Chung cư có niên hạn: Vì sao không đồng nghĩa mất quyền sở hữu và cuộc đua ngầm trên sàn chứng khoán

Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, trong đó đáng chú ý nhất là định hướng quy định thời hạn sử dụng chung cư xây mới theo niên hạn công trình. Quy định này đang gây tranh luận trên thị trường, đồng thời tác động đến định giá của một số doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Niên hạn công trình khác thời hạn quyền sở hữu

Theo phân tích của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), điểm dễ gây hiểu nhầm nhất trong Nghị quyết 21 là cụm từ "chung cư có thời hạn". Nếu không giải thích rõ, người dân có thể hiểu rằng sau một mốc thời gian nhất định, quyền sở hữu căn hộ sẽ tự động chấm dứt. VARS IRE cho rằng cách hiểu này chưa đúng bản chất.

Cơ quan này phân tách hai khái niệm: niên hạn công trình là tuổi thọ kỹ thuật của tòa nhà, được xác định qua hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng và kết quả kiểm định; còn quyền sở hữu căn hộ là quyền tài sản hợp pháp, được pháp luật bảo vệ và không mặc nhiên mất đi chỉ vì công trình chạm mốc thời gian kỹ thuật. Theo VARS IRE, tinh thần này đã được thể hiện tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023: hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa công trình bị phá dỡ ngay; việc phá dỡ chỉ đặt ra khi kết quả kiểm định cho thấy công trình không còn bảo đảm an toàn.

Vấn đề then chốt, theo VARS IRE, là quyền lợi của chủ sở hữu được xử lý ra sao sau khi công trình buộc phải phá dỡ. Cơ quan này đề xuất xác lập rõ ba lớp quyền: quyền sử dụng đất chung của các chủ sở hữu; quyền sở hữu căn hộ trong thời gian công trình còn an toàn; và quyền lợi sau khi phá dỡ, tái thiết, bao gồm quyền nhận căn hộ mới hoặc giá trị tương ứng, cùng quyền chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp. VARS IRE cũng kiến nghị 6 nhóm vấn đề cần lưu ý khi thể chế hóa, trong đó có việc không áp một niên hạn cứng cho mọi chung cư mà cần dựa trên kiểm định thực tế, xây dựng cơ chế tài chính tái thiết minh bạch thay vì dồn nghĩa vụ vào thời điểm công trình đã xuống cấp, và thiết lập cơ sở dữ liệu quản lý vòng đời công trình cho từng tòa nhà.

Thực trạng chung cư cũ tại hai đô thị lớn cho thấy tính cấp thiết của vấn đề. Theo số liệu VARS IRE dẫn từ Báo Điện tử Chính phủ, Hà Nội hiện có khoảng 2.160 chung cư cũ cần cải tạo nhưng mới 19 dự án được triển khai; tại TP.HCM, trong 16 chung cư cấp D thuộc diện di dời bắt buộc, đến cuối năm 2025 mới có 9 chung cư hoàn tất, với hơn 680/1.194 hộ dân được bố trí tái định cư.

Cổ phiếu bất động sản nào được dự báo hưởng lợi?

Ở góc độ thị trường vốn, báo cáo ngành bất động sản do Khối Nghiên cứu Công ty Chứng khoán MB (MBS Research) công bố ngày 10/8/2026 đánh giá tác động của định hướng niên hạn chung cư đến các doanh nghiệp niêm yết.

Tham chiếu thông lệ quốc tế, MBS Research dẫn chứng Singapore áp dụng thời hạn sở hữu 99 năm cho phần lớn nhà ở công (khoảng 70% tổng số căn hộ), Trung Quốc quy định niên hạn sử dụng đất ở chung cư 70 năm, Hong Kong 50 năm, Malaysia phổ biến ở hai mốc 60 và 99 năm. Điểm chung là khi hết niên hạn, chủ sở hữu tại các thị trường này thường được ưu tiên đóng phí bổ sung để gia hạn hoặc tham gia tái phát triển dự án. Trên cơ sở đó, MBS Research dự báo các dự án chung cư theo Luật Nhà ở sửa đổi của Việt Nam có thể có thời hạn trong khoảng 50-99 năm, với cơ chế nộp phí bổ sung sau khi hết hạn để cải tạo, tái phát triển.

MBS Research nhận định các dự án đã hoàn thiện quy hoạch 1/500, đã đóng tiền sử dụng đất hoặc đã được cấp phép bán hàng trước khi Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực sẽ có lợi thế thu hút dòng tiền, do tâm lý nhà đầu tư ưa chuộng sản phẩm sở hữu lâu dài trong giai đoạn chuyển tiếp. Các dự án được nêu tên gồm The Privé của Đất Xanh Group (DXG), Mizuki giai đoạn 3 của Nam Long (NLG), Gladia Heights của Khang Điền (KDH) và Eco Smart City của Phát Đạt (PDR). Do tỷ trọng đóng góp của các dự án này vào định giá NLG và KDH tương đối nhỏ, MBS Research đánh giá khả quan đối với hai mã “DXG” và “PDR”, kèm mức giá mục tiêu và luận điểm đầu tư cụ thể cho từng mã trong báo cáo.

Về dài hạn, MBS Research cho rằng quy định niên hạn sử dụng có thể khiến phân khúc căn hộ có thời hạn kém hấp dẫn hơn với dòng tiền đầu tư ưa tích sản, qua đó gián tiếp tạo lợi thế cho phân khúc thấp tầng và đất nền, các loại hình gắn với quyền sử dụng đất lâu dài. Đây là nhận định và khuyến nghị đầu tư của MBS Research dựa trên phân tích riêng của đơn vị này, không phải khuyến nghị tài chính cá nhân cho từng nhà đầu tư.

Trở lại dữ liệu của VARS IRE, căn hộ chung cư hiện chiếm khoảng 70% nguồn cung mở bán mới và 73% tổng giao dịch bất động sản trong quý II/2026. Với tỷ trọng dẫn dắt thị trường như vậy, VARS IRE và MBS Research đều cho rằng bất kỳ thay đổi nào về quy định thời hạn sở hữu chung cư cũng sẽ tạo tác động lan tỏa đến người mua nhà, doanh nghiệp phát triển dự án và quyết định cấp tín dụng của ngân hàng.