Một “ông lớn” khu công nghiệp bất ngờ cài số lùi trong năm 2026

Công ty CP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (mã chứng khoán: NTC) vừa công bố tài liệu ĐHĐCĐ thường niên 2026 với kế hoạch kinh doanh theo hướng thận trọng. Doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu gần 546 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế hơn 226 tỷ đồng, lần lượt giảm 37% và gần 30% so với kết quả thực hiện năm 2025.

Nếu hoàn thành đúng kế hoạch, đây sẽ là mức lợi nhuận thấp nhất của NTC kể từ năm 2018 đến nay. Ban lãnh đạo doanh nghiệp cho rằng môi trường kinh doanh năm nay vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro từ biến động địa chính trị, chi phí logistics, giá năng lượng và xu hướng bảo hộ thương mại trên toàn cầu. Những yếu tố này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động sản xuất, xuất khẩu và khả năng thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

Thực tế, kết quả kinh doanh quý I/2026 đã cho thấy những dấu hiệu chững lại. NTC ghi nhận doanh thu gần 82 tỷ đồng, giảm 39% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, doanh thu từ hoạt động bất động sản đầu tư giảm 46%, còn khoảng 65 tỷ đồng.

Dù đã tiết giảm nhiều khoản chi phí, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp chỉ đạt hơn 39 tỷ đồng, giảm 43% so với cùng kỳ. Đây cũng là mức lợi nhuận theo quý thấp nhất trong vòng 8 năm trở lại đây của NTC.

Nguyên nhân chính đến từ việc doanh nghiệp không còn ghi nhận nguồn thu lớn từ hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp như cùng kỳ năm trước. Điều này khiến doanh thu thuần giảm mạnh, kéo theo lợi nhuận gộp giảm khoảng 40%.

Tính đến ngày 31/03/2026, tổng tài sản của NTC đạt hơn 6.385 tỷ đồng, tăng gần 7% so với đầu năm. Trong cơ cấu tài sản, chi phí trả trước dài hạn tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn với giá trị hơn 4.303 tỷ đồng, tương đương khoảng 67% tổng tài sản. Đây chủ yếu là chi phí thuê đất và các khoản đền bù phục vụ phát triển quỹ đất khu công nghiệp.

Ở phía nguồn vốn, tổng nợ phải trả đạt hơn 5.061 tỷ đồng, tăng khoảng 8% so với đầu năm. Tuy nhiên, phần lớn là doanh thu chưa thực hiện dài hạn từ các hợp đồng cho thuê đất đã thu tiền trước của khách hàng. Khoản mục này chiếm trên 90% tổng nợ phải trả của doanh nghiệp.

Hiện NTC sở hữu 3 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 966 ha và tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 68,7%. Trong đó, hai khu công nghiệp đầu tiên gần như đã được lấp đầy hoàn toàn.

Nguồn thu chủ lực trong thời gian tới được kỳ vọng đến từ Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 có diện tích 346 ha, tổng vốn đầu tư 872 tỷ đồng. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy của dự án hiện mới đạt khoảng 18,2%, cho thấy dư địa khai thác vẫn còn khá lớn.

Bên cạnh các dự án trực tiếp sở hữu, NTC còn có các khoản đầu tư vào doanh nghiệp liên kết và bên liên quan đang phát triển nhiều khu công nghiệp khác. Nếu tính toàn bộ hệ sinh thái, doanh nghiệp liên quan đến NTC đang sở hữu 16 khu công nghiệp với tổng diện tích khoảng 7.548 ha và quỹ đất thương phẩm còn lại hơn 2.293 ha, thuộc nhóm lớn nhất ngành.

Những khoản đầu tư này nhiều năm qua mang về nguồn cổ tức tiền mặt khoảng 100 tỷ đồng mỗi năm, đóng góp gần một phần ba lợi nhuận sau thuế của NTC. Tuy nhiên, khả năng duy trì nguồn thu này trong tương lai vẫn là dấu hỏi khi thị trường bất động sản khu công nghiệp bước vào giai đoạn cạnh tranh khốc liệt hơn.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI, nhưng lợi thế cạnh tranh đang chịu áp lực từ các quốc gia trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, Malaysia và Ấn Độ. Đồng thời, việc nhiều địa phương đẩy mạnh phát triển khu công nghiệp khiến nguồn cung tăng nhanh, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng cả giá thuê, chất lượng hạ tầng và dịch vụ hỗ trợ.

Trong bối cảnh doanh nghiệp thuê đất ngày càng có nhiều lựa chọn, mô hình phát triển khu công nghiệp cũng đang thay đổi. Thay vì chỉ cho thuê đất, các chủ đầu tư cần xây dựng hệ sinh thái hoàn chỉnh bao gồm logistics, kho bãi, nhà xưởng xây sẵn và các tiện ích phục vụ người lao động. Đây được xem là thách thức không nhỏ đối với NTC cũng như nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp truyền thống trong giai đoạn tới.