Giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất: Chiêu kích cầu mới của chủ đầu tư

Kéo giãn dòng tiền thay vì giảm giá

Thị trường bất động sản đang chứng kiến cuộc đua mới giữa các chủ đầu tư, khi chính sách tài chính ngày càng được sử dụng như một công cụ bán hàng quan trọng. Thay vì giảm giá trực tiếp, nhiều doanh nghiệp lựa chọn kéo dài tiến độ thanh toán, giảm tỷ lệ vốn tự có ban đầu hoặc hỗ trợ lãi suất để người mua dễ tiếp cận sản phẩm hơn.

Khảo sát một số dự án mở bán gần đây cho thấy thời gian thanh toán có thể được kéo dài trong nhiều năm. Một số chủ đầu tư thậm chí cho phép khách hàng nhận nhà khi mới hoàn tất một phần nghĩa vụ tài chính, qua đó giúp người mua có thêm thời gian xoay xở dòng tiền.

Tại dự án Sycamore do CapitaLand Development phát triển ở phường Bình Dương, TP.HCM, khách hàng dự kiến được áp dụng phương thức thanh toán kéo dài trong 4 năm.

Theo chính sách được giới thiệu, người mua chỉ cần thanh toán khoảng 5% giá trị căn hộ mỗi năm trong giai đoạn 2026-2027, đồng thời được hỗ trợ lãi suất đối với khoản vay từ 30-65% giá trị căn hộ. Với căn hộ 2 phòng ngủ, số tiền cần chuẩn bị mỗi năm khoảng 300 triệu đồng, thay vì phải thanh toán một khoản lớn ngay từ đầu.

Cách tiếp cận này giúp giảm áp lực vốn ban đầu, đặc biệt với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực nhưng chưa tích lũy đủ nguồn tiền để thanh toán theo tiến độ thông thường.

Tại dự án Izumi City ở Đồng Nai, Nam Long áp dụng chính sách bảo lãnh thanh toán, cho phép khách hàng nhận nhà khi mới thanh toán 60% giá trị sản phẩm. Phần còn lại được kéo giãn tối đa 24 tháng và không tính lãi với sự bảo lãnh của ngân hàng.

Nhờ đó, người mua có thể đưa tài sản vào sử dụng hoặc khai thác cho thuê trước khi hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ thanh toán.

Trong khi đó, Vinhomes triển khai các gói vay lên tới 80% giá trị bất động sản với lãi suất ưu đãi từ 0-6%/năm, thời gian hỗ trợ kéo dài đến 5 năm tùy chương trình. Một số gói còn miễn lãi trong 18 tháng đầu, sau đó tiếp tục có chính sách hỗ trợ lãi suất trong những năm tiếp theo.

Cuộc đua hỗ trợ dòng tiền cũng xuất hiện ở nhiều doanh nghiệp khác. Bcons tập trung vào chính sách miễn lãi vay trong thời gian thi công và ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Phát Đạt áp dụng hỗ trợ lãi suất 0% trong 20 tháng tại một số dự án.

Gamuda Land tại dự án Artisan Park cho phép người mua chỉ thanh toán khoảng 30% giá trị sản phẩm đến thời điểm nhận nhà, đồng thời kéo dài thời gian thanh toán thêm 36-60 tháng.

Tại The Aspira, Phúc An Gia kết hợp nhiều giải pháp như hỗ trợ lãi suất trong 36 tháng, ân hạn nợ gốc tới 6 năm và hỗ trợ cho thuê trong năm đầu.

Regal Group cũng lựa chọn giảm rào cản vốn ban đầu khi người mua chỉ cần khoảng 15% giá trị sản phẩm để ký hợp đồng, đồng thời được miễn lãi trong 24 tháng đầu và ân hạn nợ gốc.

Bài toán dòng tiền trở thành yếu tố cạnh tranh

Theo các chuyên gia, chính sách tài chính đang trở thành một trong những công cụ quan trọng để chủ đầu tư kích thích nhu cầu trong bối cảnh giá bất động sản khó giảm mạnh.

Chi phí đất đai, xây dựng và vốn vẫn ở mức cao khiến việc giảm giá bán trực tiếp có thể ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án. Vì vậy, thay vì giảm giá, doanh nghiệp có xu hướng chuyển sang hỗ trợ dòng tiền cho khách hàng.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng khi mặt bằng lãi suất cho vay duy trì trên 10%/năm, cả doanh nghiệp và người mua đều gặp khó khăn trong tiếp cận vốn, từ đó ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.

Trong bối cảnh này, nhiều chủ đầu tư chuyển trọng tâm từ tối đa hóa giá bán sang gia tăng khả năng hấp thụ thông qua các gói hỗ trợ tài chính.

Các giải pháp phổ biến gồm giảm tỷ lệ thanh toán ban đầu xuống khoảng 10-20%, kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất 24-30 tháng, giãn tiến độ thanh toán theo từng giai đoạn hoặc tăng mức chiết khấu.

Những chính sách này đặc biệt hướng đến nhóm khách hàng trẻ và người mua ở thực, những người có nhu cầu sở hữu nhà nhưng gặp hạn chế về nguồn vốn tích lũy ban đầu.

Tuy nhiên, theo chuyên gia, giãn tiến độ thanh toán không đồng nghĩa với giảm tổng nghĩa vụ tài chính của người mua.

Với các khoản vay kéo dài 20-30 năm, khách hàng cần tính toán khả năng trả nợ trong toàn bộ vòng đời khoản vay thay vì chỉ quan tâm đến số tiền phải thanh toán tại thời điểm ký hợp đồng.

Đặc biệt, sau khi thời gian hỗ trợ lãi suất kết thúc, người mua có thể phải đồng thời trả cả gốc và lãi theo mức lãi suất thả nổi. Nếu thu nhập không tăng tương ứng hoặc mặt bằng lãi suất biến động, áp lực tài chính có thể tăng đáng kể.

Do đó, người mua cần xem xét tổng giá trị hợp đồng, lịch thanh toán, thời gian ưu đãi, mức lãi suất sau ưu đãi và khả năng trả nợ dài hạn trước khi quyết định.

Phép thử đối với "sức khỏe tài chính" của chủ đầu tư

Ở góc độ doanh nghiệp, việc kéo dài thời gian thanh toán cũng đặt ra yêu cầu lớn về năng lực tài chính.

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM, cho rằng trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi như kỳ vọng, giảm giá bán không phải lựa chọn dễ dàng đối với chủ đầu tư bởi chi phí phát triển dự án, tiền sử dụng đất, xây dựng và chi phí vốn đều ở mức cao.

Do đó, hỗ trợ tài chính được xem là cách giúp doanh nghiệp duy trì mặt bằng giá nhưng vẫn tạo thêm động lực để khách hàng xuống tiền.

Tuy nhiên, chính sách càng kéo dài cũng đồng nghĩa với việc doanh nghiệp phải có nguồn lực đủ mạnh để duy trì dòng tiền trong thời gian dài hơn.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán hay chiết khấu đều là những công cụ bán hàng quen thuộc trên thị trường. Khi sức mua chậm lại, các chính sách này thường được thiết kế mạnh tay hơn nhằm giảm áp lực tài chính và rút ngắn thời gian khách hàng đưa ra quyết định.

Dù vậy, ưu đãi tài chính không thể thay thế giá trị cốt lõi của sản phẩm. Với người mua để ở, vị trí, chất lượng xây dựng, tiện ích, khả năng kết nối hạ tầng và môi trường sống vẫn là những yếu tố quyết định. Trong khi đó, nhà đầu tư cần quan tâm thêm đến khả năng tăng giá, dòng tiền khai thác và triển vọng phát triển của khu vực.