Đại diện Bộ Xây dựng: Hết niên hạn chung cư, người dân không mất quyền sở hữu

Nghị quyết 21 đặt ra các định hướng mới liên quan đến đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản, trong đó yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế, tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp.

Trong bối cảnh này, vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư tiếp tục được quan tâm, đặc biệt là quyền tài sản của người dân khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Tại Phiên thảo luận 1: “Nghị quyết 21 và các thay đổi pháp lý”, thuộc Hội thảo “Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản theo Nghị quyết 21” do Vietnammoi và VietnamBiz tổ chức ngày 22/9, bà Hoàng Thu Hằng cho biết quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải nội dung mới. Luật Nhà ở 2023 đã quy định thời hạn sử dụng công trình dựa trên pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế.

Tuy nhiên, theo bà, quy định hiện hành chưa làm rõ đầy đủ quyền của người dân sau khi công trình hết thời hạn sử dụng. Đây là vấn đề cần tiếp tục được hoàn thiện trong quá trình xây dựng chính sách.

“Sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, quyền sở hữu tài sản của người dân không bị mất đi”, bà Hằng nói.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, việc xác định thời hạn sử dụng công trình không đồng nghĩa với việc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ. Vấn đề cần được làm rõ là quyền và phương án xử lý tài sản của người dân khi công trình hết niên hạn.

Nhiều phương án khi chung cư hết niên hạn

Bà Hằng cho biết với những nhà chung cư được xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu có thể được xử lý quyền lợi thông qua các phương án như nhận nhà ở tái định cư, mua nhà ở xã hội hoặc nhận tiền đối với phần quyền sử dụng đất theo tỷ lệ được sở hữu.

Đối với những chung cư xây dựng sau năm 1994, chủ sở hữu có thể tham gia cải tạo, xây dựng lại công trình thông qua việc đóng góp kinh phí.

Nếu không muốn tiếp tục đóng góp để xây dựng lại, chủ sở hữu có thể chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho người khác. Người nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc xây dựng lại chung cư.

“Nếu không muốn tiếp tục đóng góp kinh phí để xây dựng lại, chủ sở hữu có thể chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản cho người khác”, bà Hằng nói.

Chủ sở hữu cũng có thể lựa chọn không tiếp tục đóng góp và nhận bồi thường đối với phần quyền sử dụng đất theo tỷ lệ được phân chia.

Theo bà Hằng, đất trong nhà chung cư là quyền sử dụng chung. Khi công trình được phá dỡ, phần quyền sử dụng đất của từng chủ sở hữu sẽ được xác định theo tỷ lệ được phân chia để tính toán giá trị bồi thường.

Trường hợp khu vực nhà chung cư sau này được cơ quan quản lý nhà nước quy hoạch và không còn được xây dựng nhà chung cư, quyền lợi của người dân cũng được xử lý thông qua cơ chế bồi thường đối với quyền sử dụng đất.

Bà Hằng cho rằng quy định được đề xuất lần này nhằm kế thừa Luật Nhà ở hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ

Theo đại diện Bộ Xây dựng, việc làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư còn nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Thời gian qua, việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư xuống cấp gặp nhiều khó khăn. Một trong những nguyên nhân, theo bà Hằng, là quyền và nghĩa vụ của các bên chưa được quy định đủ cụ thể.

Khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý nhà nước thực hiện phá dỡ công trình, người dân có thể lo ngại việc này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của mình. Điều này khiến quá trình cải tạo, xây dựng lại gặp trở ngại.

“Nếu không cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư xuống cấp, điều này có thể ảnh hưởng đến an toàn và tính mạng của người dân”, bà Hằng nói.

Bà cho rằng việc xác định vòng đời công trình còn gắn với mục tiêu chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng sống và chất lượng công trình.

Theo bà Hằng, người dân thường có tâm lý muốn tiếp tục ở tại nhà chung cư trong thời gian dài. Tuy nhiên, sau 10, 20, 30 hoặc 50 năm, công trình sẽ có những hạng mục xuống cấp.

Việc đặt ra thời hạn sử dụng, theo đại diện Bộ Xây dựng, không chỉ nhằm xác định vòng đời của công trình mà còn tạo cơ sở để xử lý khi chung cư xuống cấp, đồng thời nâng cao yêu cầu về chất lượng công trình.

Bà Hằng nhấn mạnh quy định đang được xây dựng theo hướng kế thừa pháp luật hiện hành, nhưng làm rõ hơn quyền tài sản của người dân khi công trình hết thời hạn sử dụng.