NÓNG: Chính phủ thống nhất thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình

Theo đó, ngày 18/9/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng thay mặt Chính phủ ký ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP sau phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026, trong đó thống nhất một nội dung được dư luận đặc biệt quan tâm: quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình.

Chung cư hết niên hạn: Không đồng nghĩa mất quyền sở hữu

Theo Nghị quyết, đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng. Đồng thời, dự luật phải quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu - như quyền được tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại chung cư, hay quyền đóng góp nghĩa vụ tài chính để xây mới khi hết hạn.

Điểm đáng chú ý là thời hạn sử dụng công trình chỉ là căn cứ để kiểm định, đánh giá chất lượng, chứ không đồng nghĩa việc căn hộ tự động mất giá trị hay chủ sở hữu tự động mất quyền khi hết niên hạn. Việc xử lý sau kiểm định sẽ phụ thuộc vào tình trạng thực tế của công trình và các quy định về cải tạo, xây dựng lại. Đây cũng là bước cụ thể hóa tinh thần đã nêu tại Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV, trong đó xác định chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình nhưng quyền tài sản của chủ sở hữu phải được đảm bảo. Đáng chú ý, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, Bộ Xây dựng cũng đã bỏ khái niệm "chung cư có thời hạn" trong phần giải thích từ ngữ, chỉ còn giữ lại "nhà chung cư" và "nhà chung cư cũ".

Đồng bộ sửa đổi Luật Đất đai và Kinh doanh bất động sản

Song song với Luật Nhà ở, Nghị quyết 278/NQ-CP cũng yêu cầu khẩn trương hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) - được xác định là "dự án luật đặc biệt quan trọng, tác động trực tiếp, sâu rộng đến đời sống kinh tế, chính trị, xã hội". Chính phủ giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát toàn diện, bổ sung các nội dung về: tiêu chí, cơ chế xác định và giám sát giá đất; cơ chế tài chính xử lý chênh lệch địa tô và đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng; cơ chế phòng ngừa tham nhũng, trục lợi trong bồi thường, tái định cư; cơ chế đặc thù xử lý dứt điểm các dự án đất đai tồn đọng, kéo dài; cùng yêu cầu công chứng bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm ngăn ngừa tranh chấp, khiếu kiện.

Đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng hoàn thiện cơ chế đưa thị trường bất động sản trở thành kênh phân bổ đất đai công khai, minh bạch, chống đầu cơ và thao túng thị trường; đồng thời quy định cơ chế bảo đảm giá trị còn lại của hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thông qua tài khoản bảo đảm và bảo lãnh ngân hàng, cùng cơ chế phân quyền cho UBND cấp tỉnh trong việc chấp thuận chuyển nhượng dự án.

Đáng chú ý, cả ba dự luật - Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) - sẽ được Bộ Công an, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến Nhân dân qua hệ thống VNeID trước khi hoàn thiện hồ sơ trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ Hai, Quốc hội khóa XVI. Các bộ trưởng phụ trách phải hoàn tất toàn bộ hồ sơ, báo cáo Phó Thủ tướng phụ trách trước ngày 21/9/2026.