Tăng 3 tầng, tăng mật độ lên 60%: Bắc Ninh "nén" một ô đất giữa phân khu 1.530 ha

Đáng chú ý, một ô đất hỗn hợp nhà ở - dịch vụ được nâng tầng cao tối đa từ 45 lên 48 tầng, đồng thời tăng mật độ xây dựng, nhưng tổng dân số và diện tích toàn phân khu vẫn được giữ nguyên.

Tăng cục bộ, không đổi tổng thể

Theo Quyết định số 1151/QĐ-UBND (ban hành ngày 9/9/2026), Phân khu số 15 có tổng diện tích nghiên cứu 1.529 ha, quy mô dân số khoảng 130.420 người, thuộc địa giới hành chính các phường Kinh Bắc, Võ Cường và Vũ Ninh (tỉnh Bắc Ninh mới). Sau điều chỉnh, cả diện tích lẫn tổng dân số toàn phân khu đều được giữ nguyên so với quy hoạch đã được phê duyệt trước đó.

Việc điều chỉnh tập trung vào hai ô đất:

- Ô A5-OHH1 (đất hỗn hợp nhóm nhà ở và dịch vụ): quy mô dân số được điều chỉnh tăng từ khoảng 1.800 người lên khoảng 2.700 người (tăng 900 người); tầng cao công trình tối đa nâng từ 45 tầng lên 48 tầng; mật độ xây dựng tối đa tăng từ 49% lên 60%. Hệ số sử dụng đất cũng được điều chỉnh tương ứng để phù hợp với tầng cao và mật độ mới.

- Ô A7-OHH5: quy mô dân số giảm tương ứng khoảng 900 người để "bù" cho phần tăng tại A5-OHH1; các chỉ tiêu quy hoạch khác của ô đất này không thay đổi.

Nói cách khác, đây là một phép điều chuyển chỉ tiêu dân số giữa hai ô đất trong cùng phân khu, kết hợp với việc nới một số chỉ tiêu xây dựng tại ô được chọn làm điểm nhấn, chứ không làm phát sinh thêm dân số cho toàn khu vực. UBND tỉnh Bắc Ninh khẳng định việc điều chỉnh không làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, tổng quy mô dân số và các chỉ tiêu sử dụng đất tổng thể của phân khu.

Theo UBND tỉnh Bắc Ninh, ô đất A5-OHH1 được định hướng xây dựng công trình điểm nhấn không gian kiến trúc cho khu vực, các chỉ tiêu điều chỉnh được xác định phù hợp với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

Phần diện tích sàn tăng thêm nhờ mở rộng mật độ xây dựng khối đế tại ô đất này không được dùng để bán làm nhà ở thương phẩm, mà dành cho các hạng mục hạ tầng xã hội và tiện ích công cộng phục vụ cư dân, bao gồm: trường hoặc điểm mầm non tại khối đế, khu sinh hoạt cộng đồng, nhà văn hóa, không gian giao lưu cộng đồng, cụm tiện ích thể dục thể thao, bể bơi, khu vui chơi vận động cho trẻ em và không gian thương mại - dịch vụ thiết yếu.

Việc bố trí trường hoặc điểm mầm non ngay tại khối đế công trình được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu gửi trẻ của cư dân dự án và khu vực lân cận, đồng thời giảm tải cho hệ thống giáo dục công lập trên địa bàn phường Võ Cường - nơi đang chịu áp lực dân số cơ học tương đối lớn.

Đặt trong định hướng "đô thị nén" của Bắc Ninh sau sáp nhập

Quyết định điều chỉnh nêu rõ mục tiêu là cụ thể hóa định hướng phát triển đô thị nén, đô thị xanh, sinh thái và hiện đại theo Quy hoạch tỉnh Bắc Ninh và Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh, đồng thời nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất, thu hút đầu tư và chỉnh trang kiến trúc cảnh quan khu vực.

Đây không phải là định hướng riêng lẻ của Phân khu số 15. Theo Quyết định số 1389/QĐ-TTg ngày 23/7/2026 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung đô thị Bắc Ninh đến năm 2050, tầm nhìn đến năm 2075 (ban hành sau khi tỉnh Bắc Ninh và tỉnh Bắc Giang cũ hợp nhất thành tỉnh Bắc Ninh mới), định hướng chung là khuyến khích phát triển đô thị nén mật độ cao tại các khu vực trung tâm, ưu tiên những nơi tiếp cận hệ thống giao thông khối lượng lớn, trong đó Kinh Bắc là một trong các khu vực được nêu tên. Việc nâng tầng cao và mật độ xây dựng tại ô đất trung tâm như A5-OHH1, đi kèm yêu cầu bổ sung hạ tầng xã hội, phần nào phản ánh cách tiếp cận "nén nhưng có tiện ích đi kèm" mà quy hoạch chung đang theo đuổi.

Phân khu số 15 hình thành và thay đổi ra sao?

Phân khu số 15 ban đầu được UBND tỉnh Bắc Ninh (cũ) phê duyệt tại Quyết định số 369 ngày 23/7/2025, với phạm vi bao trùm các khu vực Thị Cầu, Vũ Ninh, Suối Hoa, Kinh Bắc, Tiền An, Vệ An, Ninh Xá, Đại Phúc và Võ Cường, về cơ bản là vùng lõi đô thị trung tâm của TP. Bắc Ninh trước đây. Sau đợt sắp xếp đơn vị hành chính và sáp nhập tỉnh Bắc Giang vào tỉnh Bắc Ninh (có hiệu lực từ giữa năm 2025), khu vực này được tổ chức lại, hiện thuộc địa giới ba phường Kinh Bắc, Võ Cường và Vũ Ninh.

UBND tỉnh Bắc Ninh giao Sở Xây dựng và Ban Quản lý dự án dân dụng và Phát triển đô thị tỉnh Bắc Ninh số 2 tổ chức thực hiện các nội dung điều chỉnh. Theo quy định, hồ sơ quy hoạch sau điều chỉnh phải được cập nhật và công bố công khai chậm nhất trong vòng 15 ngày kể từ ngày quy hoạch được phê duyệt, để người dân, nhà đầu tư và các bên liên quan có thể tra cứu, đối chiếu.