Doanh thu giảm 83%, Khang Điền lấy đâu ra khoản lãi hơn 1.200 tỷ đồng?

Theo báo cáo cập nhật ngày 31/10/2026 của Vietcap, lợi nhuận sau thuế hợp nhất của KDH đạt 1.268 tỷ đồng, tăng 51% so với cùng kỳ. Khoảng cách lớn giữa tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận chủ yếu đến từ các khoản thu ngoài hoạt động bán hàng bất động sản.

Cụ thể, doanh thu tài chính trong 9 tháng đạt 916 tỷ đồng, gấp khoảng 32 lần cùng kỳ. Thu nhập khác ròng đạt 383 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận từ công ty liên kết đóng góp thêm 133 tỷ đồng.

Theo Vietcap, tăng trưởng lợi nhuận lũy kế chủ yếu được thúc đẩy bởi các khoản lãi một lần ghi nhận trong nửa đầu năm và hoạt động bàn giao sản phẩm thấp tầng tại dự án Gladia. Điều này đồng nghĩa mức tăng 117% của lợi nhuận thuộc cổ đông công ty mẹ không xuất phát từ sự mở rộng tương ứng của hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Diễn biến quý III cho thấy rõ hơn sự chênh lệch này. Doanh thu thuần của KDH chỉ đạt 41 tỷ đồng, giảm 96% so với cùng kỳ. Lợi nhuận gộp còn 6 tỷ đồng, trong khi chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp lên tới 67 tỷ đồng. Theo bảng tổng hợp của Vietcap, EBIT trong quý âm 61 tỷ đồng.

Dù vậy, KDH vẫn ghi nhận 176 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ trong quý III. Một trong những nguồn hỗ trợ là việc bàn giao 15 sản phẩm thấp tầng tại Gladia và 127 tỷ đồng thu nhập khác ròng, chủ yếu đến từ khoản bồi thường đối với một phần diện tích đất bị ảnh hưởng bởi dự án đường giao thông công cộng.

Bên cạnh đó, lợi nhuận từ công ty liên kết trong quý III đạt 133 tỷ đồng, có đóng góp từ hoạt động tại Gladia. Vì vậy, doanh thu thuần không phản ánh toàn bộ phần đóng góp của dự án vào kết quả kinh doanh hợp nhất.

Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ quý III vẫn giảm 25% so với cùng kỳ và giảm 77% so với quý trước. Diễn biến này cho thấy lợi nhuận 9 tháng chịu ảnh hưởng đáng kể từ thời điểm ghi nhận các khoản thu nhập lớn trong nửa đầu năm.

Tại Gladia by the Waters, phân khu thấp tầng gồm 226 sản phẩm. Tính đến cuối quý III/2026, KDH đã bàn giao lũy kế khoảng 95 căn. Doanh nghiệp dự kiến bàn giao thêm 15 căn trong quý IV/2026 và 30 căn trong năm 2027, theo thông tin được Vietcap dẫn lại.

Đối với phân khu cao tầng Gladia Heights, đợt mở bán chính thức ngày 01/08/2026 giới thiệu khoảng 500 căn hộ. Vietcap ghi nhận khoảng 90% lượng căn chào bán được hấp thụ ngay trong ngày đầu tiên. Phân khu này dự kiến bắt đầu bàn giao từ năm 2027.

Tỷ lệ hấp thụ phản ánh kết quả bán hàng, trong khi thời điểm bàn giao là yếu tố cần theo dõi để đánh giá khả năng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận ở các kỳ tiếp theo.

Ngoài Gladia, ngày 22/10/2026, KDH ký thỏa thuận tín dụng với VietinBank để triển khai dự án chỉnh trang đô thị Mả Lạng và Chợ Gà - Gạo theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT). Tổng hạn mức tín dụng gần 13.500 tỷ đồng. Đây là hạn mức theo thỏa thuận, không đồng nghĩa toàn bộ số tiền đã được giải ngân.

Vietcap hiện chưa dự kiến điều chỉnh đáng kể dự báo lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ năm 2026 của KDH, ở mức 1.531 tỷ đồng, trong khi chờ đánh giá chi tiết hơn.

Với 1.209 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ sau 9 tháng, KDH đã đạt khoảng 79% dự báo của Vietcap. Đây là tỷ lệ so với ước tính của đơn vị phân tích, không phải tỷ lệ hoàn thành kế hoạch kinh doanh do doanh nghiệp đề ra.