Doanh số tăng 69%, vì sao lợi nhuận Nam Long vẫn giảm mạnh?

Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG) vừa trải qua quý đầu năm 2026 với bức tranh kinh doanh có nhiều điểm trái chiều. Trong khi hoạt động bán hàng tiếp tục ghi nhận tín hiệu tích cực giữa bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều thách thức, lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ lại sụt giảm mạnh.

Theo báo cáo tài chính, NLG ghi nhận doanh thu quý I/2026 đạt 1.279 tỷ đồng, gần như không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ chỉ đạt 68 tỷ đồng, giảm 37% so với cùng kỳ.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc tỷ lệ lợi ích dành cho cổ đông không kiểm soát tiếp tục tăng mạnh. Trong quý đầu năm, phần lợi nhuận phân bổ cho cổ đông thiểu số chiếm tới khoảng 37,7% lợi nhuận trước thuế của doanh nghiệp, khiến phần lợi nhuận còn lại dành cho cổ đông công ty mẹ bị thu hẹp đáng kể.

Nguồn thu trong kỳ chủ yếu đến từ hoạt động bàn giao sản phẩm tại dự án Southgate cùng khoản doanh thu chuyển nhượng quỹ đất giáo dục thuộc giai đoạn 2 dự án Waterpoint. Trong đó, Southgate là dự án mà NLG chỉ sở hữu 50% lợi ích kinh tế, còn dự án nhà ở xã hội tại Cần Thơ là dự án hiếm hoi doanh nghiệp nắm giữ 100% lợi ích.

Lợi nhuận bị "chia nhỏ" khi tăng cường hợp tác với đối tác Nhật Bản

Những năm gần đây, NLG theo đuổi chiến lược phát triển dự án thông qua hợp tác với các đối tác nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư Nhật Bản. Mô hình này giúp doanh nghiệp giảm áp lực vốn đầu tư, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và duy trì bảng cân đối kế toán lành mạnh.

Tuy nhiên, mặt trái của chiến lược này là tỷ trọng lợi ích kinh tế tại các dự án ngày càng giảm. Nhiều dự án trọng điểm hiện nay của NLG chỉ còn sở hữu khoảng 45% - 59% lợi ích.

Mới đây nhất, doanh nghiệp tiếp tục chuyển nhượng 49% lợi ích tại các dự án An Zen Residences, nhà ở xã hội Izumi và Ehome Hạ Long cho đối tác Nishitetsu. Điều này giúp công ty có thêm nguồn vốn để phát triển dự án nhưng đồng thời làm gia tăng phần lợi nhuận dành cho cổ đông không kiểm soát trong tương lai.

Do đó, dù doanh thu và doanh số bán hàng có thể tăng mạnh trong những năm tới, lợi nhuận thuộc về cổ đông công ty mẹ chưa chắc tăng tương ứng.

Ở góc độ tài chính, NLG vẫn được đánh giá là một trong những doanh nghiệp bất động sản có nền tảng lành mạnh nhất ngành. Tính đến cuối quý I/2026, dư nợ vay của công ty giảm xuống còn 5.487 tỷ đồng, thấp hơn 1.614 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, lượng tiền mặt và tiền gửi có kỳ hạn của doanh nghiệp đạt khoảng 7.359 tỷ đồng, cao hơn cả tổng dư nợ vay. Nhờ đó, thu nhập tài chính từ tiền gửi tiếp tục đóng vai trò hỗ trợ đáng kể cho kết quả kinh doanh.

Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu hiện chỉ còn khoảng 36,8%, thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung của nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết.

Doanh số bán hàng tiếp tục bứt phá nhờ loạt dự án mới

Nếu lợi nhuận là điểm trừ trong quý đầu năm thì hoạt động bán hàng lại là điểm sáng nổi bật của NLG.

Sau khi ghi nhận doanh số bán hàng khoảng 11.800 tỷ đồng trong năm 2025, tăng 128% so với năm trước đó, doanh nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong năm nay.

Lũy kế 4 tháng đầu năm 2026, doanh số bán hàng đạt khoảng 3.483 tỷ đồng, tăng 69% so với cùng kỳ năm trước. Kết quả này đến từ việc nhiều dự án đồng loạt được đưa ra thị trường và ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực.

Đáng chú ý nhất là dự án Sol Garden tại VSIP Hải Phòng. Dự án được mở bán trong tháng 4/2026 và ghi nhận doanh số khoảng 1.215 tỷ đồng chỉ sau tháng đầu tiên ra mắt.

Bên cạnh đó, các dự án như Elyse Island tại Đồng Nai, Izumi City, Akari City, Mizuki Park hay An Zen Residences cũng tiếp tục ghi nhận lượng giao dịch khả quan.

Tại Đồng Nai, dự án Elyse Island đã đạt doanh số lũy kế khoảng 1.400 tỷ đồng kể từ khi mở bán cuối năm 2025. Trong khi đó, phân khu Canaria thuộc dự án Izumi City đã đóng góp khoảng 2.500 tỷ đồng doanh số và đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 78%.

Các dự án căn hộ tại TP.HCM như Akari City và Mizuki Park cũng ghi nhận tỷ lệ tiêu thụ gần như tuyệt đối đối với các sản phẩm đã mở bán. Đây được kỳ vọng sẽ tiếp tục là nguồn doanh thu quan trọng trong các năm tới.

Ngoài ra, việc hoàn tất thâu tóm dự án Ehome Hạ Long trong quý I/2026 cũng giúp NLG mở rộng hiện diện tại thị trường phía Bắc. Dự án có quy mô gần 1.000 căn hộ và dự kiến sẽ bắt đầu đóng góp doanh số từ cuối năm nay.

Theo kế hoạch hiện tại, giai đoạn 2025-2026 được xem là thời kỳ cao điểm bán hàng của Nam Long khi hàng loạt dự án đồng loạt mở bán. Tuy nhiên, phần lớn doanh thu và lợi nhuận sẽ chỉ được ghi nhận từ năm 2027 trở đi khi các dự án bước vào giai đoạn bàn giao.

Với mức giá quanh 26.000 đồng/cổ phiếu, NLG hiện đang giao dịch ở mức P/B khoảng 1 lần, thấp hơn đáng kể so với trung bình nhiều năm gần đây. Dù vậy, triển vọng tăng trưởng của doanh nghiệp vẫn phụ thuộc đáng kể vào diễn biến thanh khoản của thị trường bất động sản cũng như khả năng duy trì tốc độ bán hàng tại các dự án đang triển khai.