Sau “bước lùi có chủ đích”, Sunshine Homes báo lãi gần 2.000 tỷ đồng

Công ty CP Phát triển Sunshine Homes (UPCoM: SSH) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, ghi nhận doanh thu thuần 9 tháng đạt 578,3 tỷ đồng, tăng 5,8% so với cùng kỳ. Lợi nhuận trước thuế đạt gần 2.085 tỷ đồng; lợi nhuận sau thuế gần 1.964 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 296,2 tỷ đồng. Đóng góp lớn nhất là phần lãi từ công ty liên kết, đạt gần 1.650 tỷ đồng, tương đương 79% lợi nhuận trước thuế. Khoản đầu tư vào Công ty CP Sunshine Tây Hồ được ghi nhận theo phương pháp vốn chủ sở hữu tăng từ 120,3 tỷ đồng đầu năm lên gần 1.769 tỷ đồng cuối tháng 9.

Riêng quý III, doanh thu thuần chỉ đạt 7,6 tỷ đồng, giảm 96,6%. Doanh nghiệp không ghi nhận doanh thu chuyển nhượng bất động sản và lỗ gộp gần 812 triệu đồng. Tuy nhiên, khoản lãi 228,4 tỷ đồng từ bán, thanh lý bất động sản đầu tư giúp Sunshine Homes ghi nhận lợi nhuận trước thuế 153,8 tỷ đồng.

Trước đó, tại cuộc họp ĐHĐCĐ thường niên năm 2026, Sunshine Homes công bố doanh thu năm 2025 đạt khoảng 1.086 tỷ đồng, giảm 68%; lỗ sau thuế 378 tỷ đồng, trong khi năm trước lãi hơn 1.029 tỷ đồng. Chủ tịch HĐQT Nguyễn Xuân Anh gọi đây là “bước lùi có chủ đích”, nhằm ưu tiên tái cấu trúc và hoàn thiện pháp lý dự án. Bước sang năm 2026, doanh nghiệp đặt mục tiêu lợi nhuận trước thuế 4.500 tỷ đồng, với nguồn đóng góp chủ yếu dự kiến từ công ty liên kết. Dù đã đảo chiều có lãi, kết quả trước thuế gần 2.085 tỷ đồng sau 9 tháng mới tương đương 46,3% kế hoạch.

Sunshine Homes dành gần 4.500 tỷ đồng đặt cọc dự án và mua cổ phần

Đến cuối tháng 9/2026, tổng tài sản Sunshine Homes đạt gần 13.386 tỷ đồng, tăng 10,9% so với đầu năm. Riêng khoản đặt cọc nhận chuyển nhượng một phần dự án từ Công ty TNHH Phát triển THT và các khoản đặt cọc mua cổ phần có tổng giá trị gần 4.499 tỷ đồng, tương đương 33,6% tổng tài sản.

Trong đó, CTCP Đầu tư Xây dựng Xuân La, công ty con của Sunshine Homes, đã đặt cọc gần 1.923 tỷ đồng cho THT theo hợp đồng ngày 31/7/2026. Khoản phát sinh này khiến tiền trả trước cho người bán ngắn hạn tăng từ 22,8 tỷ đồng lên gần 1.945 tỷ đồng.

Ở nhóm giao dịch cổ phần, số tiền đặt cọc đạt 2.576 tỷ đồng, tăng 549 tỷ đồng so với đầu năm. Các giao dịch được thực hiện thông qua những công ty con nhằm nhận cổ phần tại doanh nghiệp triển khai dự án bất động sản. Cụ thể, Xuân Đỉnh đặt cọc gần 1.035 tỷ đồng để nhận cổ phần tại Công ty CP Tư vấn, Đầu tư và Thương mại Tân Cường, doanh nghiệp triển khai dự án Sunshine Grand Capital. Long Biên đặt cọc 692,3 tỷ đồng để nhận cổ phần tại Công ty CP Sunshine Dream House và 304,8 tỷ đồng để nhận cổ phần tại Công ty CP Sunshine Noble Hub.

Ngoài số đã đặt cọc, các công ty con còn phải thanh toán khoảng 1.338,4 tỷ đồng theo cam kết tại các hợp đồng mua cổ phần, tăng 311,8 tỷ đồng so với đầu năm. Nhiều hợp đồng có thời hạn đặt cọc đến năm 2027, kéo theo nhu cầu tiếp tục bố trí vốn để hoàn tất giao dịch.

Việc tăng ứng trước và đặt cọc cũng gây áp lực lên dòng tiền. Trong 9 tháng, dòng tiền kinh doanh âm gần 2.510 tỷ đồng, mức thâm hụt tăng khoảng 2.094 tỷ đồng và gấp hơn 6 lần cùng kỳ. Biến động các khoản phải thu làm giảm dòng tiền gần 2.265 tỷ đồng; ngoài ra, doanh nghiệp chi gần 997,1 tỷ đồng đặt cọc mua cổ phần, được hạch toán riêng trong nhóm tiền chi khác cho hoạt động kinh doanh.

Sunshine Homes giảm trái phiếu, tăng vay ngắn hạn từ doanh nghiệp

Sunshine Homes đồng thời thu hồi các khoản cho vay để bổ sung nguồn tiền. Trong 9 tháng, tiền thu hồi cho vay, bán lại công cụ nợ đạt gần 4.504 tỷ đồng, trong khi chi cho vay, mua công cụ nợ khoảng 2.359 tỷ đồng.

Riêng công ty con Xuân Đỉnh đã thu hồi 2.200 tỷ đồng gốc cho vay tại Công ty CP Đầu tư Xây dựng DAT. Tổng giá trị phải thu cho vay ngắn hạn và dài hạn theo thuyết minh giảm từ gần 5.618 tỷ đồng xuống khoảng 3.547 tỷ đồng, tương đương giảm 36,9%.

Dù giảm, các khoản phải thu cho vay vẫn chiếm khoảng 26,5% tổng tài sản. Những bên vay lớn gồm DAT với hơn 1.207 tỷ đồng, Công ty CP Bất động sản Fulland với hơn 926 tỷ đồng và Công ty CP Sunshine Rental gần 850 tỷ đồng.

Trong khi thu hồi vốn cho vay, Sunshine Homes và các công ty con phát sinh hơn 1.821 tỷ đồng vay từ ba doanh nghiệp trong quý III. Cụ thể, Sunshine Homes và Xuân La vay tổng cộng 1.040 tỷ đồng từ Công ty TNHH MTV Dương Vân, lãi suất 10%/năm. Xuân La vay thêm 377,6 tỷ đồng từ Công ty TNHH Xây dựng và Thương mại Tân Lộc An và 404 tỷ đồng từ Công ty TNHH Kinh doanh Dịch vụ Tài Phát, cùng lãi suất 12%/năm. Các khoản vay có thời hạn 12 tháng kể từ ngày giải ngân và không yêu cầu tài sản bảo đảm theo hợp đồng được công bố.

Ở chiều cho vay, hợp đồng giữa Xuân La và Sunshine Rental quy định lãi suất 4%/năm, gốc và lãi thanh toán khi đáo hạn, không có tài sản bảo đảm. Quan hệ tài chính với Tài Phát còn bao gồm tài sản bảo đảm. Ngoài khoản vay 404 tỷ đồng từ doanh nghiệp này, công ty con Xuân Đỉnh dùng 5 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc khu thương mại dự án Sunshine City để bảo đảm khoản vay của Tài Phát tại VPBank.

Đến cuối tháng 9, tổng nợ phải trả của Sunshine Homes đạt gần 5.559 tỷ đồng, giảm 6,7% so với đầu năm. Trong đó, tổng dư nợ vay giảm 7,2%, còn gần 3.760 tỷ đồng, sau khi doanh nghiệp thanh toán hơn 2.127 tỷ đồng trái phiếu. Tuy nhiên, dư nợ ngắn hạn tăng 30,7%, lên hơn 2.802 tỷ đồng. Tỷ trọng nợ vay ngắn hạn theo đó tăng từ 52,9% lên 74,5% tổng dư nợ.

Dòng tiền đầu tư dương khoảng 2.550 tỷ đồng, chủ yếu nhờ thu hồi cho vay, bù đắp phần lớn dòng tiền kinh doanh âm. Sau thanh toán nợ vay và trả 243,8 tỷ đồng cổ tức, tiền cuối kỳ còn 196,9 tỷ đồng, giảm 71,6% so với đầu năm.