Dự án gần 110 ha của Khang Điền (KDH) đứng trước bước ngoặt, hơn 1.900 tỷ đồng đã đầu tư sẽ ra sao?

Dự án gần 110 ha thay đổi định hướng sau nhiều năm đầu tư

UBND TP.HCM vừa ban hành kế hoạch triển khai chuyển đổi Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng sang phát triển nhà ở xã hội. Dự án có diện tích 109,91 ha, nằm tại khu vực huyện Bình Chánh trước đây, do Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc làm chủ đầu tư. Đây là doanh nghiệp do Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) sở hữu 100% vốn.

Theo kế hoạch ban hành ngày 23/10/2026, TP.HCM sẽ rà soát, điều chỉnh chức năng sử dụng đất từ đất sản xuất công nghiệp, kho tàng sang đất đơn vị ở trong quá trình lập Quy hoạch tổng thể thành phố. Việc chuyển đổi phải bảo đảm phù hợp với các cấp độ quy hoạch và quy định pháp luật hiện hành.

Đáng lưu ý, động thái này diễn ra khi Khang Điền đã dành nguồn lực đáng kể cho dự án và từng đặt kỳ vọng khai thác quỹ đất theo định hướng phát triển khu công nghiệp.

Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng được TP.HCM phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 từ năm 2016, với mục tiêu hình thành khu sản xuất công nghiệp phục vụ các ngành chế biến thực phẩm, điện - điện tử và một số ngành công nghiệp trọng yếu.

Sau nhiều năm triển khai, dự án đã từng bước hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đầu tư hạ tầng. Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026, lãnh đạo Nhà Khang Điền cho biết giai đoạn 1 với quy mô khoảng 89 ha đã hoàn thành các thủ tục pháp lý, thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cùng thời điểm, doanh nghiệp đang triển khai thi công hạ tầng, đồng thời làm việc với các nhà đầu tư trong và ngoài nước có nhu cầu phát triển nhà xưởng, kho bãi. Theo định hướng được công bố tại đại hội, dự án dự kiến bắt đầu ghi nhận kết quả kinh doanh từ cuối năm 2026 đến đầu năm 2027.

Tuy nhiên, kế hoạch chuyển đổi công năng mới được TP.HCM công bố đã đặt dự án trước một hướng phát triển khác so với phương án khai thác ban đầu.

Theo lộ trình của thành phố, công tác rà soát, điều chỉnh chức năng sử dụng đất dự kiến hoàn thành trước ngày 31/10/2026. Các cơ quan liên quan sẽ tiếp tục xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, thực hiện thủ tục chấm dứt hoạt động dự án khu công nghiệp hiện hữu trong tháng 11.

Đối với dự án nhà ở xã hội, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày 15/12/2026. Các công việc tiếp theo gồm điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chuyển mục đích sử dụng đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng hạ tầng kỹ thuật trước ngày 24/1/2027.

Như vậy, việc chuyển đổi hiện vẫn thuộc giai đoạn triển khai các thủ tục quy hoạch, đầu tư và đất đai, chưa phải dự án nhà ở xã hội đã hoàn tất pháp lý và sẵn sàng xây dựng.

Hơn 1.900 tỷ đồng chi phí dở dang và bài toán lợi nhuận năm 2028

Việc thay đổi định hướng phát triển dự án diễn ra trong bối cảnh Khang Điền đã ghi nhận khoản chi phí xây dựng cơ bản dở dang lên tới hàng nghìn tỷ đồng tại Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất bán niên 2026 đã soát xét, tại thời điểm ngày 30/6/2026, dự án ghi nhận khoảng 1.931 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang, tăng gần 200 tỷ đồng so với đầu năm.

Đây cũng là khoản mục chiếm phần lớn giá trị xây dựng cơ bản dở dang của doanh nghiệp. Để so sánh, năm 2016, giá trị chi phí tại dự án mới ở mức khoảng 222 tỷ đồng và tăng lên gần 695 tỷ đồng vào năm 2020.

Trong báo cáo thị trường ngày 26/10, Chứng khoán Vietcap nhận định phương án chuyển đổi sang nhà ở xã hội có thể ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế của dự án, dù cần thêm những đánh giá chi tiết.

Một trong những cơ sở được đơn vị phân tích đề cập là cơ chế giới hạn lợi nhuận định mức đối với hoạt động phát triển nhà ở xã hội, với mức tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tư xây dựng theo quy định.

Điều này tạo ra sự khác biệt so với phương án phát triển khu công nghiệp trước đây, khi hiệu quả đầu tư gắn với hoạt động khai thác và cho thuê đất công nghiệp, nhà xưởng cùng các dịch vụ liên quan.

Tuy nhiên, tác động cụ thể đến Khang Điền hiện chưa thể xác định do còn phụ thuộc vào phương án chuyển đổi được phê duyệt, cơ cấu chi phí hợp lệ, nghĩa vụ tài chính về đất đai và cách thức xử lý những khoản đầu tư đã thực hiện.

Vietcap cũng lưu ý rằng việc quyết toán khoản chi phí xây dựng cơ bản dở dang khoảng 1.900 tỷ đồng hiện chưa rõ ràng, bởi các thủ tục liên quan vẫn đang trong quá trình triển khai.

Do đó, khoản tiền này chưa thể được xem là tổn thất tài chính của Khang Điền. Đây là giá trị chi phí đầu tư đã ghi nhận trên báo cáo tài chính, trong khi khả năng tiếp tục sử dụng, phân bổ hoặc xử lý khi thay đổi dự án vẫn cần được làm rõ.

Một yếu tố khác là cơ cấu nguồn vốn tài trợ dự án. Theo thông tin từ báo cáo tài chính được công bố, quyền tài sản phát sinh tại một phần dự án Lê Minh Xuân mở rộng đã được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay ngân hàng.

Các khoản vay liên quan còn có mục đích tài trợ những dự án bất động sản khác của nhóm Khang Điền. Vì vậy, chưa có đủ cơ sở để xác định riêng nghĩa vụ nợ vay gắn với phần chi phí dở dang tại Lê Minh Xuân mở rộng.

Không chỉ liên quan đến khoản vốn đã đầu tư, việc chuyển đổi dự án còn có thể làm thay đổi những dự báo lợi nhuận trung hạn dành cho Khang Điền.

Trong mô hình dự báo trước đó, Vietcap kỳ vọng Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng bắt đầu đóng góp lợi nhuận từ năm 2028. Dự án được ước tính chiếm khoảng 13% lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ năm 2028 và đóng góp khoảng 4% tổng giá trị tài sản ròng điều chỉnh (RNAV) của danh mục dự án Khang Điền.

Dù vậy, Vietcap cho biết kế hoạch chuyển đổi Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng thành nhà ở xã hội chưa được đưa vào báo cáo cập nhật KDH gần nhất. Điều này đồng nghĩa các dự báo về đóng góp lợi nhuận từ năm 2028 vẫn dựa trên định hướng phát triển khu công nghiệp trước đó.

Trong thời gian tới, tiến độ hoàn tất thủ tục chấm dứt dự án khu công nghiệp, phương án xử lý chi phí đã đầu tư và cơ chế triển khai dự án nhà ở xã hội sẽ là những thông tin quan trọng để đánh giá tác động thực tế đối với doanh nghiệp. Cho đến khi các nội dung này được làm rõ, chưa có đủ căn cứ xác định khoản chi phí hơn 1.900 tỷ đồng sẽ được xử lý như thế nào, cũng như mức độ thay đổi trong triển vọng lợi nhuận của Khang Điền.