phát hành ra công chúng tăng gấp đôi so với quý trước, chiếm gần 36% thị phần. Đáng chú ý, nhóm bất động sản đã giành lại vị trí dẫn đầu khi chiếm tới 60% tổng lượng phát hành, một sự thay đổi lớn so với cùng kỳ năm trước khi thị trường gần như đóng băng.

Nhiều tên tuổi lớn trong ngành đã thực hiện các đợt huy động quy mô lớn với lãi suất dao động từ 10% đến 13,5%/năm. Cụ thể, Công ty CP Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (công ty con của Vinhomes) vừa hoàn tất lô trái phiếu 2.000 tỷ đồng với lãi suất 12,5%/năm. Vinhomes cũng đã huy động tổng cộng 10.500 tỷ đồng chỉ trong chưa đầy 4 tháng đầu năm 2026.

Các doanh nghiệp khác như Bất động sản Minh An, An Gia Hưng hay Phát Đạt cũng tích cực tham gia thị trường để phục vụ các dự án lớn tại Hà Nội và các khu vực như NovaWorld Phan Thiet hay Hạ Long Xanh. Việc chấp nhận mức lãi suất cao cho thấy nhu cầu vốn cấp thiết của các chủ đầu tư để cơ cấu nợ và tiếp tục vận hành dự án trong bối cảnh khó tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Theo các tổ chức phân tích, làn sóng huy động trái phiếu quy mô lớn phản ánh nhu cầu vốn cấp thiết của doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh tín dụng ngân hàng tiếp tục được kiểm soát chặt.

Theo Công ty cổ phần Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating), việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 ở mức khoảng 15% đã thúc đẩy xu hướng chuyển dịch mạnh mẽ sang thị trường vốn. Áp lực lớn nhất hiện nay đến từ khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2026 lên tới khoảng 99.000 tỷ đồng, tăng 74% so với cùng kỳ.

Tính chung toàn thị trường, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn năm nay dự kiến vượt 203.900 tỷ đồng, trong đó nhóm địa ốc chiếm khoảng 61%. Để ứng phó với áp lực tài chính này, các chuyên gia dự báo doanh nghiệp sẽ gia tăng huy động vốn qua nhiều kênh khác nhau như thị trường chứng khoán, thực hiện mua bán sáp nhập (M&A) và hợp tác đầu tư nhằm đa dạng hóa nguồn lực tài chính.

Theo đánh giá của các tổ chức phân tích, xu hướng doanh nghiệp bất động sản tăng tốc phát hành trái phiếu nhiều khả năng sẽ còn tiếp diễn trong các quý tới nhằm cơ cấu nợ, bổ sung vốn triển khai dự án và duy trì thanh khoản. Tuy nhiên, các tổ chức phân tích cũng đánh giá những thay đổi chính sách gần đây đang tạo nền tảng cho quá trình phục hồi bền vững hơn của thị trường trái phiếu doanh nghiệp.