Giá căn hộ TP.HCM vẫn neo cao dù nguồn cung sắp tăng thêm 10.000 căn, chuyện gì đang xảy ra?

Thị trường căn hộ TP.HCM được dự báo có thêm khoảng 10.000 sản phẩm mới trong thời gian tới, tạo thêm nguồn cung sau giai đoạn kéo dài tình trạng thiếu hụt dự án mở bán. Dù vậy, triển vọng giảm giá nhà vẫn chưa thực sự rõ ràng, khi phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc trung và cao cấp.

Theo thông tin từ thị trường, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM đang có dấu hiệu cải thiện nhờ một số dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai. Việc nhiều chủ đầu tư chuẩn bị đưa sản phẩm ra thị trường được kỳ vọng giúp người mua có thêm lựa chọn, đồng thời cải thiện thanh khoản cho phân khúc nhà ở.

Tuy nhiên, số lượng căn hộ tăng thêm không đồng nghĩa giá bán sẽ giảm tương ứng. Một trong những nguyên nhân quan trọng là cơ cấu nguồn cung vẫn chưa đáp ứng tốt nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình và người mua nhà lần đầu.

Trong những năm gần đây, thị trường TP.HCM ghi nhận sự thiếu hụt đáng kể các dự án căn hộ có mức giá phù hợp với khả năng tài chính của phần đông người dân. Nhiều dự án mới được phát triển ở phân khúc cao cấp, khiến mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao.

Bên cạnh đó, chi phí đầu tư bất động sản cũng là yếu tố tạo áp lực lên giá bán. Tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, vật liệu, nhân công, chi phí tài chính và các khoản chi phí liên quan đến thủ tục pháp lý đều ảnh hưởng đến tổng mức đầu tư của dự án. Khi những yếu tố này chưa được cải thiện đáng kể, chủ đầu tư khó có dư địa giảm giá bán sâu.

Một vấn đề khác là thời gian triển khai dự án kéo dài có thể khiến chi phí vốn của doanh nghiệp tăng lên. Trong bối cảnh lãi suất và chi phí huy động vốn vẫn là những yếu tố cần theo dõi, các chủ đầu tư thường phải tính toán kỹ biên lợi nhuận trước khi đưa ra chính sách giá bán.

Ở chiều ngược lại, nhu cầu nhà ở tại TP.HCM vẫn được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số và xu hướng dịch chuyển lao động về các trung tâm kinh tế lớn. Đây là nền tảng giúp thị trường duy trì nhu cầu tương đối ổn định, đặc biệt đối với các dự án có vị trí thuận lợi, kết nối giao thông tốt và pháp lý hoàn chỉnh.

Việc phát triển thêm khoảng 10.000 căn hộ có thể giúp cải thiện nguồn cung trong ngắn hạn, nhưng để tạo ra thay đổi rõ rệt về khả năng tiếp cận nhà ở, thị trường cần có thêm các dự án thuộc phân khúc vừa túi tiền. Đây cũng là nhóm sản phẩm đang có nhu cầu lớn nhưng chưa được đáp ứng tương xứng.

Ngoài nguồn cung thương mại, các chương trình phát triển nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp được xem là một trong những giải pháp quan trọng để cải thiện cơ cấu thị trường. Tuy nhiên, việc triển khai cần đi kèm cơ chế phù hợp về quỹ đất, thủ tục đầu tư, nguồn vốn và lợi nhuận của doanh nghiệp tham gia.

Với người mua nhà, nguồn cung tăng thêm có thể mở rộng cơ hội lựa chọn và tạo điều kiện so sánh giữa các dự án. Dù vậy, quyết định xuống tiền vẫn cần được cân nhắc dựa trên giá bán, khả năng tài chính, pháp lý và tiến độ bàn giao thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng hoặc giảm trong thời gian ngắn.

Trong thời gian tới, diễn biến giá căn hộ tại TP.HCM sẽ phụ thuộc đáng kể vào tốc độ đưa dự án mới ra thị trường, cơ cấu sản phẩm và khả năng kiểm soát chi phí phát triển. Nguồn cung được cải thiện là tín hiệu tích cực, nhưng bài toán nhà ở vừa túi tiền vẫn cần thêm thời gian và những giải pháp đồng bộ để giải quyết.