539.000 căn nhà bị đấu giá trong 7 tháng: Bất động sản Trung Quốc chưa thấy đáy

Thị trường bất động sản Trung Quốc tiếp tục lún sâu vào khủng hoảng khi lượng nhà bị tòa án phát mãi tăng vọt, giá bán giảm sâu và ngày càng nhiều gia đình rơi vào cảnh mất việc, mất nhà, nợ nần chồng chất. Đây là diễn biến mới nhất của cuộc suy thoái bất động sản đã kéo dài hơn 5 năm tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới, kể từ sau cú vỡ nợ chấn động của Evergrande năm 2021.

“Cơn lũ" nhà đấu giá và đà giảm giá không điểm dừng

Theo dữ liệu từ viện nghiên cứu bất động sản China Index Academy, trong 7 tháng đầu năm 2026 đã có khoảng 539.000 bất động sản tại 355 thành phố của Trung Quốc bị đưa ra đấu giá theo phán quyết của tòa án, tăng 23,7% so với cùng kỳ năm 2025. Lượng cung khổng lồ này đã kéo giá đấu giá giảm khoảng 9% so với cùng kỳ năm ngoái, khi các tòa án và đơn vị quản lý tài sản gấp rút thanh lý những căn nhà bị tịch thu từ người vay vỡ nợ.

Chỉ khoảng một phần ba số bất động sản đưa ra đấu giá tìm được người mua. Những căn bán được thường có giá thấp hơn khoảng 30% so với bất động sản tương đương trên thị trường thứ cấp; tại các thành phố hạng hai, hạng ba, mức chiết khấu có thể lên tới 50-60%. Tính trên toàn quốc, nhà đấu giá trong năm 2026 bán được với giá trung bình chỉ khoảng 73% giá trị thẩm định, tương đương giảm 27%; nếu ế ở vòng đầu, giá khởi điểm vòng tiếp theo có thể bị hạ tới 20%.

Sự phân hóa giữa các đô thị cũng ngày càng rõ rệt, trong 7 tháng đầu năm, khoảng 245.000 bất động sản nhà ở được đưa ra đấu giá trên cả nước, 89.000 căn bán được - tỷ lệ thành công 36,2%. Tỷ lệ này cao vượt trội tại các thành phố lớn: Ninh Ba dẫn đầu với 80,8%, tiếp theo là Thượng Hải (78,5%), Thâm Quyến (71,3%), Hàng Châu (70,4%) và Quảng Châu (55,6%). Ngược lại, nhiều đô thị nhỏ gần như "đóng băng" thanh khoản, tại Lạc Dương, chỉ 12,87% bất động sản đấu giá tìm được người mua.

Dữ liệu chính thức từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc (NBS) cũng cho thấy bức tranh ảm đạm tương tự ở thị trường nhà cũ: giá nhà cũ tại các thành phố hạng nhất giảm 3,7% trong tháng 7/2026 so với cùng kỳ năm trước, trong đó Quảng Châu giảm mạnh nhất (4,7%), tiếp đến Bắc Kinh (4,5%) và Thâm Quyến (3,6%); Thượng Hải có mức giảm thấp nhất (2%). Tại các thành phố hạng hai, giá nhà cũ giảm 5,1%; nhóm thành phố hạng ba giảm tới 5,8%. Theo hãng tin Asia Times, nguồn cung cấp phần lớn dữ liệu và các trường hợp thực tế nêu trên - xu hướng này phản ánh việc thanh khoản, chứ không chỉ giá bán, đang trở thành yếu tố quyết định sống còn với thị trường nhà cũ Trung Quốc.

Những gia đình mắc kẹt giữa nợ nần và giấc mơ an cư

Đằng sau những con số thống kê là câu chuyện của hàng triệu gia đình Trung Quốc đang chật vật xoay xở. Theo một nguồn tin được Asia Times dẫn lại, tính đến tháng 4/2026, khoảng 8 triệu người tại Trung Quốc đã chính thức bị ghi nhận là vỡ nợ thế chấp do không thanh toán đúng hạn, trong đó khoảng 60% dưới 35 tuổi. Có trường hợp một người mua căn hộ giá 3,48 triệu nhân dân tệ (NDT), vay thế chấp 2,8 triệu NDT; vài năm sau, giá trị căn hộ chỉ còn khoảng 1,2 triệu NDT trong khi khoản vay vẫn phải trả đều, nếu ngừng trả, nhà bị đấu giá nhưng người vay vẫn gánh khoản nợ còn lại.

Khoảng 45% số trường hợp ngừng trả nợ thế chấp bắt nguồn từ mất việc làm, khi các ngành từng được xem là ổn định như dịch vụ ăn uống, bất động sản và dạy thêm tư nhân liên tục cắt giảm nhân sự trong những năm gần đây. Việc từ bỏ một căn nhà hiếm khi là lựa chọn chủ động, mà thường là phương án cuối cùng.

Một câu chuyện điển hình được nhà báo Yang Po ghi lại: tại Thạch Gia Trang, thành phố hạng hai gần Bắc Kinh, một người đàn ông họ Trương mua căn hộ ba phòng ngủ giá 1,1 triệu NDT vào năm 2019, trả trước 350.000 NDT, vay thế chấp 750.000 NDT, trả góp khoảng 4.200 NDT/tháng. Ông mất việc vào mùa đông năm 2024, chuyển sang chạy xe giao hàng nhưng vẫn không đủ trang trải cuộc sống. Căn hộ sau đó bị đưa ra đấu giá với giá khởi điểm 660.000 NDT (khoảng 70% giá thẩm định) nhưng không có người mua; đến vòng hai, căn nhà bán được với giá 560.000 NDT, sau thương vụ, ông Trương vẫn còn nợ ngân hàng khoảng 190.000 NDT.

Ngay cả những gia đình chưa vỡ nợ cũng bị cuốn vào vòng xoáy khó khăn khi muốn bán nhà để đổi chỗ ở. Nhà báo Jiang Xiaorong dẫn trường hợp một gia đình cần 3 triệu NDT (khoảng 420.000 USD) tiền đặt cọc mua căn hộ mới; căn nhà cũ được định giá 2,5 triệu NDT nhưng rao bán suốt 3 tháng không có người mua, phải giảm giá hai lần xuống còn 2,2 triệu NDT vẫn không kịp thời hạn giao dịch. Theo bà Jiang, vấn đề lớn nhất với nhiều người sở hữu nhà thứ hai không phải là giá giảm vài phần trăm trên giấy tờ, mà là muốn bán mà không tìm được người mua, nhất là khi đang cần tiền gấp. Một số gia đình buộc phải vay tiêu dùng hoặc rút khoản tiết kiệm dành cho chăm sóc người già và giáo dục con cái để xoay xở; số khác tiếp tục hạ giá để bán nhà càng nhanh càng tốt, vì với họ khả năng biến bất động sản thành tiền mặt quan trọng hơn giá trị trên giấy tờ.

Bức tranh toàn cảnh và những dấu hiệu chưa thấy đáy

Trong khi thị trường nhà ở tiếp tục chịu áp lực, các nhà phát triển bất động sản cũng đang thu hẹp quy mô và trì hoãn dự án mới. Theo NBS, đầu tư phát triển bất động sản trên toàn Trung Quốc trong 7 tháng đầu năm 2026 giảm 19,2% so với cùng kỳ năm trước, xuống còn 4,3 nghìn tỷ NDT. Các thống kê quốc tế khác cũng cho thấy bức tranh tương tự: số lượng dự án nhà ở khởi công mới giảm khoảng 24% trong giai đoạn tháng 1 - 7/2026, còn doanh số bán nhà mới xây theo diện tích sàn giảm 11,8%; đà phục hồi giá bền vững chỉ tập trung ở một số ít thành phố có nền tảng kinh tế mạnh, trong khi phần lớn các đô thị khác vẫn chìm trong giảm giá.

Chuyên gia Yan Yuejin, Phó giám đốc Viện Nghiên cứu Bất động sản E-house (Thượng Hải), nhận định thị trường nhà ở thứ cấp hiện đang thiếu hụt những bất động sản chất lượng tốt, nên một số căn hộ mới tại khu vực có trường học tốt hoặc vị trí đắc địa vẫn giữ được giá trị; tuy nhiên phần lớn người bán vẫn phải giảm giá để duy trì giao dịch, và có thể cần tiếp tục điều chỉnh giá nếu muốn thu hút người mua trở lại.

Cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc bắt đầu bộc lộ rõ rệt từ vụ vỡ nợ của Tập đoàn Evergrande năm 2021, khi đó là nhà phát triển bất động sản lớn nhất nước này với hơn 1.300 dự án tại khoảng 280 thành phố và tổng nghĩa vụ nợ hơn 300 tỷ USD. Vụ việc sau đó lan sang hàng loạt tên tuổi lớn khác như Country Garden, Sunac, Kaisa Group... Đến ngày 20/8/2026, Tòa án Nhân dân Trung cấp Thâm Quyến đã tuyên án tù chung thân đối với nhà sáng lập Evergrande Hứa Gia Ấn (Hui Ka Yan) về tội gian lận tài chính quy mô lớn kéo dài từ năm 2016-2021, đồng thời phạt tập đoàn này và công ty con bất động sản tổng cộng khoảng 15,82 tỷ NDT (tương đương hơn 2 tỷ USD). Bản án được xem là dấu mốc khép lại một chương của vụ việc mang tính biểu tượng cho toàn ngành, nhưng theo giới quan sát quốc tế, hậu quả tài chính đối với chủ nợ, nhà đầu tư và đặc biệt là hàng triệu người mua nhà vẫn còn kéo dài, khi thị trường bất động sản Trung Quốc, theo một số dự báo, có thể phải mất đến cuối thập kỷ này mới thực sự chạm đáy và phục hồi.