[MoneyF Opinion] TCH bắt đầu hạch toán đại dự án, doanh thu quý III tăng hơn 466%

Công ty CP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (HOSE: TCH) vừa công bố báo cáo tài chính quý III/2026, tương ứng quý II năm tài chính riêng của doanh nghiệp, với kết quả kinh doanh tăng trưởng đột biến. Động lực chính đến từ việc bắt đầu ghi nhận doanh thu tại dự án New City II sau nhiều quý triển khai và mở bán.

Cụ thể, doanh thu thuần trong kỳ đạt 1.958 tỷ đồng, tăng 466% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 538 tỷ đồng, tăng 1.237%. Biên lợi nhuận gộp cũng được cải thiện lên 48,8%, mức cao nhất trong vòng 3 năm gần đây.

Điểm đáng chú ý là doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản tại New City II đóng góp khoảng 1.954 tỷ đồng, gần như toàn bộ doanh thu thuần trong quý. Đây là dự án đã mở bán các sản phẩm thấp tầng từ quý II/2025 và bắt đầu được bàn giao, ghi nhận doanh thu trong quý III năm nay.

Diễn biến này cũng thể hiện qua khoản mục người mua trả tiền trước trên bảng cân đối kế toán. Tại cuối quý II/2026, khoản mục này ghi nhận 4.132 tỷ đồng, nhưng đến cuối quý III giảm còn 3.099 tỷ đồng, tương ứng mức giảm 1.033 tỷ đồng. Việc số dư người mua trả tiền trước giảm trong kỳ phù hợp với quá trình bàn giao và chuyển một phần nghĩa vụ hợp đồng thành doanh thu.

Sau giai đoạn tích lũy tiền khách hàng trả trước, việc New City II bắt đầu hạch toán đánh dấu sự chuyển dịch trong chu kỳ kinh doanh của TCH. Tuy nhiên, khả năng duy trì doanh thu ở mức cao sẽ phụ thuộc vào tiến độ bàn giao, nghiệm thu và ghi nhận các sản phẩm còn lại.

Một điểm đáng chú ý khác nằm ở cấu trúc tài chính của doanh nghiệp. Từ đầu năm 2026, TCH đã chủ động thanh toán các khoản vay, đưa dư nợ vay về 0. Trong môi trường lãi suất tăng, việc không còn dư nợ vay giúp doanh nghiệp giảm áp lực chi phí lãi vay và hạn chế rủi ro từ biến động chi phí vốn.

Nền tảng này có ý nghĩa khi TCH đang đồng thời triển khai nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn. Tại ngày 30/9/2026, hàng tồn kho của doanh nghiệp đạt 15.258 tỷ đồng, tăng 46,6% so với đầu năm.

Mức tăng tồn kho đến từ cả sản phẩm bất động sản đã hoàn thành và các dự án đang triển khai. Giá trị thành phẩm bất động sản tăng hơn 100 tỷ đồng so với đầu năm, trong khi hàng tồn kho tại các dự án dở dang tiếp tục mở rộng. Đáng chú ý, hai dự án mới là 150 Tô Hiệu và Bắc Sông Cấm đã bắt đầu hình thành giá trị tồn kho, với tổng quy mô khoảng 3.000 tỷ đồng.

New City II còn dư địa ghi nhận, Green River chuẩn bị nối tiếp

Trong số các dự án hiện hữu, New City II vẫn là nguồn đóng góp doanh thu quan trọng của TCH trong các kỳ tiếp theo.

Dự án có quy mô khoảng 49 ha tại Thủy Nguyên, Hải Phòng, gồm 1.185 sản phẩm thấp tầng và khu cao tầng với 4 tòa tháp, cung cấp 2.494 căn hộ thương mại cùng 34.240 m² diện tích xây dựng nhà ở xã hội.

Sau khi bắt đầu bàn giao các sản phẩm thấp tầng trong quý III/2026, số dư người mua trả tiền trước của dự án vẫn còn khoảng 3.100 tỷ đồng. Đây là nguồn tiền khách hàng đã thanh toán nhưng chưa được ghi nhận thành doanh thu. Với tiến độ bàn giao phù hợp, khoản tiền này có thể tiếp tục được kết chuyển vào kết quả kinh doanh trong các quý tới.

Theo ước tính từ quy mô sản phẩm và số dư tiền khách hàng trả trước, phần thấp tầng còn lại có thể đóng góp khoảng 5.000 tỷ đồng doanh thu trong các kỳ tiếp theo. Dù vậy, giá trị ghi nhận thực tế còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thành nghĩa vụ bàn giao và điều kiện ghi nhận doanh thu.

Không chỉ có phần thấp tầng, khu căn hộ thương mại của New City II cũng đang được triển khai xây dựng phần tầng hầm. Doanh nghiệp dự kiến có thể mở bán các sản phẩm cao tầng trong 1-2 quý tới. Nếu tiến độ triển khai và kinh doanh diễn ra theo kế hoạch, khu căn hộ này sẽ tiếp tục bổ sung nguồn sản phẩm cho chu kỳ ghi nhận doanh thu sau giai đoạn bàn giao nhà thấp tầng.

Dự án thứ hai cần theo dõi là Green River, hiện có giá trị hàng tồn kho lớn thứ hai của TCH, đạt 2.558 tỷ đồng. Dự án có quy mô khoảng 32,5 ha, gồm các sản phẩm nhà liền kề và nhà ở xã hội.

Tương tự New City II, Green River đã mở bán sản phẩm thấp tầng từ quý II/2025. Đến cuối quý III/2026, khoản người mua trả tiền trước tại dự án đạt 1.838 tỷ đồng. Đây là cơ sở để theo dõi khả năng ghi nhận doanh thu khi các sản phẩm được bàn giao.

Theo kế hoạch được đề cập trong tài liệu phân tích, Green River có thể bắt đầu đóng góp vào kết quả kinh doanh từ quý IV/2026. Với số dư người mua trả tiền trước gần 1.800 tỷ đồng, dự án được kỳ vọng tạo thêm nguồn doanh thu đáng kể, nối tiếp quá trình hạch toán tại New City II. Ước tính doanh thu từ giai đoạn hạch toán đầu tiên có thể vượt 3.000 tỷ đồng, tùy thuộc vào tiến độ bàn giao và ghi nhận thực tế.

Như vậy, New City II và Green River đang là hai dự án có nguồn sản phẩm và tiền khách hàng trả trước đáng kể, tạo cơ sở cho doanh thu bất động sản của TCH trong các quý tiếp theo.

Hai dự án mới hình thành nguồn cung gối đầu

Trong khi hai dự án lớn bắt đầu bước vào giai đoạn ghi nhận doanh thu, TCH cũng đang chuẩn bị nguồn cung cho các chu kỳ kinh doanh tiếp theo thông qua dự án 150 Tô Hiệu và Bắc Sông Cấm.

Tại dự án 150 Tô Hiệu, giá trị hàng tồn kho đã tăng lên 1.678 tỷ đồng vào cuối quý III/2026, so với chỉ 4 tỷ đồng tại đầu năm. Mức tăng này phản ánh quá trình tập trung nguồn lực và triển khai dự án của doanh nghiệp.

Dự án nằm tại quận Lê Chân, Hải Phòng, có quy mô khoảng 1,7 ha, dự kiến xây dựng hai tòa chung cư cao 40 tầng với khoảng 1.960 căn hộ. Theo kế hoạch, dự án có thể mở bán trong năm 2027 và bắt đầu đóng góp doanh thu từ năm 2028 trở đi.

Dự án Bắc Sông Cấm là nguồn cung tiếp theo trong danh mục phát triển của TCH. Dự án nằm tại khu vực Thủy Nguyên, Hải Phòng, có diện tích khoảng 3,25 ha, được đấu giá và giao đất trong tháng 7/2026. Khu đất dự kiến được phát triển thành tổ hợp nhà ở cao tầng và dịch vụ thương mại.

Việc đưa hai dự án này vào triển khai trong lúc New City II và Green River bước vào giai đoạn hạch toán có thể giúp TCH duy trì nguồn cung sản phẩm trong dài hạn, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào một chu kỳ bàn giao của các dự án hiện hữu.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn khoảng 1.102 tỷ đồng giá trị thành phẩm bất động sản trên bảng cân đối kế toán. Đây cũng là nguồn sản phẩm có thể đóng góp vào doanh thu khi đáp ứng các điều kiện bàn giao và ghi nhận.

Về cơ cấu tài chính, việc đưa dư nợ vay về 0 cùng với lượng hàng tồn kho tăng lên 15.258 tỷ đồng cho thấy TCH đang tập trung nguồn lực cho hoạt động phát triển dự án mà không còn phụ thuộc vào vốn vay tại thời điểm cuối quý III/2026. Tuy nhiên, quy mô tồn kho lớn cũng đồng nghĩa doanh nghiệp cần bảo đảm tiến độ bán hàng, bàn giao và thu hồi dòng tiền để duy trì hiệu quả sử dụng vốn.

Triển vọng kinh doanh của TCH vì vậy không chỉ nằm ở phần doanh thu sắp ghi nhận từ New City II và Green River, mà còn phụ thuộc vào khả năng triển khai các dự án gối đầu như 150 Tô Hiệu và Bắc Sông Cấm.

Ở chiều ngược lại, thanh khoản thị trường bất động sản và mặt bằng lãi suất vẫn là những yếu tố cần theo dõi. Nếu sức mua suy yếu hoặc tiến độ bàn giao chậm hơn kế hoạch, thời điểm chuyển doanh thu và lợi nhuận từ các khoản người mua trả trước có thể bị kéo dài.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu TCH đang giao dịch quanh vùng 13.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng hệ số P/B khoảng 1,1 lần theo đánh giá trong tài liệu phân tích. Mức định giá này cần được đặt cạnh quy mô tài sản, khả năng chuyển hóa hàng tồn kho thành doanh thu và hiệu quả kinh doanh thực tế của các dự án.

Với New City II đã bắt đầu ghi nhận doanh thu, Green River được kỳ vọng nối tiếp và hai dự án mới đang hình thành nguồn cung, các quý tiếp theo sẽ là giai đoạn quan trọng để kiểm chứng khả năng duy trì tăng trưởng của TCH sau khi bước vào chu kỳ hạch toán mới.