2.500 tỷ USD mắc kẹt trong 20 triệu căn hộ dang dở ở Trung Quốc

Theo ước tính của ngân hàng Nomura, khoảng 20 triệu căn hộ tại Trung Quốc đã được bán trước nhưng chưa hoàn thiện, với tổng giá trị tài sản của các hộ gia đình bị “mắc kẹt” lên tới 17 nghìn tỷ nhân dân tệ (khoảng 2,5 nghìn tỷ USD) – tương đương hơn 10% GDP của nền kinh tế lớn thứ hai thế giới.

Những dự án dang dở này được gọi bằng thuật ngữ “lanweilou”, tạm dịch là “tòa nhà đuôi thối” – chỉ các công trình khởi đầu đầy kỳ vọng nhưng kết thúc trong tình trạng bỏ hoang.

Từ cơn sốt xây dựng đến những khung bê tông bỏ dở

Một ví dụ điển hình là dự án khu dân cư của Henan Zhongao Plaza tại thành phố Chu Khẩu, tỉnh Hà Nam.

Khoảng một thập kỷ trước, dự án được quảng bá như một khu đô thị hiện đại với nhiều cây xanh, hạ tầng hoàn chỉnh và gần các trường học. Nhưng hiện nay, phần lớn các tòa nhà trong khu chỉ còn lại những khung bê tông dang dở, sau khi doanh nghiệp phát triển phá sản và người sáng lập bị kết án tù.

Một số ít cư dân vẫn chuyển vào sống trong những tòa nhà gần hoàn thiện, trong khi nhiều căn hộ xung quanh vẫn bỏ trống, thậm chí chưa lắp cửa sổ.

“Lúc mua nhà, chúng tôi rất lạc quan. Chúng tôi tin khu vực này sẽ phát triển nhanh,” một cư dân trong khu cho biết.

Thực tế, nhiều người mua khác thậm chí chưa bao giờ có cơ hội nhận nhà.

Cơ chế bán nhà trước và hệ quả khi thị trường đảo chiều

Trong giai đoạn thị trường bùng nổ trước đây, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc phổ biến mô hình bán nhà trước khi hoàn thành dự án để huy động vốn xây dựng.

Mô hình này giúp thị trường mở rộng nhanh chóng, nhưng cũng khiến doanh nghiệp phụ thuộc lớn vào dòng tiền bán hàng liên tục.

Khi thị trường bắt đầu suy giảm khoảng 5 năm trước, doanh số bán nhà giảm mạnh, trong khi nhiều doanh nghiệp đã vay nợ lớn. Dòng tiền cạn kiệt khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, để lại hàng triệu căn hộ chưa hoàn thiện.

Hệ quả là tài sản của hàng triệu hộ gia đình bị “chôn” trong các dự án dang dở, đồng thời làm gia tăng áp lực lên hệ thống tài chính.

Chính phủ tìm cách “giải cứu” thị trường

Trước nguy cơ bất ổn lan rộng, chính quyền Trung Quốc đã triển khai chương trình “bảo đảm bàn giao nhà” từ năm 2022.

Theo đó, các dự án bán trước nhưng chưa hoàn thiện được lập danh sách để ngân hàng cung cấp tín dụng tiếp tục xây dựng. Tổng giá trị khoản vay đã được phê duyệt cho các dự án này vượt 7 nghìn tỷ nhân dân tệ.

Tuy nhiên, phần lớn nguồn vốn được sử dụng để tái cơ cấu nợ và duy trì dự án, thay vì đầu tư mới, cho thấy mức độ khó khăn của thị trường.

Tại dự án Henan Zhongao, các cơ quan địa phương đang tìm kiếm nhà đầu tư mới nhằm khởi động lại quá trình xây dựng. Nếu thuận lợi, dự án có thể được tiếp tục trong thời gian tới.

Người mua nhà vẫn phải gánh rủi ro

Ngay cả khi nhiều dự án được hoàn thành, vấn đề đối với người mua nhà vẫn chưa kết thúc.

Giá bất động sản tại nhiều khu vực đã giảm mạnh trong những năm gần đây, khiến giá trị căn hộ có thể thấp hơn đáng kể so với số tiền người mua từng bỏ ra.

Trong khi đó, ở phần lớn trường hợp, người mua vẫn phải tiếp tục trả nợ thế chấp cho ngân hàng dù chưa nhận được nhà.

Một số người thậm chí mong dự án không hoàn thành, bởi khi đó họ có thể có cơ hội từ bỏ khoản vay. Tuy nhiên, các vụ kiện yêu cầu hoàn tiền thường không được tòa án chấp nhận.

Bài toán dài hạn của nền kinh tế

Nếu cho phép người mua đồng loạt yêu cầu hoàn tiền, chi phí bồi thường có thể lên tới hàng nghìn tỷ USD – điều có thể tạo ra áp lực lớn đối với hệ thống tài chính và ngân sách.

Vì vậy, đối với chính quyền Trung Quốc, hoàn thiện các dự án đã bán trước dường như vẫn là lựa chọn khả thi nhất, dù quá trình này có thể kéo dài nhiều năm.

Cuộc khủng hoảng bất động sản vì thế không chỉ là vấn đề của các doanh nghiệp phát triển dự án, mà còn phản ánh những thách thức lớn hơn đối với mô hình tăng trưởng dựa vào bất động sản của Trung Quốc.

Và trong nhiều trường hợp, chi phí cuối cùng của cuộc khủng hoảng này có thể vẫn rơi vào chính những người mua nhà.