Bất động sản An Gia: Lãi giảm 86%, tài sản tăng hơn gấp đôi sau thương vụ M&A

Lợi nhuận An Gia giảm gần 86%, doanh thu 9 tháng thu hẹp hơn 70%

Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 với kết quả kinh doanh suy giảm mạnh, trong khi quy mô tài sản thay đổi đáng kể.

Riêng quý III/2026, An Gia ghi nhận doanh thu thuần 23,77 tỷ đồng, giảm khoảng 86% so với mức 170,37 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Theo báo cáo, giá vốn hàng bán trong quý được ghi nhận âm 36,67 tỷ đồng, khiến lợi nhuận gộp đạt 60,45 tỷ đồng, cao hơn doanh thu thuần. Báo cáo chưa giải thích cụ thể nguyên nhân phát sinh giá vốn âm tại khoản mục này.

Trong khi đó, chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp đều tăng so với cùng kỳ. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh giảm từ 140,53 tỷ đồng xuống còn 20,86 tỷ đồng.

Kết thúc quý III, An Gia ghi nhận lợi nhuận sau thuế 15,35 tỷ đồng, giảm 85,9% so với mức 109,03 tỷ đồng của quý III/2025.

Theo văn bản giải trình ngày 27/10/2026, doanh nghiệp cho biết lợi nhuận hợp nhất suy giảm chủ yếu do doanh thu thuần và lợi nhuận gộp giảm lần lượt khoảng 146,5 tỷ đồng và 133,9 tỷ đồng. Chi phí tài chính và chi phí quản lý doanh nghiệp gia tăng cũng ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, doanh thu thuần đạt 160,81 tỷ đồng, giảm hơn 70% so với mức 541,85 tỷ đồng cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế đạt 293,29 tỷ đồng, cao hơn mức 199,38 tỷ đồng của 9 tháng năm trước.

Một trong những yếu tố đóng góp vào kết quả này là khoản lãi 139,5 tỷ đồng từ giao dịch mua rẻ doanh nghiệp, phát sinh trong quá trình hợp nhất nhóm Lộc Phát – Đông Nam và được hạch toán vào thu nhập khác trong 9 tháng đầu năm 2026.

Thương vụ M&A đưa tổng tài sản An Gia vượt 11.400 tỷ đồng

Biến động lớn trên bảng cân đối kế toán của An Gia có liên quan đến việc thay đổi phạm vi hợp nhất sau thương vụ đầu tư vào nhóm Lộc Phát – Đông Nam.

Theo thuyết minh báo cáo tài chính, ngày 29/5/2026, An Gia hoàn tất nhận chuyển nhượng thêm cổ phần tại Công ty Lộc Phát, nâng tỷ lệ sở hữu từ 39,98% lên 99,98%, qua đó đạt quyền kiểm soát doanh nghiệp này. Thông qua Lộc Phát, An Gia đồng thời gián tiếp nắm giữ 99,98% vốn Công ty Đông Nam.

Sau giao dịch, tài sản, nợ phải trả và lợi ích của cổ đông không kiểm soát thuộc nhóm Lộc Phát – Đông Nam được đưa vào báo cáo tài chính hợp nhất của An Gia tại ngày 30/9/2026.

Theo bảng xác định giá trị hợp lý tạm tính tại ngày mua, nhóm doanh nghiệp này có tổng tài sản khoảng 7.471,78 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho hơn 3.152 tỷ đồng và đầu tư tài chính ngắn hạn khoảng 1.182 tỷ đồng.

Tổng nợ phải trả tại ngày mua khoảng 7.059 tỷ đồng, bao gồm hơn 3.036 tỷ đồng người mua trả tiền trước ngắn hạn.

Chênh lệch giữa giá trị hợp lý tài sản thuần và giá phí hợp nhất làm phát sinh khoản lãi mua rẻ gần 139,5 tỷ đồng đã đề cập. Đây là lợi nhuận kế toán từ nghiệp vụ hợp nhất kinh doanh, không phải doanh thu bán bất động sản hay dòng tiền trực tiếp thu về từ thương vụ.

Việc bổ sung nhóm Lộc Phát – Đông Nam vào phạm vi hợp nhất góp phần lý giải sự gia tăng mạnh về quy mô tài sản và công nợ của An Gia trong 9 tháng đầu năm.

Tại ngày 30/9/2026, tổng tài sản An Gia đạt 11.439,47 tỷ đồng, tăng gần 109% so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho tăng từ 347,82 tỷ đồng lên 3.567,34 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản dở dang. Riêng nhóm Lộc Phát – Đông Nam ghi nhận hơn 3.152 tỷ đồng hàng tồn kho tại thời điểm hợp nhất, không đồng nhất với số dư cuối kỳ của An Gia.

Đầu tư tài chính ngắn hạn đạt 2.560,66 tỷ đồng. Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả tăng từ 1.961,95 tỷ đồng lên 7.630,88 tỷ đồng.

Trong đó, người mua trả tiền trước ngắn hạn tăng mạnh từ 113,68 tỷ đồng lên 3.623,51 tỷ đồng. Riêng nhóm Lộc Phát – Đông Nam ghi nhận hơn 3.036 tỷ đồng tại ngày mua. Đây là khoản khách hàng ứng trước theo hợp đồng, không phải doanh thu đã ghi nhận hay nợ vay.

Tổng dư nợ vay đạt 2.497,66 tỷ đồng, tăng gần 1.494 tỷ đồng so với đầu năm, gồm 2.173,14 tỷ đồng vay ngắn hạn và 324,52 tỷ đồng vay dài hạn.

Dòng tiền kinh doanh 9 tháng đạt 534,3 tỷ đồng, đảo chiều từ mức âm 932,47 tỷ đồng cùng kỳ. Tiền và tương đương tiền cuối tháng 9 đạt 494,79 tỷ đồng, so với 87,78 tỷ đồng đầu năm.