Giá nhà vượt 120 triệu/m², một phân khúc bất động sản âm thầm hưởng lợi

Living Sector là gì và vì sao cách thâm nhập thị trường lại quan trọng?

Living Sector - nhóm bất động sản nhà ở tạo dòng tiền, bao gồm các mô hình cho thuê và lưu trú dài hạn như căn hộ dịch vụ, co-living, nhà ở sinh viên hay Build-to-Rent (BTR) - đang ngày càng thu hút sự quan tâm của giới đầu tư khu vực. Theo báo cáo của Savills, điểm đáng chú ý là thị trường này không vận hành theo một công thức chung: cơ hội đầu tư khác biệt đáng kể giữa từng quốc gia, loại tài sản, và đặc biệt là phương thức nhà đầu tư chọn để tham gia.

Năm phương thức chính được ghi nhận trên thị trường APAC gồm: chuyển đổi tài sản đang gặp khó khăn tài chính (distressed conversion), chuyển đổi tài sản đã lỗi thời về công năng (obsolescence conversion), phát triển dự án mới hoàn toàn (ground-up development), đầu tư vào nền tảng vận hành thông qua M&A hoặc rót vốn tăng trưởng (platform M&A/growth equity), và mua lại trực tiếp tài sản đã vận hành ổn định (direct stabilised acquisition). Mỗi phương thức đòi hỏi năng lực khác nhau về vận hành, am hiểu nhu cầu thuê, khung pháp lý, chi phí phát triển và khả năng tạo dòng tiền dài hạn - nghĩa là lựa chọn sai cách tiếp cận có thể khiến một khoản đầu tư đúng phân khúc vẫn không đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Việt Nam: Nhu cầu đã có, nhưng thị trường còn phân mảnh

So với các thị trường trưởng thành trong khu vực, Living Sector tại Việt Nam vẫn ở giai đoạn phát triển khá sớm. Tuy nhiên, dữ liệu từ phân khúc căn hộ dịch vụ - mô hình gần nhất với Living Sector hiện có tại Việt Nam - đã cho thấy tín hiệu nhu cầu khá rõ nét.

Tại TP.HCM, căn hộ dịch vụ ghi nhận khoảng 7.000 căn trong quý II/2026, công suất thuê đạt 84%, giá thuê bình quân gần 560.000 đồng/m²/tháng. Diễn biến đáng chú ý là nguồn cung giảm nhẹ khi một số dự án hạng C quy mô nhỏ rút lui hoặc tạm đóng cửa cải tạo, trong khi hiệu quả vận hành chung lại được cải thiện nhờ dòng khách ưu tiên các dự án quản lý tốt - một quá trình "sàng lọc tự nhiên" mà chính Savills từng ghi nhận trong báo cáo thị trường quý I/2026, khi tổng nguồn cung khi đó ở mức khoảng 7.300 căn với công suất tương tự.

Tại Hà Nội, thị trường căn hộ dịch vụ cũng duy trì công suất trên 80% trong quý II/2026, với hơn 6.500 căn thuộc 67 dự án. Nhu cầu ở đây được nâng đỡ bởi dòng vốn FDI và nhóm khách thuê nước ngoài, cùng đà mở rộng liên tục của các khu công nghiệp, cụm công nghiệp và khu công nghệ cao quanh Thủ đô - yếu tố được kỳ vọng tiếp tục củng cố nhu cầu lưu trú trong trung hạn.

Bài toán khả năng chi trả nhà ở cũng đang góp phần tạo dư địa cho các mô hình thuê chuyên nghiệp: tại TP.HCM, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân năm 2026 đã vượt 90 triệu đồng/m², trong khi 80% nguồn cung có giá trên 120 triệu đồng/m² - mức giá ngày càng vượt xa khả năng sở hữu nhà của phần đông người lao động trẻ và nhóm dân số dịch chuyển đến đô thị.

Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở được quản lý chuyên nghiệp đang hiện hữu rõ nhất tại những đô thị có hoạt động kinh tế và dòng vốn quốc tế mạnh. Theo ông, thị trường tuy còn phân mảnh nhưng đó cũng chính là khoảng trống cho các mô hình biết kết hợp vốn dài hạn với năng lực vận hành - và khi đánh giá một cơ hội Living Sector, nhà đầu tư cần nhìn xa hơn giá trị tài sản, vào cách tài sản đó được vận hành, duy trì công suất và tạo dòng tiền theo thời gian.

Ba hướng tiếp cận có thể phù hợp với thị trường Việt Nam

Tái định vị tài sản hiện hữu. Khách sạn, văn phòng hay các loại hình bất động sản khác có hiệu suất khai thác chưa tối ưu có thể được xem xét chuyển đổi thành co-living, nhà ở sinh viên hoặc mô hình lưu trú dài hạn - tùy vị trí, cấu trúc tài sản và khả năng đáp ứng yêu cầu pháp lý. Đây là hướng tận dụng tài sản sẵn có thay vì luôn phải bắt đầu từ một dự án hoàn toàn mới, dù hiệu quả phụ thuộc lớn vào chi phí cải tạo và mô hình vận hành sau chuyển đổi.

Đầu tư vào nền tảng vận hành. Thay vì rót vốn vào từng tài sản riêng lẻ, dòng vốn khu vực đang có xu hướng tìm đến các đơn vị vận hành có khả năng quản lý cả danh mục, ứng dụng công nghệ và kiểm soát chi phí trên quy mô lớn. Đây được xem là hướng đáng chú ý tại Việt Nam - nơi thị trường cho thuê vẫn còn phân mảnh - khi sự kết hợp giữa vốn dài hạn và năng lực vận hành địa phương có thể giúp hình thành những danh mục tài sản quy mô và nhất quán hơn.

Phát triển để nắm giữ và vận hành dài hạn (Build-to-Rent). Khác với mô hình phát triển để bán, BTR đặt trọng tâm vào toàn bộ vòng đời tài sản - từ vị trí, thiết kế, tiện ích, cơ cấu căn hộ cho đến công suất cho thuê và khả năng duy trì dòng tiền. Mô hình này có thể phù hợp tại những khu vực có nhu cầu thuê ổn định, đặc biệt khi các đô thị Việt Nam tiếp tục mở rộng theo các hành lang giao thông và trung tâm kinh tế mới.

Từ "xây để bán" đến tư duy tài sản tạo dòng tiền

Sự phát triển của Living Sector không nhất thiết thay thế mô hình nhà ở để bán truyền thống, mà mở rộng thêm một cách nhìn khác về nhà ở: như một loại tài sản có thể sở hữu, vận hành và tạo thu nhập trong dài hạn. Với Việt Nam, tín hiệu từ thị trường căn hộ dịch vụ cho thấy nhu cầu với sản phẩm quản lý chuyên nghiệp đã hiện hữu, trong khi khoảng cách về khả năng chi trả nhà ở tiếp tục đặt ra nhu cầu cho nhiều lựa chọn lưu trú khác nhau. Đáng chú ý, Savills trong một báo cáo chuyên đề gần đây cũng từng chỉ ra một phân khúc liền kề - nhà ở cho người cao tuổi (senior living) - tại khu vực APAC nói chung và Việt Nam nói riêng vẫn đang ở giai đoạn rất sớm, mở ra lợi thế cho những nhà đầu tư, phát triển dự án tiên phong.

Nhìn chung, cơ hội của Living Sector tại Việt Nam trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ không chỉ nằm ở việc bổ sung thêm nguồn cung, mà còn ở bài toán xác định đúng loại tài sản, đúng phương thức tham gia và đúng mô hình vận hành cho từng thị trường cụ thể - nền tảng để phân khúc nhà ở tạo dòng tiền từng bước định hình rõ nét hơn tại Việt Nam trong những năm tới.