Khi lãi suất nhích lên, “cá mập” bắt đầu đi săn bất động sản

Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn nhạy cảm khi câu chuyện lãi suất tăng trở lại bắt đầu được nhắc đến nhiều hơn. Tuy nhiên, thay vì đóng băng giao dịch như những chu kỳ trước, thị trường hiện tại lại cho thấy một phản ứng khác: một bộ phận nhà đầu tư đang xem biến động này như cơ hội.

Theo ông Nguyễn Văn Tân, Tổng Giám đốc AHS Property, tác động của lãi suất lên người mua nhà hiện nay không lớn như nhiều người lo ngại. Lý do nằm ở cấu trúc sản phẩm trên thị trường. Phần lớn các giao dịch hiện tập trung vào bất động sản hình thành trong tương lai, nơi chủ đầu tư vẫn duy trì các gói hỗ trợ tài chính mạnh.

“Phổ biến nhất là chính sách hỗ trợ lãi suất 0% trong 18–36 tháng. Điều đó đồng nghĩa chi phí tài chính tăng lên chủ yếu do chủ đầu tư gánh thay cho khách hàng trong giai đoạn đầu”, ông Tân cho biết.

Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng lớn, nhiều doanh nghiệp còn điều chỉnh chính sách bán hàng để giữ nhịp giao dịch, như giãn tiến độ thanh toán hoặc giảm tỷ lệ vay ngân hàng. Theo ông Tân, nhóm chịu tác động rõ nhất của lãi suất là những khách hàng vay ngân hàng trực tiếp và phải trả lãi sau khi hết thời gian hỗ trợ, nhưng nhóm này hiện không chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch của thị trường.

Dữ liệu từ một số đơn vị môi giới cũng cho thấy thanh khoản thị trường chưa rơi vào trạng thái đóng băng. Trong nhiều dự án mới mở bán, tỷ lệ sử dụng vốn vay ngân hàng của người mua đã giảm đáng kể so với giai đoạn 2021–2022, khi thị trường phụ thuộc nhiều hơn vào đòn bẩy tài chính.

Nhưng câu chuyện đáng chú ý hơn nằm ở sự thay đổi của dòng tiền đầu tư. Theo ông Nguyễn Đạt Thực, Tổng Giám đốc Trung Thực Land, mỗi biến động của thị trường đều tạo ra hai phản ứng khác nhau. Trong khi một bộ phận nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trước rủi ro lãi suất, một nhóm khác lại coi đây là thời điểm để tìm kiếm tài sản giá tốt.

“Trong nguy có cơ. Khi thị trường tạo ra những áp lực vô hình, nhiều người lo lắng nhưng cũng có những nhà đầu tư xem đây là thời điểm thích hợp để mua lại tài sản có giá trị”, ông Thực nói.

Theo vị CEO này, khi chi phí vốn tăng lên, thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Nhà đầu tư không còn mua theo tâm lý đám đông như giai đoạn sốt nóng trước đây, mà buộc phải đánh giá kỹ chất lượng sản phẩm và dòng tiền.

Chính trong bối cảnh đó, một nhóm nhà đầu tư mới đang xuất hiện. Theo ông Thực, đây là những người có dòng tiền mạnh và ít phụ thuộc vào vốn vay, sẵn sàng mua lại tài sản từ những chủ sở hữu đang chịu áp lực tài chính. Những thương vụ như vậy không chỉ dừng ở nhà đất thông thường. Trong một số trường hợp, các nhà đầu tư còn tìm cách thâu tóm nhà máy, xí nghiệp hoặc quỹ đất lớn để tái cơ cấu thành dự án mới khi thị trường phục hồi.

Nói cách khác, khi lãi suất tăng và dòng tiền đầu cơ giảm bớt, thị trường bất động sản có thể dần chuyển từ một sân chơi của dòng tiền ngắn hạn sang một cuộc chơi của những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính dài hạn.

Ở góc nhìn dài hạn, quá trình sàng lọc này có thể làm thay đổi cấu trúc sở hữu của thị trường. Khi áp lực tài chính lan rộng hơn, nhiều tài sản có giá trị có thể được chuyển nhượng sang tay những nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn.

Nếu lãi suất tiếp tục duy trì ở mức cao trong thời gian tới, thị trường bất động sản có thể chứng kiến nhiều thương vụ mua bán tài sản quy mô lớn hơn. Và khi đó, giai đoạn biến động hiện nay có thể trở thành thời điểm hình thành một lớp nhà đầu tư mới – những “cá mập” đang âm thầm săn tìm tài sản giữa lúc thị trường còn nhiều lo ngại.