Đất nền vùng ven Hà Nội tăng nóng, giá có nơi gấp 2 lần

Theo khảo sát thực tế, tại các khu vực như Thanh Oai, Thường Tín hay Tam Hưng, giá đất thổ cư đã tăng mạnh trong thời gian ngắn. Ông Nguyễn Hồng Ky, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Văn Phú, cho biết hoạt động gom đất của các nhóm đầu tư lớn đã diễn ra từ lâu, góp phần đẩy mặt bằng giá lên cao.

Sau khi xuất hiện thông tin về các dự án hạ tầng cuối năm 2025, giá tiếp tục bị đẩy lên. Cụ thể, đất tại xã Tam Hưng hiện giao dịch ở mức 150–160 triệu đồng/m², tăng gấp đôi so với trước đó; tại Thường Tín, giá tăng từ 30–40 triệu lên 90–100 triệu đồng/m²; còn Thanh Oai ghi nhận mức 160–180 triệu đồng/m² tùy vị trí.

Không chỉ khu vực phía Nam, làn sóng tăng giá cũng lan sang các địa bàn hưởng lợi từ quy hoạch cầu và hạ tầng giao thông. Tại khu vực Đông Anh, nơi có các dự án cầu như Tứ Liên, Thượng Cát, giá đất đã lên tới 180–200 triệu đồng/m². Trong khi đó, khu vực Mê Linh, Quang Minh ghi nhận mức giá 80–120 triệu đồng/m², tăng khoảng 30% so với trước khi khởi công các dự án cầu lớn.

Tại khu vực cầu Ngọc Hồi, giá đất tại các trục chính đã tăng lên 125–150 triệu đồng/m², còn các vị trí sâu hơn cũng tăng gấp đôi lên 60–80 triệu đồng/m². Ở phía Tây Hà Nội, khu vực Hòa Lạc – Thạch Thất, đất nền phân lô được chào bán phổ biến ở mức 3–4 tỷ đồng/lô (80–100 m²), với mức tăng khoảng 10–20% chỉ trong vài tháng.

Theo anh Tuấn Hải, môi giới tại khu vực Hòa Lạc, thông tin về tuyến metro số 5 (Văn Cao – Hòa Lạc) và quy hoạch Thủ đô dài hạn đã kích hoạt kỳ vọng lớn, khiến lượng tìm kiếm và giao dịch tăng mạnh, dù hạ tầng thực tế chưa có nhiều thay đổi.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo rủi ro lớn khi đầu tư theo “sóng quy hoạch”. Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, cho biết hiện tượng sốt đất theo quy hoạch từng lặp lại nhiều lần tại các khu vực như Đông Anh, Long Biên hay Hoài Đức. Theo ông, nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa quy hoạch đã được phê duyệt và các đề xuất nghiên cứu, nếu không rất dễ mua phải đất bị thổi giá hoặc vướng pháp lý.

Ông Toản dẫn ví dụ khu vực Mê Linh dù có tuyến Vành đai 4 đi qua, nhưng phần lớn tuyến đường mang tính liên vùng và đi trên cao, không tạo ra tác động trực tiếp như các trục đô thị. Do đó, việc kỳ vọng giá đất tăng nóng trong ngắn hạn là thiếu cơ sở, đặc biệt khi thời gian hoàn thiện hạ tầng có thể kéo dài nhiều năm.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cảnh báo nhà đầu tư không nên chạy theo đám đông. Ông cho biết trong bán kính khoảng 15 km quanh Hòa Lạc, nhiều khu vực có thể nằm trong diện quy hoạch, khiến người mua đối mặt nguy cơ “dính quy hoạch” nếu không tìm hiểu kỹ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định các đợt tăng giá theo thông tin quy hoạch thường mang tính ngắn hạn và dễ bị lợi dụng để đẩy giá. Thực tế cho thấy nhiều nhà đầu tư mua vào ở vùng giá cao đã gặp khó khăn thanh khoản, thậm chí phải cắt lỗ khi thị trường hạ nhiệt.

Nhìn chung, dù cơ hội đầu tư vẫn tồn tại nhờ kỳ vọng hạ tầng và quy hoạch, nhưng thị trường đất nền vùng ven đang tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc xuống tiền cần dựa trên thông tin chính thống và tầm nhìn dài hạn, thay vì chạy theo các “cơn sốt” mang tính thời điểm.