Hà Nội siết chung cư nội đô, nguồn cung dịch chuyển ra ngoài

Quyết định hạn chế tối đa xây dựng mới chung cư cao tầng tại khu vực nội đô lịch sử, đang tạo ra một bước chuyển rõ rệt trong cấu trúc thị trường nhà ở Hà Nội, khi nguồn cung được định hướng lại theo quy hoạch dài hạn.

Theo Nghị quyết điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021–2030, các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa và Hai Bà Trưng (cũ) gần như dừng phát triển chung cư thương mại mới, ngoại trừ cải tạo chung cư cũ và tái định cư. Đây là phản ứng chính sách trước thực trạng hạ tầng lõi đô thị quá tải kéo dài, trong bối cảnh dân số và mật độ xây dựng đã tiệm cận ngưỡng chịu tải.

Dữ liệu thị trường cho thấy, sự phân hóa rõ nét giữa nội đô và phần còn lại của thành phố. Báo cáo quý IV/2025 của Cushman & Wakefield ghi nhận, giá sơ cấp căn hộ tại khu vực nội đô Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao, phổ biến từ 120 triệu đồng/m² và có dự án vượt 250 triệu đồng/m². Trong khi đó, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới năm 2025, đạt khoảng 24.500 căn, tăng gấp 2,9 lần so với năm 2023, nhưng phần lớn nằm ngoài trung tâm.

Sự lệch pha này phản ánh việc nguồn cung mới đang được tái phân bổ theo không gian. Các khu vực như Gia Lâm, Đông Anh, Nam Từ Liêm hay Văn Giang (Hưng Yên) tiếp nhận phần lớn dự án mới, nhờ quỹ đất rộng và khả năng phát triển các khu đô thị quy mô lớn, tích hợp hạ tầng và tiện ích.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, xu hướng phát triển nhà ở tại Hà Nội đang gắn chặt hơn với quy hoạch và hạ tầng giao thông, thay vì tập trung tuyệt đối vào vị trí trung tâm. Người mua ngày càng chú trọng khả năng kết nối, chất lượng không gian sống và tính đồng bộ của khu đô thị.

Bước sang năm 2026, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 33.000 căn hộ mới. Trong bối cảnh, nội đô gần như không có nguồn cung bổ sung, cạnh tranh chủ yếu diễn ra tại các khu vực ngoài trung tâm, nơi tiến độ hạ tầng và chất lượng quy hoạch trở thành yếu tố quyết định.

Việc siết chung cư nội đô, vì vậy không chỉ là biện pháp quản lý xây dựng, mà đánh dấu giai đoạn thị trường vận hành theo những giới hạn mới của quy hoạch, với sự phân vai ngày càng rõ giữa khu vực lõi khan hiếm và các vành đai phát triển mở rộng.