Lãi suất vay mua nhà lên 14%, người mua “quay xe”, thanh khoản bất động sản lao dốc

Lãi suất lên 14%, người mua trì hoãn xuống tiền

Theo Báo cáo cập nhật thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam quý II/2026 của Công ty Cổ phần Xếp hạng tín nhiệm S&I (S&I Ratings), dẫn số liệu từ DXS, trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản Việt Nam đón nhận 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ.

Nguồn cung tăng mạnh nhưng giao dịch không theo kịp. Toàn thị trường chỉ ghi nhận 26.100 giao dịch, giảm 12% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 25,5%, từ mức 47,5% của cả năm 2025. Khoảng 76.400 sản phẩm chưa được bán.

S&I Ratings nhận định thanh khoản thường chịu tác động trước tiên khi thị trường đối mặt với áp lực lãi suất. Tại Hà Nội và TP.HCM, giao dịch chững lại, tỷ lệ hấp thụ giảm 20-40% so với các quý trước.

Một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là chi phí vay mua nhà.

Theo DXS, đến tháng 6/2026, lãi suất ưu đãi vay tại 6/8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên vùng 7,99-9,56%/năm, so với cuối năm 2025.

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023.

Mặt bằng lãi suất cao khiến bài toán vay để mua nhà trở nên khó khăn hơn. Tâm lý chờ đợi lãi suất ổn định và kỳ vọng giá bán hợp lý hơn khiến một bộ phận khách hàng tạm thời trì hoãn quyết định mua.

Dù các chủ đầu tư đã triển khai nhiều chính sách hỗ trợ như giới hạn lãi suất, ân hạn nợ gốc, giảm yêu cầu vốn tự có, kéo dài thời gian thanh toán và chiết khấu trực tiếp, khả năng hấp thụ của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy vẫn hạn chế.

Diễn biến tín dụng mua nhà cũng cho thấy sức cầu đang chậm lại. Trong quý II/2026, dư nợ cho vay mua nhà tại VPBank tăng 2,4% so với quý trước, HDBank đi ngang, trong khi Techcombank giảm 1,4%.

Nguồn cung tăng, giá nhà vẫn khó giảm

Thanh khoản suy yếu nhưng giá bất động sản chưa chịu áp lực giảm tương ứng.

Nguyên nhân nằm ở chính chi phí đầu vào của các dự án. Đến quý II/2026, chênh lệch giữa lãi suất cho vay và huy động được S&I Ratings ước tính ở mức 7,2 điểm phần trăm, cho thấy chi phí vốn và rủi ro tín dụng vẫn cao.

Các nhà thầu và chủ đầu tư cũng phải vay vốn với lãi suất có thể trên 12%. Chi phí nhân công có nơi tăng trên 25%, trong khi giá nguyên vật liệu tăng khoảng 10-20%.

Các khoản chi phí này khiến doanh nghiệp khó giảm mạnh giá bán ngay cả khi lượng hàng tồn kho tăng. Thay vì giảm trực tiếp giá sản phẩm, nhiều chủ đầu tư lựa chọn hỗ trợ lãi suất, ân hạn gốc, giảm vốn tự có, kéo dài lịch thanh toán hoặc tăng chiết khấu để kích cầu.

Tại hai đô thị lớn, nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng trong năm nay. Theo CBRE, khoảng 84.000 căn hộ và 11.500 căn nhà liền kề, biệt thự dự kiến được mở bán tại hai khu vực này trong cả năm 2026.

Bài toán của thị trường vì vậy không nằm ở thiếu hàng mà nằm ở khả năng hấp thụ. Khi chi phí vay của người mua tăng, lượng khách hàng đủ khả năng sử dụng đòn bẩy để mua nhà bị thu hẹp, trong khi giá bán vẫn chịu sức ép từ chi phí phát triển dự án