3.790 căn hộ Thủ Thiêm: Giá tăng gần gấp đôi, nghịch lý 10 năm vẫn chưa có lời giải

Giá trị tài sản tăng 84%, quy mô vốn trở thành rào cản

UBND TP.HCM vừa phê duyệt tổng giá trị hơn 18.253,8 tỷ đồng đối với cụm 3.790 căn hộ tái định cư tại 5 lô R1, R2, R3, R4 và R5 thuộc khu dân cư Bình Khánh, Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Theo cơ cấu định giá, quyền sử dụng đất chiếm hơn 11.316,8 tỷ đồng, công trình xây dựng hơn 6.360,1 tỷ đồng và hạ tầng phân bổ khoảng 576,9 tỷ đồng. Như vậy, giá trị đất chiếm khoảng 62% tổng giá trị tài sản được phê duyệt.

Nếu phân bổ đều cho 3.790 căn hộ, tổng giá trị đất, công trình và hạ tầng tương đương khoảng 4,82 tỷ đồng/căn. Đây là mức quy đổi tham khảo, không phải giá bán hay giá vốn thực tế của từng căn hộ.

So với mức khoảng 9.900 tỷ đồng từng được đưa ra trong các lần đấu giá trước, giá trị được phê duyệt lần này tăng khoảng 84%. Nếu so với mức 8.800 tỷ đồng của lần đấu giá đầu tiên năm 2017, mức tăng đã vượt 100%.

Diễn biến này tạo ra sự tương phản đáng chú ý: một quỹ tài sản nằm tại khu vực được xem là có giá trị bất động sản cao của TP.HCM đã trải qua 4 lần đấu giá không thành công, trong khi giá trị được phê duyệt cho lần tiếp theo tăng mạnh.

Lịch sử đấu giá cho thấy mức giá khởi điểm khoảng 8.800 tỷ đồng năm 2017, 9.100 tỷ đồng năm 2018 và khoảng 9.900 tỷ đồng trong các lần tổ chức năm 2021 và 2023 đều chưa giúp thành phố tìm được nhà đầu tư.

Vấn đề nằm ở chỗ, đây không phải thương vụ mua bán một dự án căn hộ thương mại thông thường. Doanh nghiệp tham gia phải chuẩn bị nguồn vốn lớn để tiếp nhận tài sản, đồng thời tính toán chi phí kiểm định, sửa chữa, hoàn thiện và vận hành công trình trước khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Nếu sử dụng vốn vay, chi phí lãi vay trong thời gian hoàn thiện thủ tục và triển khai khai thác cũng sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Trong trường hợp tốc độ tiêu thụ chậm hơn dự kiến, doanh nghiệp có thể phải duy trì một lượng vốn lớn trong thời gian dài trước khi thu hồi được tiền.

Để mở rộng khả năng tiếp cận nhà đầu tư, phương án đấu giá được điều chỉnh theo hướng chia thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất gồm các lô R1, R2, R3 với 2.220 căn hộ; nhóm thứ hai gồm R4 và R5 với 1.570 căn hộ.

Việc chia nhỏ có thể giảm quy mô vốn cần thiết cho từng thương vụ, nhưng không đồng nghĩa rào cản tài chính được giải quyết hoàn toàn. Mỗi nhóm vẫn có giá trị lớn, đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực huy động vốn và phương án khai thác cụ thể.

Một điểm cần lưu ý là tổng giá trị hơn 18.253 tỷ đồng mới là cơ sở định giá tài sản, không phải số tiền cuối cùng mà nhà đầu tư chắc chắn phải bỏ ra để hoàn tất toàn bộ quá trình khai thác. Chi phí cải tạo, hoàn thiện, quản lý và kinh doanh vẫn cần được tính toán riêng.

Do đó, mức tăng 84% so với những lần đấu giá trước chưa đủ để khẳng định thương vụ đã hấp dẫn hơn. Giá trị tài sản tăng cũng kéo theo yêu cầu cao hơn về doanh thu đầu ra và khả năng thu hồi vốn.

Công trình bỏ trống hơn 10 năm, đầu ra thương mại là dấu hỏi

Cụm 3.790 căn hộ Bình Khánh được hoàn thành từ năm 2015 nhằm phục vụ nhu cầu tái định cư của TP.HCM. Tuy nhiên, phần lớn quỹ căn hộ không được đưa vào sử dụng như dự kiến và đã bỏ trống trong thời gian dài.

Đây là yếu tố khiến thương vụ có những đặc điểm khác biệt so với việc đầu tư một dự án nhà ở mới. Dù công trình đã hoàn thành, nhà đầu tư không thể mặc nhiên xem toàn bộ căn hộ là sản phẩm sẵn sàng đưa ra thị trường.

Sau nhiều năm không có người ở, các hạng mục như hệ thống điện, nước, thang máy, thiết bị kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy và tiện ích chung cần được kiểm tra trước khi vận hành. Tùy kết quả đánh giá, doanh nghiệp có thể phải bổ sung vốn để sửa chữa hoặc thay thế thiết bị.

Bên cạnh tình trạng công trình, sự khác biệt giữa thiết kế phục vụ tái định cư và tiêu chuẩn của sản phẩm thương mại cũng cần được tính đến. Người mua nhà hiện nay thường quan tâm đến chất lượng hoàn thiện, diện tích sử dụng, chỗ đậu xe, tiện ích nội khu và dịch vụ quản lý.

Vì vậy, việc chuyển đổi công năng từ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại có thể mở rộng đối tượng khách hàng, nhưng chưa chắc giúp các căn hộ lập tức cạnh tranh được với những dự án thương mại mới. Nếu muốn nâng cấp chất lượng sản phẩm, nhà đầu tư sẽ phải tính thêm chi phí và thời gian triển khai.

Bài toán tiếp theo là khả năng hấp thụ của thị trường. Với số lượng 3.790 căn hộ, doanh nghiệp cần xác định rõ phân khúc khách hàng, giá bán và tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Nếu giá bán được xây dựng trên cơ sở tổng chi phí đầu tư quá cao, lợi thế vị trí tại Thủ Thiêm có thể chưa đủ để bảo đảm thanh khoản.

Đặc biệt, việc đưa một lượng lớn căn hộ ra thị trường trong thời gian ngắn có thể tạo áp lực cạnh tranh về giá. Ngược lại, nếu chia thành nhiều giai đoạn để bán hàng, nhà đầu tư phải chấp nhận thời gian thu hồi vốn kéo dài hơn và tiếp tục gánh chi phí quản lý, tài chính.

Thị trường căn hộ TP.HCM cũng không phải phân khúc nào cũng có sức mua giống nhau. Khả năng chi trả, mặt bằng giá và chất lượng dự án ngày càng ảnh hưởng đến quyết định của người mua. Do đó, nhà đầu tư cần đánh giá không chỉ nhu cầu nhà ở tại Thủ Thiêm mà cả nguồn cung cạnh tranh ở những khu vực lân cận.

Một lợi thế của Bình Khánh là quỹ căn hộ đã được xây dựng, giúp doanh nghiệp không phải bắt đầu từ khâu phát triển dự án mới. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự có ý nghĩa nếu chi phí để đưa công trình vào sử dụng thấp hơn so với phương án đầu tư mới và sản phẩm sau cải tạo đáp ứng được nhu cầu thị trường.

Với thương vụ hơn 18.253 tỷ đồng, nhà đầu tư vì thế phải giải đồng thời ba bài toán: giá vốn ban đầu, chi phí đưa công trình vào khai thác và tốc độ tiêu thụ căn hộ. Chỉ cần một trong các yếu tố này không đạt kỳ vọng, thời gian thu hồi vốn và hiệu quả kinh doanh đều có thể bị ảnh hưởng.

Sau 4 lần đấu giá bất thành, việc điều chỉnh phương án khai thác và chia quỹ căn hộ thành hai nhóm được kỳ vọng giúp tăng khả năng thu hút doanh nghiệp. Tuy nhiên, kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào mức giá nhà đầu tư chấp nhận, tình trạng thực tế của công trình và khả năng bán hàng.

Câu chuyện 3.790 căn hộ Bình Khánh cho thấy vị trí bất động sản có giá trị cao không đồng nghĩa tài sản sẽ dễ dàng chuyển thành dòng tiền. Với nhà đầu tư, điều quan trọng không chỉ là mua được quỹ căn hộ tại Thủ Thiêm, mà còn phải chứng minh được khả năng khai thác thương mại tương xứng với số vốn bỏ ra.