HoREA kiến nghị Quốc hội xem xét, tháo gỡ một số vướng mắc về Luật Đất đai

Khi thửa đất "biến mất", sổ đỏ có còn giá trị?

Ngày 2/10/2026, HoREA đã gửi văn bản góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tới Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Quốc hội cùng các bộ ngành liên quan, trước phiên họp toàn thể thẩm tra dự án Luật diễn ra ngày 3/10. Trong đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung khoản 6 vào Điều 71 của dự thảo, quy định trường hợp Nhà nước thu hồi, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thửa đất bị tiêu hủy do nguyên nhân khách quan mà người sử dụng đất không có khả năng phục hồi nguyên trạng.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, hiện khoản 6 Điều 152 Luật Đất đai 2024 và khoản 4 Điều 72 dự thảo mới chỉ quy định duy nhất một trường hợp được hủy giấy chứng nhận đã cấp, chưa bao quát hết các tình huống phát sinh trong thực tế - điển hình là khi thửa đất không còn tồn tại do thiên tai, biến đổi khí hậu, sạt lở hoặc bị khai thác cát trái phép. Việc bổ sung quy định này, theo ông Châu, nhằm bảo đảm thống nhất với nguyên tắc quản lý, sử dụng đất tại Điều 5 dự thảo (yêu cầu người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng) và nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo, phục hồi đất bị ô nhiễm, thoái hóa quy định tại điểm d khoản 2 Điều 21.

Kiến nghị giữ lại quyền tách, hợp thửa đất ngay trong luật

Bên cạnh đó, HoREA cũng đề nghị bổ sung một điều khoản riêng về tách, hợp thửa đất - nội dung mà dự thảo mới hiện chưa kế thừa đầy đủ. Luật Đất đai 2024 dành hẳn Điều 220 để quy định vấn đề này, nhưng dự thảo sửa đổi chỉ còn nhắc đến tách thửa ở một số tình huống hẹp, như nhóm người cùng sử dụng đất muốn tách quyền của từng thành viên, hoặc tách thửa để cấp giấy chứng nhận khi bán công trình gắn liền với đất.

Theo HoREA, phạm vi này chưa bao quát hết nhu cầu thực tế rất lớn của người dân - từ chia đất cho con cháu, phân chia tài sản thừa kế, đến tách một phần đất để bán lấy vốn xây nhà.

Do đó, ông Lê Hoàng Châu đề nghị bổ sung Điều 92a ngay sau Điều 92, giữ lại về cơ bản nội dung của Điều 220 hiện hành: luật quy định quyền tách, hợp thửa cùng bộ nguyên tắc chung, còn điều kiện cụ thể như diện tích tối thiểu, lối đi... vẫn do từng địa phương quyết định theo đặc điểm riêng. "Đây không đơn thuần là một thủ tục hành chính. Đã là quyền thì phải được quy định trong luật, không thể quy định tại văn bản dưới luật", ông Châu nhấn mạnh.

Nằm trong loạt kiến nghị toàn diện hơn

Hai đề xuất trên nằm trong một văn bản góp ý rộng hơn mà HoREA gửi đi trong cùng đợt, với hàng loạt kiến nghị khác liên quan đến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: đề xuất HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ tính đơn giá thuê đất, trong khi UBND cấp xã được giao thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường, tái định cư và quyết định giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, cộng đồng dân cư nhằm tăng tính chủ động của chính quyền cơ sở; đề xuất bổ sung nguyên tắc hoán đổi diện tích đất tương đương cho người có đất bị thu hồi nếu họ có đất liền kề khác; cũng như kiến nghị không thu khoản tiền bổ sung đối với người sử dụng đất không vi phạm pháp luật.

HoREA đánh giá cơ quan soạn thảo đã cầu thị tiếp thu nhiều ý kiến thực tiễn, song cho rằng một số quy định vẫn cần tiếp tục chỉnh sửa để đồng bộ với hệ thống pháp luật hiện hành và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.