Nợ vay bất động sản lên mức cao nhất 15 quý
Tổng dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết đạt 360.240 tỷ đồng trong quý II/2026, tăng 20,3% so với quý trước. Tỷ lệ nợ vay/VCSH lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý gần nhất.
Theo báo cáo Bất động sản Q2/2026 của S&I Ratings, dư nợ vay của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết tiếp tục mở rộng trong quý II. Tổng dư nợ đạt 360.240 tỷ đồng, tăng 60.897 tỷ đồng, tương đương 20,3% so với quý I/2026. Tỷ lệ nợ vay/VCSH tăng từ 0,61 lần lên 0,72 lần, mức cao nhất trong 15 quý gần nhất.
Cơ cấu kỳ hạn cho thấy phần lớn mức tăng đến từ nguồn vốn dài hạn. Tỷ trọng nợ dài hạn trong tổng dư nợ tăng từ 63,1% lên 67,3%, cho thấy dòng vốn vay đang được sử dụng nhiều hơn cho nhu cầu giải ngân và phát triển dự án, thay vì chủ yếu phục vụ áp lực xoay vòng thanh khoản ngắn hạn.
Riêng VHM vay thêm hơn 50.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 82% tổng mức tăng nợ vay của toàn ngành. Dư nợ của NVL cũng tăng hơn 4.000 tỷ đồng trong quý II.
VHM là tiêu điểm
S&I Ratings theo dõi 31 doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Trong quý II/2026, tổng doanh thu của nhóm đạt 137.271 tỷ đồng, tăng 15,0% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 57.669 tỷ đồng, tăng tới 349,6%.
Tuy vậy, kết quả kinh doanh vẫn tập trung rất lớn ở VHM. Doanh nghiệp này chiếm 86% doanh thu và 90% lợi nhuận của toàn nhóm.
Nếu loại VHM, doanh thu của 30 doanh nghiệp còn lại gần như đi ngang, giảm 3,7% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế vẫn tăng nhưng chủ yếu đến từ thu nhập tài chính đột biến, thay vì sự cải thiện đồng đều từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.
Cùng với tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp đang trở lại mạnh hơn trong hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp bất động sản.
Theo S&I Ratings, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt khoảng 275.400 tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm 128.200 tỷ đồng, tương đương 46,5% tổng lượng phát hành.
Riêng quý II/2026, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 102.400 tỷ đồng trái phiếu, tăng 228% so với cùng kỳ và chiếm 43,8% thị trường phát hành.
Nguồn vốn mới tập trung đáng kể ở một số doanh nghiệp lớn. 83,9% lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong quý II đến từ ba doanh nghiệp gồm Vingroup, Masterise và Sun Group. Trong cơ cấu phát hành, Vingroup chiếm 51%, Masterise 33%, Sun Group 3%. MIKGroup chiếm 2%, Eurowindow 1%, Novaland 1% và các doanh nghiệp khác 9%.
Lãi suất trái phiếu tăng, áp lực đáo hạn dồn vào 2027
Chi phí huy động qua trái phiếu cũng đang có xu hướng tăng trong năm 2026. Lãi suất phát hành bình quân của nhóm bất động sản đạt khoảng 11,4% trong quý II và 11,3% trong 6 tháng đầu năm. Mức lãi suất cao nhất lần lượt là 12,5% và 13,5%.
Trong khi lượng phát hành mới tăng mạnh, áp lực đáo hạn cũng đang dịch chuyển về phía trước. Tổng giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong năm 2027 đạt 156.521 tỷ đồng, tăng 16% so với giá trị đáo hạn năm 2026.
Trong năm 2026, nhóm bất động sản có 28 lô trái phiếu chậm trả, với tổng giá trị 28.558 tỷ đồng. Riêng Novaland, Vạn Thịnh Phát, Hưng Thịnh và Sunshine chiếm phần lớn, với tổng giá trị 19.120 tỷ đồng.
Số liệu của S&I Ratings cho thấy doanh nghiệp bất động sản đang gia tăng sử dụng đòn bẩy trong bối cảnh nhu cầu vốn cho phát triển dự án lớn. Dư nợ vay tăng mạnh cùng với sự trở lại của kênh trái phiếu giúp mở rộng nguồn vốn, nhưng cũng kéo theo chi phí huy động cao hơn và áp lực đáo hạn lớn trong các năm tới.
Thảo Vân
