Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn: Kiểm soát đầu cơ, thổi giá đất, hoàn thiện cơ chế định giá

Cho ý kiến tại Tổ 2 về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn, đại biểu Quốc hội TP. Hồ Chí Minh, nhấn mạnh yêu cầu xây dựng đạo luật có tính ổn định lâu dài, giải quyết căn bản những vướng mắc trong quy hoạch, định giá, thu hồi đất, bồi thường và tái định cư, đồng thời bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Theo Chủ tịch Quốc hội, Luật Đất đai năm 2024 đã thể chế hóa nhiều nội dung quan trọng của Nghị quyết số 18, trong đó có việc bỏ khung giá đất, xây dựng bảng giá đất theo hướng thị trường, mở rộng quyền của người sử dụng đất và gắn thu hồi đất với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Tuy nhiên, sau hơn một năm thực hiện, đặc biệt khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào hoạt động, nhiều điểm nghẽn đã bộc lộ, tập trung ở quy hoạch, định giá đất, thu hồi đất, giao đất và cho thuê đất.

Hoàn thiện cơ chế định giá đất, tháo gỡ vướng mắc trong quy hoạch

Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn cho rằng, một trong những nội dung cần ưu tiên sửa đổi là hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Theo đó, cần rà soát quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện trước đây, xác định rõ thẩm quyền của cấp tỉnh và cấp xã; đồng thời nghiên cứu sử dụng quy hoạch đô thị, nông thôn thay thế quy hoạch sử dụng đất tại những nơi đã có quy hoạch chi tiết phù hợp.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh quy hoạch phải linh hoạt, phù hợp với thị trường và thực tiễn, có cơ chế điều chỉnh khi thay đổi đơn vị hành chính hoặc chiến lược phát triển, tránh gây ách tắc trong tiếp cận đất đai.

Về định giá đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị hoàn thiện quy định theo hướng cân bằng giữa yếu tố thị trường với yêu cầu ổn định, minh bạch, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Theo đó, cần giữ nguyên tắc giá đất phù hợp với thị trường nhưng không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường thuần túy, bởi điều này có thể khiến bảng giá đất tăng đột biến, làm gia tăng chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và khiến nhiều dự án đình trệ.

Để khắc phục, Chủ tịch Quốc hội đề nghị nghiên cứu quy định rõ hệ số điều chỉnh giá đất, vùng giá trị, thửa đất chuẩn; hoàn thiện phương pháp định giá và cơ chế điều chỉnh bảng giá đất khi thị trường biến động lớn.

Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra độc lập, công khai phương pháp định giá, dữ liệu đầu vào và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất quốc gia thống nhất, liên thông, cập nhật thường xuyên.

Chủ tịch Quốc hội cũng yêu cầu đẩy mạnh xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, bảo đảm các thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được cập nhật, quản lý thống nhất, khắc phục bất cập trong chuyển nhượng, thế chấp và các giao dịch khác.

Mục tiêu lâu dài của việc hoàn thiện cơ chế giá đất là giảm khiếu kiện, hạn chế thất thu ngân sách, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp và người dân, đồng thời tạo môi trường đầu tư minh bạch, có khả năng dự báo.

Liên quan đến thu hồi đất, bồi thường và tái định cư, Chủ tịch Quốc hội lưu ý đề xuất Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được từ 75% diện tích hoặc số hộ trở lên phải đi kèm điều kiện chặt chẽ, bảo đảm giá thỏa thuận hợp lý và quyền lợi của những người chưa đồng thuận.

Đặc biệt, cần quan tâm những trường hợp người dân sử dụng đất ở ổn định, lâu dài nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận, không phải do lấn chiếm hoặc sử dụng đất trái pháp luật.

Chủ tịch Quốc hội cho rằng có thể nghiên cứu rút ngắn thời gian thông báo, vận động thu hồi đất nhưng phải hoàn thành phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước khi giao đất.

Đồng thời, cần lượng hóa tiêu chí bảo đảm đời sống người bị thu hồi đất ngang bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, dựa trên điều kiện sinh hoạt, hạ tầng và khả năng tiếp cận các dịch vụ thiết yếu như trường học, cơ sở y tế và công trình công cộng.

Kiểm soát đầu cơ, thổi giá đất và nâng cao hiệu quả quản lý thị trường

Đối với hoạt động giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Chủ tịch Quốc hội đề nghị tiếp tục hoàn thiện quy định theo hướng linh hoạt, giảm thủ tục hành chính cho người sử dụng đất.

Trong đó, cần nghiên cứu cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc hằng năm, kể cả đối với một số dự án đã triển khai; rà soát, thu hẹp những trường hợp bắt buộc đấu giá, đấu thầu không phù hợp thực tiễn.

Cùng với đó, cần quy định rõ tiêu chí đánh giá năng lực nhà đầu tư, bảo đảm đồng bộ với Luật Đầu tư, tránh chồng chéo thủ tục.

Đặc biệt, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu hoàn thiện cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch, trong đó làm rõ việc Nhà nước điều tiết phần giá trị đất đai tăng thêm từ quy hoạch, đầu tư hạ tầng và các hoạt động đầu tư của Nhà nước.

Liên quan đến thị trường bất động sản, Chủ tịch Quốc hội lưu ý tình trạng đầu cơ, thổi giá đất và thực hiện các giao dịch mua bán lòng vòng, khiến thị trường bị méo mó.

Thực tế có những trường hợp tổ chức, cá nhân không có năng lực tài chính thực chất nhưng thành lập doanh nghiệp, thực hiện giao dịch bất động sản nhằm hưởng chênh lệch giá.

Vì vậy, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu tăng cường công cụ quản lý, điều tiết thị trường và trách nhiệm của chính quyền địa phương trong kiểm soát đầu cơ đất đai.

“Việc này dứt khoát phải làm mạnh mẽ, nhất là ở địa phương”, Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh.

Song song với đó, cần đẩy mạnh chuyển đổi số, hoàn thiện hệ thống thông tin đất đai quốc gia liên thông, công khai; lấy hồ sơ địa chính số làm nền tảng cho hoạt động giao dịch, thu hồi đất, định giá và quản lý đất đai.

Chủ tịch Quốc hội cũng đề nghị tăng cường giám sát của cộng đồng, Mặt trận Tổ quốc và các tổ chức đoàn thể; hoàn thiện cơ chế giải quyết khiếu nại, tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Về yêu cầu hoàn thiện pháp luật, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn nhấn mạnh Luật Đất đai phải có tính ổn định lâu dài, tránh tình trạng vừa ban hành đã phải sửa đổi, với thời gian ổn định ít nhất 10–15 năm.

Các nguyên tắc cốt lõi cần được xác định rõ, gồm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền của người sử dụng đất, cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh yêu cầu giữ vững nguyên tắc không tư nhân hóa đất đai, bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý của Nhà nước, đồng thời hoàn thiện pháp luật đất đai đồng bộ, thống nhất theo mục tiêu đến năm 2030.

Việc sửa đổi Luật Đất đai cũng cần được tiến hành đồng bộ với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các luật liên quan, bảo đảm khi ban hành có thể triển khai thống nhất, hiệu quả, tạo nền tảng pháp lý ổn định cho phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân, doanh nghiệp.