Giá nhà vẫn cao, nhưng người mua đang ở đâu?

Theo đánh giá của SSI Research, bất động sản đang bước vào giai đoạn mà áp lực từ lãi suất cao có thể làm thay đổi đáng kể hành vi của cả người mua lẫn nhà đầu tư. Điều này không đồng nghĩa với một chu kỳ giảm giá trên diện rộng, nhưng có thể tạo ra quá trình sàng lọc mạnh hơn giữa các phân khúc và khu vực.

Một trong những yếu tố gây áp lực lớn nhất hiện nay là chi phí vốn gia tăng. Lãi suất ưu đãi cố định cho vay mua nhà trong 12 tháng đầu hiện phổ biến ở mức 8,5-10%/năm, cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi dao động từ 11-15%/năm, trong khi trước đây phổ biến ở vùng 9-11%.

Sự thay đổi này khiến chi phí sở hữu bất động sản tăng lên đáng kể, đặc biệt đối với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong khi đó, thu nhập của người dân chưa tăng tương ứng với tốc độ tăng giá nhà ở trong nhiều năm qua, khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng trở nên khó khăn hơn.

Không chỉ người mua để ở chịu tác động, nhóm nhà đầu tư cũng đối mặt với áp lực lớn hơn khi chi phí vay vốn tăng lên trong lúc thanh khoản thị trường chưa có sự cải thiện rõ rệt. Theo SSI Research, thị trường hiện đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng dựa vào giá sang giai đoạn được quyết định bởi thanh khoản.

Nói cách khác, yếu tố quan trọng nhất không còn là giá có thể tăng bao nhiêu mà là liệu thị trường có đủ người mua để hấp thụ nguồn cung hay không. Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM vẫn tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Theo SSI Research, nhóm sản phẩm này hiện chiếm khoảng 86-88% tổng lượng mở bán mới trên thị trường.

Đây cũng là phân khúc nhạy cảm hơn với biến động lãi suất do giá trị giao dịch lớn và phụ thuộc đáng kể vào khả năng tiếp cận tín dụng. Khi chi phí vay vốn tăng lên, lượng khách hàng đủ khả năng tham gia thị trường có xu hướng thu hẹp, kéo theo áp lực đối với thanh khoản.

Trên thị trường thứ cấp, áp lực tài chính cũng bắt đầu xuất hiện rõ hơn ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao. Khi các gói lãi suất ưu đãi kết thúc, chi phí trả nợ tăng lên đáng kể, buộc một số nhà đầu tư phải cơ cấu danh mục hoặc chấp nhận điều chỉnh giá bán để thu hồi vốn.

Thực tế từ đầu năm đến nay cho thấy lượng bất động sản được chào bán với mục đích thu hồi dòng tiền hoặc giảm áp lực tài chính đang có xu hướng gia tăng tại một số khu vực. Tuy nhiên, tác động của lãi suất cao không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường.

SSI Research cho rằng nhóm căn hộ và các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ vẫn có lực đỡ nhất định từ nhu cầu ở thực và nhu cầu tái định cư. Đây là những phân khúc có khả năng chống chịu tốt hơn nhờ sở hữu nhu cầu sử dụng tương đối ổn định.

Ngược lại, nhà phố, đất nền và các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá có thể chịu áp lực lớn hơn khi thanh khoản suy giảm. Bên cạnh yếu tố lãi suất, việc nhiều địa phương đẩy mạnh rà soát quy hoạch và phát triển các khu đô thị quy mô lớn cũng khiến tâm lý đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Trong bối cảnh đó, SSI Research cho rằng giá bất động sản trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp có thể xuất hiện các nhịp điều chỉnh trong thời gian tới. Tuy nhiên, mức độ điều chỉnh sẽ không đồng đều mà phụ thuộc vào vị trí, chất lượng sản phẩm, khả năng khai thác và sức cầu thực tế của từng khu vực.

Điều này đồng nghĩa với việc thị trường khó xuất hiện một xu hướng giảm giá đồng loạt. Thay vào đó, quá trình phân hóa nhiều khả năng sẽ diễn ra mạnh hơn giữa những dự án có nhu cầu thực, hạ tầng hoàn thiện và các sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai.

Sau nhiều năm được dẫn dắt bởi đà tăng giá, thị trường bất động sản có thể đang bước vào một chu kỳ mới, nơi thanh khoản và khả năng hấp thụ thực tế đóng vai trò quan trọng hơn đối với việc hình thành mặt bằng giá trong những năm tới.