Lãi suất vay mua nhà giảm xuống 9%/năm, Vietcap dự báo gì về năm 2027?

Theo báo cáo cập nhật ngành bất động sản nhà ở của Công ty CP Chứng khoán Vietcap, lãi suất vay mua nhà trong tháng 10/2026 đã có dấu hiệu hạ nhiệt sau các chỉ đạo điều hành của Chính phủ về ổn định mặt bằng lãi suất.

Vietcap chỉ ra những yếu tố chi phối lãi suất năm 2027

Khảo sát của Vietcap tại một số ngân hàng thương mại cho thấy, lãi suất vay mua nhà cố định trong 1-2 năm đầu dao động từ 9-10,7%/năm. Mức này thấp hơn so với khoảng 9,5-11,5%/năm ghi nhận trong quý III/2026.

Như vậy, mức lãi suất thấp nhất trong nhóm ngân hàng được khảo sát đã giảm 0,5 điểm phần trăm so với quý trước. Tuy nhiên, mức lãi suất thực tế còn phụ thuộc vào ngân hàng, thời hạn cố định lãi suất và điều kiện vay của từng khách hàng.

Từ đầu năm 2026, Chính phủ đã nhiều lần chỉ đạo duy trì chính sách tiền tệ hỗ trợ tăng trưởng, đồng thời giảm lãi suất tiền gửi và cho vay đối với hoạt động sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. Những chỉ đạo đáng chú ý được đưa ra trong tháng 4 và tháng 8/2026, gần nhất là tại cuộc họp ngày 16/10/2026.

Dù lãi suất đã giảm so với quý III, Vietcap chưa kỳ vọng chi phí vay tiếp tục giảm mạnh trong thời gian tới. Công ty chứng khoán này dự báo mặt bằng lãi suất sẽ duy trì ổn định quanh mức hiện tại đến hết năm 2026 và nhìn chung đi ngang trong năm 2027.

Theo Vietcap, hai yếu tố hỗ trợ chính cho sự ổn định của mặt bằng lãi suất là định hướng điều hành thận trọng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và thanh khoản hệ thống ngân hàng được cải thiện.

Công ty chứng khoán này cũng nhận định vẫn còn dư địa để nới lỏng chính sách tiền tệ ở mức vừa phải trong năm 2027, nếu các áp lực từ bên ngoài hạ nhiệt, đặc biệt là áp lực tỷ giá.

Khi đó, NHNN có thể có thêm không gian điều hành chính sách tiền tệ. Khả năng nới lỏng cũng có thể được hỗ trợ nếu Chính phủ bổ sung các biện pháp tài khóa nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Tuy nhiên, thời điểm và mức độ giảm đáng kể của chi phí vay vẫn chưa chắc chắn. Vietcap đề cập một số yếu tố có thể hạn chế dư địa giảm lãi suất, gồm biến động môi trường vĩ mô, năng lực cung ứng vốn của toàn hệ thống ngân hàng và chủ trương kiểm soát tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Điều này đồng nghĩa người mua nhà chưa thể mặc định lãi suất vay sẽ tiếp tục giảm trong năm tới, dù mặt bằng hiện tại đã thấp hơn so với quý III/2026.

Giao dịch nhà ở giảm 30%, chủ đầu tư tăng ưu đãi lãi suất

Biến động lãi suất trong năm 2026 đã tác động đến tâm lý người mua nhà và khả năng hấp thụ sản phẩm trên thị trường bất động sản.

Dựa trên số liệu của CBRE, Vietcap ước tính tổng lượng giao dịch sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM, bao gồm cả phân khúc cao tầng và thấp tầng, giảm khoảng 30% so với cùng kỳ trong 9 tháng đầu năm 2026.

Hoạt động giao dịch được kỳ vọng cải thiện trong quý IV/2026 khi thị trường bước vào giai đoạn cao điểm bán hàng và các chủ đầu tư đẩy mạnh mở bán dự án.

Định hướng giảm lãi suất được đưa ra từ tháng 10/2026 cũng có thể hỗ trợ hoạt động bán hàng. Tuy nhiên, Vietcap đánh giá mức cải thiện trong quý cuối năm khó bù đắp hoàn toàn sự suy giảm của những quý trước.

Trong bối cảnh chi phí vay vẫn là yếu tố được người mua nhà quan tâm, nhiều chủ đầu tư đang tăng cường các chính sách hỗ trợ tài chính để kích cầu. Bên cạnh phương thức thanh toán linh hoạt và chiết khấu cho khách hàng thanh toán nhanh, một số dự án triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất trong thời gian dài.

Tại dự án Gladia Heights của Khang Điền, chính sách bán hàng được Vietcap tổng hợp trong tháng 10/2026 có ưu đãi lãi suất cố định 0% trong 24 tháng, đồng thời ân hạn nợ gốc trong cùng thời gian.

Trong khi đó, dự án The Privé của Đất Xanh cũng áp dụng lãi suất cố định 0% trong 24 tháng, kết hợp ân hạn nợ gốc tối đa 60 tháng đối với đợt mở bán mới được khảo sát.

Các chương trình này giúp người mua giảm áp lực thanh toán trong giai đoạn đầu, nhưng mức độ hỗ trợ thực tế còn phụ thuộc vào điều kiện hợp đồng và chính sách của từng dự án.

Bước sang năm 2027, Vietcap kỳ vọng người mua nhà sẽ dần thích ứng với mặt bằng lãi suất mới, qua đó hỗ trợ giao dịch trên thị trường sơ cấp phục hồi so với năm 2026.

Dù vậy, sự phục hồi được dự báo mang tính chọn lọc, tập trung vào các dự án có vị trí thuận lợi, mức giá hợp lý và điều khoản thanh toán linh hoạt.

Rủi ro đáng chú ý là lãi suất duy trì ở mức cao lâu hơn dự kiến. Khi đó, người mua có thể tiếp tục trì hoãn quyết định giao dịch để chờ xu hướng lãi suất rõ ràng hơn, trong khi chi phí vốn của các chủ đầu tư cũng chịu ảnh hưởng.