Đề xuất ưu đãi lãi vay 5–10 năm để hỗ trợ sức mua nhà ở

Sáng 22/10, tại Hội thảo “Khơi thông dòng vốn, giải phóng nguồn lực cho mục tiêu tăng trưởng hai con số”, nhà báo Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam, đề xuất kết nối các giải pháp về pháp lý, nguồn vốn và sức mua để thúc đẩy thị trường phát triển ổn định.

Theo ông, Việt Nam đứng trước yêu cầu huy động nguồn lực tài chính hàng triệu tỷ đồng mỗi năm cho các dự án hạ tầng và mở rộng không gian phát triển. Trong quá trình này, bất động sản có vai trò kết nối, tác động tới khoảng 40 ngành sản xuất phụ trợ và dịch vụ, từ vật liệu xây dựng, cơ điện, nội thất đến tài chính.

Vì vậy, khơi thông nguồn lực cần được nhìn xuyên suốt từ vốn đầu tư vào dự án, quá trình thi công đến tiêu thụ sản phẩm và thu hồi tiền. Đây là nội dung trọng tâm trong tham luận của ông tại hội thảo do Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam phối hợp cùng Hệ sinh thái Truyền thông Tài chính Người Quan Sát tổ chức tại Hà Nội.

Chu kỳ dự án 3–5 năm cần nguồn vốn phù hợp

Đánh giá thị trường, ông Toan cho rằng năm 2026 vẫn có những tín hiệu tích cực khi doanh nghiệp tiếp tục phát triển dự án và mức độ quan tâm đến sản phẩm còn cao. Sau giai đoạn tăng giá mạnh, sự điều chỉnh nhịp độ giao dịch cũng tạo điều kiện để doanh nghiệp rà soát kế hoạch, cân đối nguồn lực và thận trọng hơn trong đầu tư.

Tuy nhiên, để các dự án triển khai hiệu quả, cơ cấu nguồn vốn cần phù hợp với thời gian thực hiện và thu hồi vốn. Theo ông, một dự án bất động sản thường có chu kỳ triển khai ít nhất 3–5 năm. Khi thời gian thực hiện kéo dài, lãi vay tiếp tục tích lũy, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và tạo áp lực lên giá thành sản phẩm.

Trong phần trình bày, ông cũng đề cập nhu cầu vốn trung và dài hạn của các dự án có thể kéo dài từ 5 đến 25 năm, trong khi nguồn tiền gửi vào ngân hàng chủ yếu có kỳ hạn ngắn. Sự khác biệt này đặt ra yêu cầu phát triển thêm các kênh tài trợ dài hạn, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong cân đối tài chính.

Bên cạnh nguồn vốn, pháp lý là điều kiện quan trọng để dự án tiếp cận ngân hàng và nhà đầu tư. Các thủ tục giao đất, điều chỉnh quy hoạch, xác định nghĩa vụ tài chính về đất có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ triển khai.

Ông Toan đề nghị tiếp tục đồng bộ quy định về đất đai, quy hoạch, đầu tư và xây dựng; hoàn thiện cơ chế xử lý dự án tồn đọng, đồng thời rút ngắn thời gian thẩm định, cấp phép liên ngành.

Đối với định giá đất, ông đề xuất cách tiếp cận khoa học, sát thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích của ba bên: Nhà nước thu đúng ngân sách, doanh nghiệp xác định được chi phí đầu tư và người mua hạn chế phải gánh chi phí phát sinh do dự án kéo dài.

Về tín dụng, ông kiến nghị phân thành hai nhóm theo mục đích sử dụng. Nhóm thứ nhất phục vụ phát triển dự án, giải ngân theo điều kiện pháp lý và tiến độ thi công thực tế. Nhóm thứ hai dành cho cá nhân mua nhà, với cơ chế phù hợp cho nhu cầu để ở.

Theo đề xuất của ông, việc đánh giá rủi ro cần dựa trên pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng tạo dòng tiền của từng dự án. Đồng thời, thị trường cần phát triển trái phiếu doanh nghiệp gắn với tài sản bảo đảm, xếp hạng tín nhiệm độc lập và các quỹ tín thác đầu tư bất động sản để bổ sung nguồn tài trợ ngoài ngân hàng.

Ưu đãi lãi suất dài hạn, phát triển nhà ở vừa khả năng chi trả

Ở phía người mua, ông Toan nêu tỷ lệ sử dụng vốn vay mua nhà ở mức 50–70%. Với mức đòn bẩy này, biến động lãi suất có ảnh hưởng lớn đến nghĩa vụ trả nợ và quyết định giao dịch.

Khi khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí trả nợ có thể tăng, khiến một bộ phận gia đình phải điều chỉnh hoặc trì hoãn kế hoạch mua nhà. Vì vậy, hỗ trợ sức mua cần gắn với khả năng dự báo chi phí tài chính trong thời gian dài.

Ông đề xuất nghiên cứu các gói cấp bù hoặc cố định lãi suất ở mức thấp trong 5–10 năm đầu đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại vừa túi tiền. Người mua nhà lần đầu, người mua nhà ở xã hội cần được xem xét cơ chế ưu tiên về thời hạn vay và hệ số rủi ro.

Cùng với chi phí vay, ông Toan lưu ý tâm lý chờ giá giảm cũng ảnh hưởng đến sức mua. Theo ông, một bộ phận người mua kỳ vọng giá bất động sản giảm 30–50% như giai đoạn 2011–2015.

Tuy nhiên, ông cho rằng cần đánh giá kỳ vọng này trong cấu trúc chi phí hiện tại, khi tiền đất, giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công, lãi vay và yêu cầu tuân thủ đều tạo áp lực lên giá thành. Nhận định về khả năng giảm giá sâu được ông đặt trong bối cảnh nhà ở đô thị và các yếu tố đầu vào nói trên.

Để người mua có thêm cơ sở lựa chọn, ông đề nghị doanh nghiệp minh bạch pháp lý, tiến độ và chi phí sản phẩm. Đồng thời, doanh nghiệp cần cơ cấu lại danh mục đầu tư, điều chỉnh biên lợi nhuận kỳ vọng và tập trung vào những phân khúc đáp ứng khả năng thanh toán thực tế.

Trong đó, phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp được xem là hướng quan trọng. Ông kiến nghị đẩy nhanh Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội để bán và cho thuê, gắn với các giải pháp về quỹ nhà ở, số hóa thủ tục và cải thiện khả năng tiếp cận chính sách. Ông cho biết: "Khi sản phẩm bán ra đúng khả năng chi trả của người dân, sức mua thật sẽ giải phóng thanh khoản, hoàn lưu dòng tiền an toàn về hệ thống ngân hàng".

Về triển vọng giai đoạn 2026–2030, ông giữ quan điểm “lạc quan trong sự thận trọng”. Nền tảng phát triển đến từ nhu cầu đô thị hóa của quốc gia hơn 100 triệu dân, các tuyến metro, vành đai đô thị, đường sắt và quá trình hoàn thiện thể chế.

Sự thận trọng cần thể hiện ở việc tính toán độ trễ chính sách, kiểm soát nghĩa vụ tài chính và tập trung vào giá trị sử dụng thực của sản phẩm. Theo ông, khi pháp lý thông suốt, nguồn vốn phù hợp và nhà ở đáp ứng khả năng chi trả, hoạt động đầu tư có thêm điều kiện mở rộng, tạo việc làm và lan tỏa tới khoảng 40 ngành sản xuất, dịch vụ liên quan.