Bức tranh Bất động sản Hà Nội quý III/2026: Lãi suất trên 10%, người mua nhà 'án binh bất động'

Người mua thận trọng, chọn chờ thay vì xuống tiền

Phát biểu tại sự kiện "Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026", ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn, cho rằng thị trường Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về tâm lý và hành vi tìm kiếm sản phẩm. Sau trạng thái tích cực có kiểm soát ở quý II, người mua quý III thiên về quan sát, chờ diễn biến thuận lợi hơn rồi mới quyết định.

Theo ông Cảnh, sự dè dặt đến từ lãi suất vay cao, lo ngại liên quan chính sách giải tỏa và sự khác biệt về chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư. Thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá, người mua chú trọng hơn giá trị sử dụng, khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và mức giá phù hợp với túi tiền.

Lãi suất là rào cản dễ thấy nhất, theo thống kê của DKRA Consulting, tháng 8, lãi suất vay mua nhà cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại phổ biến ở mức 10,9% một năm, trong khi năm 2025 nhiều gói chỉ 5-8%. Khảo sát quý II của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho thấy lãi suất ưu đãi thường chỉ áp dụng 6-12 tháng, sau đó thả nổi đưa mức thực trả lên khoảng 13-15% một năm.

Về giá, giá rao bán bất động sản Hà Nội có dấu hiệu điều chỉnh chậm lại: chỉ số giá rao bán giảm 10 điểm giữa quý II và quý III, so với mức giảm 12 điểm giữa quý I và quý II. Phạm vi tìm kiếm của người mua gần như không đổi từ quý III/2025, vẫn tập trung ở Hà Nội, vùng ven và các địa bàn lân cận, nơi hạ tầng giao thông đang được triển khai nhanh.

Bức tranh chung cả nước cũng trầm lắng. Bộ Xây dựng cho biết quý II có hơn 100.000 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025, trong khi lượng tồn kho tăng nhẹ.

Chung cư: quan tâm vẫn cao, thanh khoản sơ cấp giảm mạnh

Theo Batdongsan.com.vn, chung cư tiếp tục dẫn đầu mức độ quan tâm và là phân khúc có tỷ lệ giao dịch suy giảm thấp hơn các loại hình khác. Nhu cầu căn hộ vì vậy vẫn duy trì tương đối tốt, kể cả khi tâm lý chung chuyển sang thận trọng.

Tuy nhiên, số liệu của các đơn vị tư vấn cho thấy sức mua ở thị trường sơ cấp đã yếu đi rõ rệt. Báo cáo quý III của Avison Young ghi nhận tỷ lệ hấp thụ căn hộ mới tại Hà Nội khoảng 31%, so với 70-80% cùng kỳ năm trước, trong khi giá sơ cấp lên mức cao mới, khoảng 4.180 USD một m2 (tương đương 108 triệu đồng). Knight Frank đo được tỷ lệ hấp thụ 38%, thấp nhất từ năm 2024, còn số căn mở bán mới giảm 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ.

Mỗi đơn vị đo trên phạm vi và phương pháp riêng nên con số không so sánh trực tiếp với nhau, nhưng cùng chỉ về một xu hướng giảm tốc.

Sơ cấp giữ giá, thứ cấp điều chỉnh

Ở thị trường sơ cấp, chính sách thanh toán linh hoạt và ưu đãi của chủ đầu tư là yếu tố hỗ trợ sức hút, vì giúp giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho người mua. Theo Savills, nhiều chủ đầu tư chưa giảm trực tiếp giá niêm yết do lo ảnh hưởng thương hiệu và quyền lợi của khách đã mua trước, mà chọn tăng ưu đãi. Dữ liệu quý II của Savills cho thấy toàn bộ nguồn cung sơ cấp Hà Nội có giá trên 70 triệu đồng một m2.

Thị trường thứ cấp vận động theo hướng khác. Batdongsan.com.vn cho biết giá rao bán ở một số khu vực điều chỉnh sâu hơn sơ cấp, khiến người mua so sánh nhiều hơn với căn hộ chuyển nhượng. Avison Young ghi nhận giá một số sản phẩm thứ cấp giảm 5-12%; người mua có sẵn tiền mặt chuyển sang các dự án đã bàn giao 5-10 năm, mức khoảng 2.000-2.500 USD một m2 (khoảng 52-65 triệu đồng), thay vì căn hộ vùng ven giá gần 3.300 USD. Trước đó, CBRE cho biết giá thứ cấp quý II giảm theo quý lần đầu kể từ cuối năm 2022, xuống khoảng 60 triệu đồng một m2.

Tại một số khu chung cư gắn với hệ sinh thái Mường Thanh, sau thông tin Hà Nội lên lộ trình xử lý 12 dự án, giá rao bán giảm có nơi hơn 35% so với đỉnh nhưng giao dịch vẫn trầm lắng, theo Tiền Phong.

Bài toán đặt ra là mặt bằng giá hiện tại có tương xứng với giá trị sử dụng và khả năng chi trả hay không. Trong giai đoạn người mua dè dặt, căn hộ có giá hợp lý, chính sách thanh toán phù hợp và đáp ứng tốt nhu cầu ở thực sẽ có lợi thế hơn.

Nhà riêng: giá giữ, người mua đứng ngoài chờ

Khác chung cư, thị trường nhà riêng Hà Nội thể hiện trạng thái chờ rõ nét hơn. Theo Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm có xu hướng điều chỉnh trong khi giá rao bán nhìn chung vẫn tương đối ổn định. Áp lực giảm giá chủ yếu xuất hiện ở những khu vực từng tăng mạnh, chứ không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.

Dữ liệu từ Nhà Tốt cho thấy giá rao bán nhà riêng tại một số khu vực như Thanh Xuân, Đông Anh, Hà Đông đã giảm trong tháng 5. Trước đó, Batdongsan.com.vn ghi nhận mức quan tâm đến bất động sản Hà Nội quý II giảm đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái.

Việc giá điều chỉnh ở một số nơi có thể thu hẹp khoảng cách giữa các mặt bằng giá sau giai đoạn tăng nóng, khi người mua ngày càng so sánh giá trị thực với khả năng tài chính. Thông tin quy hoạch vẫn là yếu tố tác động lớn đến tâm lý người mua nhà riêng, song sự quan tâm chưa chắc chuyển hóa ngay thành giao dịch, nhất là khi họ còn cân nhắc lãi suất và kỳ vọng giá về mức hợp lý hơn.

Ở vùng ven, đất nền chịu điều chỉnh sâu hơn. Khảo sát của Batdongsan.com.vn đầu tháng 10 cho thấy giá đất nền nhiều khu vực giảm từ 8% đến hơn 30% so với đỉnh, cá biệt khu đô thị Minh Giang Đầm Và (Mê Linh) giảm tới 50%. Báo cáo giám sát của Ban Đô thị, HĐND Hà Nội nhận định bất động sản không còn tăng đồng loạt mà gắn với tiến độ hạ tầng thực tế như cao tốc, vành đai, metro.

Triển vọng của phân khúc phụ thuộc vào mức độ gặp nhau giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua. Trong ngắn hạn, trạng thái thận trọng có thể tiếp tục chi phối, đặc biệt ở các khu vực có mặt bằng giá cao sau thời gian tăng nóng.

Biệt thự, liền kề: nguồn cung ít, tìm về vùng ven

Theo Batdongsan.com.vn, nguồn cung biệt thự mở bán thực tế không nhiều và tập trung ở những khu vực gắn với các dự án hạ tầng trọng điểm, đặc biệt là vùng ven Hà Nội. Xét dài hạn, đây là phân khúc ghi nhận giá tăng tích cực trong khoảng ba năm qua. Mặt bằng giá nhiều dự án tương đối ổn định, dù mức quan tâm thay đổi theo từng giai đoạn và khu vực.

Số liệu quý II của các hãng tư vấn cho thấy phân khúc nhà thấp tầng đã chậm lại. CBRE ghi nhận nửa đầu năm có gần 2.100 căn mở bán mới, giảm 17% so với cùng kỳ; riêng quý II có hơn 1.110 căn, còn lượng giao dịch hơn 660 căn, giảm 30% theo quý và 74% theo năm. Tổ chức này dự báo cả năm 2026 có khoảng 6.000 sản phẩm mở bán. JLL Việt Nam cho biết giá sơ cấp bình quân nhà liền thổ quý II khoảng 210 triệu đồng một m2 đất, thấp hơn 20% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung hạn chế và giá trị tài sản lớn khiến quyết định mua biệt thự đòi hỏi cân nhắc kỹ. Theo Batdongsan.com.vn, tiến độ hạ tầng, khả năng kết nối với trung tâm và mức giá từng dự án sẽ là những yếu tố quyết định sức hút của phân khúc này.

Hạ tầng vì thế vừa là động lực vừa là phép thử. Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) từ tháng 12/2025, với tổng vốn hơn 196.000 tỷ đồng và quy mô khoảng 1.884 ha. Đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô dự kiến khai thác năm 2027, còn cao tốc Hà Nội - Gia Bình dài 41 km được xác định là điều kiện tiên quyết để sân bay kịp phục vụ Hội nghị cấp cao APEC 2027. Tuy nhiên, theo Người Quan Sát, một tuyến đường gần 29.000 tỷ đồng nối Thủ đô với sân bay lớn nhất miền Bắc mới đạt 3,8% giá trị hợp đồng đến đầu tháng 10, do nhiều hạng mục thi công chưa đáp ứng kế hoạch.

Triển vọng: phân hóa còn kéo dài

Lãi suất vẫn là biến số lớn nhất. TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho rằng mặt bằng lãi suất thấp rất khó quay lại trong ngắn hạn vì nguồn vốn ngân hàng phải phân bổ cho nhiều lĩnh vực khác. TS Lê Xuân Nghĩa dự báo lãi suất có thể duy trì ở mức cao đến cuối năm. Một số người mua đã chủ động giảm tỷ lệ vay, tăng vốn tự có để thích ứng, theo Tạp chí Nhà đầu tư.

Về nguồn cung, CBRE từng dự báo Hà Nội có thể đón gần 39.000 căn hộ mở bán mới trong năm 2026, vượt kỷ lục hơn 37.000 căn của năm 2019, còn Savills dự kiến nửa cuối năm có thêm khoảng 13.700 căn từ 22 dự án. Trong khi đó, số căn mở bán thực tế quý III đã giảm mạnh so với quý trước, nên lượng hàng ra thị trường ở quý cuối năm là điều cần theo dõi.

Về chính sách, Đoàn giám sát của HĐND Hà Nội đề xuất liên thông dữ liệu công chứng, thuế và đất đai để kiểm soát giá chuyển nhượng thực tế, sau khi chỉ ra tình trạng môi giới thổi giá, tung tin quy hoạch và giao dịch hai giá. Với người mua, việc tính khả năng trả nợ theo lãi suất thả nổi thay vì chỉ lãi suất ưu đãi ban đầu là điểm cần lưu ý, theo Tạp chí Nhà đầu tư.

Theo Batdongsan.com.vn, chung cư và nhà riêng đều đáp ứng nhu cầu ở thực và có tiềm năng tăng trưởng, nhưng cần được nhìn từ giá trị sử dụng thay vì kỳ vọng tăng giá. Trong ngắn hạn, thị trường nhiều khả năng tiếp tục phân hóa theo giá bán, vị trí và tiến độ hạ tầng.