Nợ vay phình to, Kinh Bắc (KBC) đã cầm cố những gì tại ngân hàng?

Nợ vay gần 34.000 tỷ đồng, tài sản bảo đảm trải rộng từ bất động sản đến cổ phiếu, ô tô

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (HoSE: KBC) ghi nhận quy mô vay nợ của doanh nghiệp tiếp tục mở rộng trong 9 tháng đầu năm.

Tại thời điểm ngày 30/9/2026, tổng dư nợ vay tài chính của Kinh Bắc đạt khoảng 33.824 tỷ đồng, tăng hơn 5.216 tỷ đồng, tương đương 18,2% so với đầu năm. Trong đó, vay dài hạn chiếm phần lớn với 30.678 tỷ đồng, còn vay ngắn hạn ở mức 3.145 tỷ đồng.

Đi sâu vào thuyết minh báo cáo tài chính, danh mục tài sản được Kinh Bắc sử dụng để bảo đảm các khoản vay khá đa dạng. Bên cạnh quyền tài sản tại các khu đô thị, khu công nghiệp, doanh nghiệp còn sử dụng cổ phiếu, phần vốn góp tại công ty con, các khoản phải thu và cả tài sản hình thành trong tương lai. Một số khoản vay có tài sản bảo đảm là phương tiện ô tô.

Nổi bật trong danh mục là khoản vay hơn 13.053 tỷ đồng tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) - Hội sở Hà Nội. Khoản vay có lãi suất 12,6%/năm, thời hạn trả nợ cuối cùng vào ngày 31/3/2033. Tài sản bảo đảm là quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu đô thị và Dịch vụ Tràng Cát.

Cũng tại VPBank, một khoản vay khác có dư nợ gần 579 tỷ đồng được bảo đảm bằng quyền tài sản liên quan đến dự án Tràng Cát và quyền sử dụng đất tại một số thửa đất ở Đà Nẵng.

Không chỉ Tràng Cát, nhiều dự án bất động sản công nghiệp của Kinh Bắc cũng xuất hiện trong danh mục bảo đảm cho các khoản tín dụng.

Chẳng hạn, khoản vay hơn 1.529 tỷ đồng tại VPBank được bảo đảm bằng quyền tài sản, các khoản phải thu và tài sản gắn liền với đất đã hình thành hoặc sẽ hình thành từ dự án Khu công nghiệp Tràng Duệ 3.

Tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) - Chi nhánh Bắc Ninh, khoản vay hơn 933 tỷ đồng có tài sản bảo đảm liên quan đến dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng 2, bao gồm các khoản phải thu, đền bù và tài sản gắn liền với đất.

Trong khi đó, các khoản vay tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) được bảo đảm bằng nhiều loại tài sản khác nhau, từ nhà xưởng tại KCN Quế Võ, nhà kho logistics Tràng Duệ đến quyền tài sản và nguồn thu phát sinh từ các dự án khu công nghiệp. Những dự án như Nam Sơn - Hạp Lĩnh, Bình Giang và Phú Bình cũng xuất hiện trong thuyết minh tài sản bảo đảm của doanh nghiệp.

Đáng chú ý, tài sản bảo đảm không chỉ dừng lại ở bất động sản và quyền khai thác dự án. Một số khoản vay của Kinh Bắc còn được bảo đảm bằng chính cổ phiếu của doanh nghiệp, cổ phiếu công ty con và phần vốn góp tại các đơn vị thành viên.

Theo thuyết minh, một số khoản tín dụng tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB) có tài sản bảo đảm bao gồm cổ phiếu Kinh Bắc, cổ phiếu công ty con, kết hợp với quyền sử dụng đất và các quyền tài sản liên quan đến dự án.

Ngoài ra, khoản vay 5.360 tỷ đồng tại nhóm ngân hàng gồm Vietcombank, Agribank và Ngân hàng TMCP Đông Nam Á được bảo đảm bằng phần vốn góp tại công ty con, đồng thời có bảo lãnh vay vốn của Chủ tịch Hội đồng quản trị.

Ở quy mô nhỏ hơn, thuyết minh còn ghi nhận những khoản vay được bảo đảm bằng ô tô. Cụ thể, tại Vietcombank - Chi nhánh Ba Đình, doanh nghiệp có khoản vay khoảng 1,51 tỷ đồng, lãi suất 7,8%/năm, với tài sản bảo đảm là 3 xe ô tô.

Cũng tại chi nhánh này, một khoản vay ngắn hạn gần 151 triệu đồng và một khoản vay dài hạn khoảng 566 triệu đồng cùng được thuyết minh có tài sản bảo đảm là xe Toyota Fortuner, với lãi suất 6,6%/năm.

Dù chỉ chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tổng dư nợ, những khoản vay này cho thấy phạm vi tài sản được sử dụng để bảo đảm nghĩa vụ tín dụng của Kinh Bắc không chỉ tập trung vào các dự án bất động sản quy mô lớn mà còn bao gồm những tài sản phục vụ hoạt động thông thường của doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, báo cáo còn đề cập các khoản tín dụng được bảo đảm bằng hợp đồng tiền gửi tiết kiệm, máy móc thiết bị, quyền phát sinh từ các căn hộ nhà ở xã hội và tài sản sẽ hình thành trong tương lai.

Các hình thức bảo đảm được công bố cũng có sự khác biệt, bao gồm thế chấp tài sản, cầm cố cổ phiếu, bảo đảm bằng quyền tài sản và bảo lãnh. Do đó, việc một dự án xuất hiện trong thuyết minh không đồng nghĩa toàn bộ dự án đã được thế chấp. Đồng thời, số dư nợ của khoản vay không phản ánh trực tiếp giá trị tài sản bảo đảm.

Chi phí lãi vay gia tăng, lợi nhuận 9 tháng suy giảm

Việc mở rộng quy mô vay nợ diễn ra cùng với quá trình Kinh Bắc triển khai các dự án khu công nghiệp và khu đô thị lớn. Danh mục đầu tư của doanh nghiệp hiện bao gồm Khu đô thị Tràng Cát, Khu đô thị Khoái Châu, KCN Tràng Duệ 3, KCN Bình Giang cùng nhiều dự án khác.

Nhu cầu vốn cho hoạt động đầu tư cũng đi kèm với sự gia tăng của chi phí tài chính. Trong quý III/2026, chi phí tài chính của Kinh Bắc đạt khoảng 358 tỷ đồng, tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng, riêng chi phí lãi vay ghi nhận khoảng 919 tỷ đồng, tăng thêm 486 tỷ đồng, tương đương hơn gấp đôi cùng kỳ.

Đáng chú ý, báo cáo lưu chuyển tiền tệ cho thấy số tiền thực tế Kinh Bắc đã chi để thanh toán lãi vay trong 9 tháng đầu năm lên tới hơn 2.251 tỷ đồng, gấp hơn 5 lần cùng kỳ. Khoản tiền lãi đã thanh toán và chi phí lãi vay ghi nhận trên báo cáo kết quả kinh doanh là hai chỉ tiêu khác nhau, trong đó một phần chi phí đi vay được vốn hóa vào giá trị các dự án đầu tư.

Ở chiều ngược lại, hoạt động kinh doanh của Kinh Bắc ghi nhận sự cải thiện rõ rệt trong quý III. Doanh thu thuần đạt 3.187 tỷ đồng, tăng gần 137% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp đạt khoảng 1.722 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi.

Sau khi trừ các khoản chi phí, doanh nghiệp báo lợi nhuận sau thuế đạt 937 tỷ đồng, gấp 3 lần cùng kỳ. Theo giải trình của Kinh Bắc, mức tăng trưởng chủ yếu đến từ việc gia tăng ghi nhận doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng khu công nghiệp.

Tuy nhiên, kết quả tích cực của riêng quý III chưa đủ giúp lợi nhuận lũy kế 9 tháng chuyển sang tăng trưởng. Tính đến hết tháng 9, Kinh Bắc ghi nhận doanh thu thuần 5.112 tỷ đồng, tăng khoảng 4% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế giảm 23%, còn 1.197 tỷ đồng.

Theo báo cáo cập nhật của Chứng khoán SSI, sau 9 tháng, Kinh Bắc mới thực hiện được khoảng 40% kế hoạch lợi nhuận năm 2026.

Tiến độ bàn giao đất khu công nghiệp cũng còn khoảng cách so với mục tiêu đặt ra. Tính đến cuối quý III, doanh nghiệp có khoảng 110 ha đất khu công nghiệp đã ký kết nhưng chưa ghi nhận doanh thu.

Kinh Bắc dự kiến bàn giao thêm 50–80 ha trong quý IV/2026, qua đó nâng tổng diện tích bàn giao cả năm lên khoảng 126–156 ha. Nếu thực hiện theo mức dự kiến này, diện tích bàn giao mới đạt tương đương 50–62% kế hoạch 250 ha.

Trong bối cảnh quy mô đầu tư tiếp tục mở rộng, kết quả kinh doanh của Kinh Bắc sẽ gắn với tiến độ triển khai và ghi nhận doanh thu từ các dự án. Cùng với đó, dư nợ vay lớn và chi phí lãi vay gia tăng cũng đặt ra yêu cầu cân đối dòng tiền để đáp ứng các nghĩa vụ tài chính theo kỳ hạn.