Hơn 500.000 tỷ đồng nợ vay, 77 doanh nghiệp bất động sản trả gần 89 tỷ đồng lãi mỗi ngày

Theo số liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính của 77 doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tổng dư nợ vay tại ngày 30/6/2026 đạt khoảng 500.045 tỷ đồng, tăng gần 99.749 tỷ đồng, tương đương 25% so với cuối năm 2025.

Đây không còn là một mức tăng ngắn hạn. Dư nợ của nhóm doanh nghiệp này đã đi từ khoảng 222.600 tỷ đồng cuối năm 2022 lên 235.900 tỷ đồng cuối năm 2023, hơn 284.200 tỷ đồng cuối năm 2024 và xấp xỉ 400.300 tỷ đồng cuối năm 2025.

Như vậy, chỉ sau khoảng ba năm rưỡi, quy mô nợ vay đã tăng hơn 277.000 tỷ đồng, tương đương hơn 2,2 lần. Đòn bẩy tài chính đang trở thành một phần ngày càng lớn trong cách các doanh nghiệp bất động sản huy động nguồn lực cho chu kỳ phát triển mới.

Đi cùng quy mô nợ là một khoản chi phí tài chính không nhỏ. Trong 6 tháng đầu năm, 77 doanh nghiệp ghi nhận tổng chi phí lãi vay gần 12.600 tỷ đồng, nhưng số tiền lãi vay thực tế đã trả lên tới hơn 16.100 tỷ đồng, tương đương khoảng 59% tổng lãi vay thực trả của cả năm 2025.

Nếu chia đều cho 181 ngày, nhóm doanh nghiệp này đã chi gần 89 tỷ đồng mỗi ngày để thanh toán lãi vay. Con số này cho thấy áp lực tiền mặt của ngành bất động sản không chỉ nằm trên bảng cân đối kế toán, mà đang hiện hữu trực tiếp trong dòng tiền ra của doanh nghiệp.

Vinhomes (VHM) là doanh nghiệp trả lãi vay nhiều nhất trong nhóm với hơn 6.300 tỷ đồng trong nửa đầu năm, tương đương gần 35 tỷ đồng mỗi ngày. Novaland (NVL) đứng thứ hai với gần 2.700 tỷ đồng, tương đương gần 15 tỷ đồng mỗi ngày, trong khi Sunshine (KSF) đứng thứ ba với khoảng 1.500 tỷ đồng, tương đương hơn 8,2 tỷ đồng mỗi ngày.

Riêng ba doanh nghiệp này đã thực trả khoảng 10.500 tỷ đồng tiền lãi vay, chiếm khoảng 65% tổng số tiền lãi thực trả của toàn nhóm. Phía sau là Becamex IDC (BCM) với gần 1.200 tỷ đồng, Kinh Bắc (KBC) gần 640 tỷ đồng và Khang Điền (KDH) gần 500 tỷ đồng.

Tính chung 6 doanh nghiệp trả lãi nhiều nhất, số tiền lên tới khoảng 12.850 tỷ đồng, tương đương gần 80% tổng lãi vay thực trả của 77 doanh nghiệp. Điều này cũng cho thấy gánh nặng tài chính của toàn ngành đang tập trung khá mạnh vào một số doanh nghiệp có quy mô hoạt động và danh mục dự án lớn.

Tuy nhiên, trả nhiều lãi vay chưa đồng nghĩa với chịu áp lực dòng tiền lớn nhất. Điểm cần nhìn sâu hơn nằm ở khả năng tạo tiền từ hoạt động kinh doanh để đáp ứng nghĩa vụ tài chính.

Trong 6 tháng đầu năm, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của 77 doanh nghiệp đạt khoảng 88.260 tỷ đồng. Nhưng con số này gần như được quyết định bởi Vinhomes, khi riêng doanh nghiệp này đóng góp khoảng 89.500 tỷ đồng dòng tiền kinh doanh.

Nếu loại Vinhomes khỏi thống kê, dòng tiền kinh doanh của 76 doanh nghiệp còn lại âm hơn 1.200 tỷ đồng. Khoảng cách này cho thấy bức tranh dòng tiền của nhóm bất động sản không đồng đều, và mức tổng hợp tích cực có thể che khuất áp lực tại nhiều doanh nghiệp riêng lẻ.

Novaland là một trường hợp đáng chú ý. Doanh nghiệp đã trả gần 2.700 tỷ đồng lãi vay trong nửa đầu năm, tương đương gần 15 tỷ đồng mỗi ngày, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm gần 3.600 tỷ đồng.

Becamex IDC cũng trả gần 1.200 tỷ đồng tiền lãi nhưng dòng tiền kinh doanh âm khoảng 1.790 tỷ đồng. Kinh Bắc trả khoảng 640 tỷ đồng lãi vay trong khi dòng tiền kinh doanh âm gần 7.300 tỷ đồng. Với Khang Điền, hai con số lần lượt là gần 500 tỷ đồng và âm khoảng 1.480 tỷ đồng.

Những trường hợp này cho thấy sức ép của đòn bẩy không thể chỉ được đo bằng số dư nợ hay số tiền lãi phải trả. Điều quan trọng hơn là doanh nghiệp có tạo ra đủ dòng tiền từ hoạt động cốt lõi để tự đáp ứng nghĩa vụ tài chính, hay phải tiếp tục dựa vào nguồn vốn mới, bán tài sản hoặc các phương án tài chính khác.

Một điểm khác cũng cần được tách bạch khi đọc các báo cáo tài chính là "chi phí lãi vay" và "lãi vay đã trả" không phải hai khái niệm đồng nhất. Chi phí lãi vay phản ánh phần chi phí phát sinh trong kỳ kế toán, trong khi dòng tiền lãi vay đã trả phản ánh số tiền thực tế doanh nghiệp đã chi ra.

Đặc biệt với doanh nghiệp bất động sản, một phần chi phí đi vay liên quan trực tiếp đến quá trình đầu tư, xây dựng tài sản đủ điều kiện có thể được vốn hóa vào giá trị tài sản hoặc chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang. Khoản chi phí này sau đó được phân bổ dần vào giá vốn thay vì ghi nhận ngay vào chi phí lãi vay trong kỳ.

Chênh lệch tại một số doanh nghiệp vì vậy rất lớn. Novaland ghi nhận chi phí lãi vay khoảng 180 tỷ đồng trong 6 tháng nhưng tiền lãi đã trả gần 2.700 tỷ đồng. Khang Điền ghi nhận chi phí lãi vay chưa đến 25 tỷ đồng nhưng đã trả gần 500 tỷ đồng, trong khi Văn Phú - Invest (VPI) có chi phí lãi vay khoảng 38 tỷ đồng nhưng tiền lãi đã trả hơn 200 tỷ đồng.

Ở chiều ngược lại, đáng chú ý là gần 100.000 tỷ đồng dư nợ tăng thêm trong nửa đầu năm. Phần lớn mức tăng này tập trung vào một số doanh nghiệp lớn, thay vì phân bổ đồng đều trên toàn nhóm.

Vinhomes tăng dư nợ khoảng 69.000 tỷ đồng, tương đương gần 70% tổng phần dư nợ tăng thêm của 77 doanh nghiệp. Sunshine tăng khoảng 11.530 tỷ đồng, Khang Điền tăng 6.510 tỷ đồng, Novaland tăng 5.520 tỷ đồng và Kinh Bắc tăng hơn 4.038 tỷ đồng.

Vì vậy, câu chuyện của nửa triệu tỷ đồng nợ vay không chỉ nằm ở quy mô tuyệt đối. Điều đáng theo dõi hơn là gần 100.000 tỷ đồng nợ tăng thêm đang được đưa vào đâu: phát triển dự án mới, mở rộng quỹ đất, bổ sung vốn lưu động hay tái cơ cấu các nghĩa vụ tài chính hiện hữu.

Nếu dòng vốn vay được chuyển hóa thành dự án có khả năng tạo doanh thu và dòng tiền, đòn bẩy có thể trở thành công cụ thúc đẩy tăng trưởng. Nhưng nếu tốc độ tăng nợ đi trước khả năng tạo tiền, chi phí lãi vay sẽ ngày càng trở thành một khoản "ăn mòn" dòng tiền, đặc biệt khi chu kỳ bán hàng và thu tiền của bất động sản vốn kéo dài.

Với hơn 500.000 tỷ đồng dư nợ và gần 89 tỷ đồng lãi vay thực trả mỗi ngày, quy mô đòn bẩy của nhóm bất động sản đã bước sang một mặt bằng mới. Thước đo quan trọng trong thời gian tới không còn đơn thuần là doanh nghiệp vay thêm bao nhiêu, mà là mỗi đồng vốn vay có tạo ra đủ dòng tiền để trả cho chính nó hay không.