“Khoá” 5% tiền mua nhà tại ngân hàng đến khi có sổ hồng: Ai lợi, ai lo?

Cụ thể, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mới nhất do Bộ Xây dựng soạn thảo bổ sung một cơ chế đáng chú ý: 5% giá trị hợp đồng còn lại khi mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được chuyển vào một tài khoản bảo đảm mở tại ngân hàng, thay vì người mua giữ lại như quy định hiện hành. Đề xuất được kỳ vọng bảo vệ tốt hơn quyền lợi khách hàng, nhưng cũng đang gây tranh luận về việc ai thực sự nắm lợi thế trong cơ chế mới này.

Đề xuất: Tiền vào tài khoản ngân hàng, chờ có sổ mới giải ngân

Theo dự thảo, việc thanh toán khi mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai vẫn được thực hiện nhiều lần, gắn với tiến độ xây dựng:

- Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc.

- Các lần tiếp theo phải phù hợp tiến độ xây dựng; tổng số tiền chủ đầu tư được thu trước khi bàn giao nhà không quá 70% giá trị hợp đồng.

- Sau khi bàn giao, nếu người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Điểm mới nằm ở 5% giá trị còn lại: thay vì chờ đến khi có sổ hồng người mua mới thanh toán trực tiếp cho chủ đầu tư như hiện nay, dự thảo quy định khoản tiền này phải được chuyển vào một tài khoản bảo đảm mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam, theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua trong hợp đồng. Ngân hàng chỉ giải ngân khoản này cho chủ đầu tư sau khi người mua đã được cấp sổ hồng. Trường hợp việc cấp sổ không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng được lấy lại số tiền đang giữ trong tài khoản. Ngoài phương án dùng tài khoản ngân hàng, hai bên cũng có thể thỏa thuận một hình thức bảo đảm khác trong hợp đồng.

So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (khoản 5% được người mua giữ và thanh toán trực tiếp khi có sổ hồng), cơ chế mới về bản chất tách khoản tiền cuối cùng ra khỏi dòng tiền của cả hai bên, đưa vào một bên thứ ba trung lập là ngân hàng. Dự thảo Luật gồm 10 chương, 62 điều (giảm 21 điều so với luật hiện hành), đồng thời bổ sung quy trình giao dịch bất động sản qua mã định danh điện tử, mở rộng loại hợp đồng được chuyển nhượng và tăng phân cấp cho địa phương. Luật dự kiến được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp cuối năm 2026.

Vì sao cần một "điểm chốt" bảo vệ người mua?

Trên thực tế, không hiếm trường hợp người mua đã nhận bàn giao nhà, thanh toán gần hết giá trị hợp đồng nhưng phải chờ rất lâu mới được cấp sổ hồng, có dự án "treo sổ" hàng chục năm. Trao đổi với báo chí, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết một số chủ đầu tư chậm trễ trong việc hoàn thiện và nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận cho khách hàng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, đặc biệt là quyền thế chấp, chuyển nhượng tài sản khi chưa có sổ.

Cơ chế tài khoản bảo đảm được thiết kế để tách bạch khoản tiền cuối cùng khỏi dòng vốn sử dụng của doanh nghiệp, qua đó tạo thêm động lực để chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ pháp lý và cấp sổ đúng hạn cho khách hàng.

Người mua nhà: Lo "cầm đằng lưỡi" vì cụm từ "theo thỏa thuận"

Dù vậy, không ít người mua nhà cho rằng quy định cho phép "chuyển 5% vào tài khoản bảo đảm theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua" chưa thực sự bảo vệ khách hàng, mà còn có thể tạo thêm lợi thế cho chủ đầu tư, bên vốn có vị thế đàm phán mạnh hơn trong hợp đồng mua bán.

Theo phản ánh của một số người mua nhà tại Hà Nội, khi khách hàng đã thanh toán tới 95% giá trị hợp đồng thì 5% còn lại là khoản tiền không lớn và hầu như không ai cố tình chây ỳ nếu được cấp sổ đúng hẹn; vấn đề cốt lõi nằm ở trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hoàn thiện pháp lý và cấp sổ đúng thời hạn, chứ không phải ở cơ chế giữ tiền. Cụm từ "theo thỏa thuận giữa hai bên" cũng bị cho là dễ gây bất lợi cho người mua, bởi trong thực tế có nhiều hợp đồng mẫu do chủ đầu tư soạn sẵn, người mua gần như không có khả năng thương lượng lại điều khoản.

Câu hỏi lớn nhất mà người mua đặt ra là, nếu chủ đầu tư không đủ điều kiện pháp lý để được cấp sổ hồng, ví dụ dự án vướng sai phạm quy hoạch, xây dựng, thì khoản 5% trong tài khoản phong tỏa sẽ được xử lý ra sao, và ai đứng ra bảo vệ quyền lợi của họ trong những trường hợp kéo dài nhiều năm?

Giới chuyên gia và hiệp hội lên tiếng: Cần luật hóa rõ trách nhiệm cấp sổ

Bà Phạm Thị Miền (VARS IRE) cho rằng việc "khóa" 5% giá trị hợp đồng tại ngân hàng mới chỉ là một phần của cơ chế bảo vệ người mua. Nếu pháp luật không quy định rõ thời hạn chủ đầu tư phải hoàn thiện và nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cùng chế tài cụ thể khi vi phạm (kể cả trách nhiệm bồi thường thiệt hại), thì tình trạng "tiền được giữ nhưng người mua vẫn phải chờ đợi kéo dài để xác lập quyền sở hữu" hoàn toàn có thể tiếp diễn.

Góp ý cho dự thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đề nghị làm rõ tình huống người mua tự nguyện đứng ra làm thủ tục cấp sổ hồng, trường hợp không hiếm trên thực tế, khiến chủ đầu tư gặp khó khi thu nốt 5% giá trị hợp đồng cuối cùng. VNREA đề xuất trong trường hợp này, người mua có trách nhiệm thanh toán ngay 5% cho chủ đầu tư tại thời điểm xác định tự thực hiện thủ tục.

Về phần mình, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng đề nghị quy định cụ thể cách xử lý số tiền trong tài khoản phong tỏa cho các tình huống: chủ đầu tư đã bảo đảm đầy đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng người mua tự làm thủ tục; hoặc hai bên không đạt được đồng thuận về việc giải tỏa khoản tiền bảo đảm.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện đang trong quá trình lấy ý kiến các bộ, ngành, hiệp hội và người dân trước khi trình Quốc hội xem xét, dự kiến thông qua tại kỳ họp cuối năm 2026. Vấn đề mấu chốt mà các bên liên quan, từ người mua nhà, chủ đầu tư, đến cơ quan quản lý, cùng quan tâm là cơ chế tài khoản bảo đảm cần đi kèm những quy định cụ thể về thời hạn cấp sổ, trách nhiệm và chế tài của từng bên, để tránh trở thành một lớp thủ tục hình thức mà không thực sự giải quyết được gốc rễ vấn đề chậm cấp giấy chứng nhận vốn đã tồn tại nhiều năm trên thị trường bất động sản Việt Nam.