Chu kỳ mới của thị trường bất động sản: 5 chuyển động định hình cuộc chơi

Thị trường bất động sản trước yêu cầu tái định vị chiến lược phát triển

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn chuyển đổi với nhiều yếu tố tác động đồng thời. Những điều chỉnh về thể chế từng bước làm thay đổi môi trường đầu tư, trong khi sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông tiếp tục mở rộng không gian đô thị và hình thành các khu vực có tiềm năng tăng trưởng mới.

Cùng với đó, yêu cầu thận trọng trong sử dụng vốn ngày càng được đề cao. Công nghệ, dữ liệu và các nền tảng số cũng đang tác động đến phương thức tiếp cận khách hàng, phát triển sản phẩm và tổ chức hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản.

Những thay đổi này cho thấy chu kỳ phát triển tiếp theo có thể mang những đặc điểm khác biệt so với các giai đoạn trước. Cơ hội đầu tư không chỉ xuất phát từ biến động giá tài sản mà còn gắn với quá trình tái định vị giá trị, sự dịch chuyển của dòng tiền và khả năng thích ứng của từng doanh nghiệp.

Trong bối cảnh đó, việc xác định đúng xu hướng, đánh giá triển vọng từng phân khúc và xây dựng chiến lược phù hợp được xem là yếu tố quan trọng để doanh nghiệp tận dụng cơ hội phát triển.

Đây cũng là những nội dung được đặt ra tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “KÍCH HOẠT CHU KỲ MỚI: Xu hướng mới, Chiến lược mới”, do TheLEADER tổ chức chiều 11/11 tại Hà Nội.

Diễn đàn có sự tham gia của các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế, tài chính, pháp lý, bất động sản và đại diện lãnh đạo doanh nghiệp, tập trung trao đổi về những yếu tố đang định hình thị trường, triển vọng dòng vốn cũng như chiến lược kinh doanh trong giai đoạn mới.

Nhìn lại các giai đoạn phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam từng trải qua thời kỳ tăng trưởng nóng trong những năm 2006–2008, đối mặt với khủng hoảng giai đoạn 2009–2013, phục hồi từ năm 2014 đến 2018 và điều chỉnh sâu trong giai đoạn 2019–2023.

Mỗi chu kỳ đều để lại những bài học về quan hệ cung cầu, khả năng tiếp cận nguồn vốn, hành lang pháp lý và năng lực quản trị doanh nghiệp.

Từ năm 2024, thị trường bắt đầu ghi nhận những tín hiệu phục hồi. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, quá trình điều chỉnh và tái cân bằng tiếp tục diễn ra. Nguồn cung có sự cải thiện, giá bất động sản giảm tại một số khu vực, trong khi thanh khoản giữa các phân khúc và địa bàn vẫn phân hóa.

Áp lực chi phí vốn cũng tạo ra những khác biệt trong khả năng triển khai hoạt động kinh doanh. Một số doanh nghiệp chủ động đẩy nhanh tiến độ phát triển dự án, nhưng không ít đơn vị vẫn phải tập trung cơ cấu lại tài chính và danh mục đầu tư.

Phát biểu khai mạc diễn đàn, GS.TS Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD), nhận định thị trường bất động sản sau mỗi chu kỳ phát triển không đơn thuần quay trở lại trạng thái trước đó.

Theo ông, những lợi thế từng giúp doanh nghiệp thành công trong quá khứ có thể không còn đủ để bảo đảm vị thế trong giai đoạn tiếp theo.

“Vì vậy, một chu kỳ mới không chỉ được nhận diện bằng giá bất động sản tăng trở lại, mà bằng sự thay đổi của những động lực tạo lập giá trị”, ông Thuận nói.

Chủ tịch VACD cho rằng, mục tiêu đưa Việt Nam trở thành quốc gia phát triển, có thu nhập cao vào năm 2045 đang mở ra nhiều cơ hội cho các lĩnh vực kinh tế, trong đó có bất động sản.

Những thay đổi về thể chế, đầu tư hạ tầng, quy hoạch đô thị và ứng dụng công nghệ có thể tạo thêm không gian phát triển cho các loại hình bất động sản phục vụ nhu cầu nhà ở, sản xuất, thương mại, dịch vụ và du lịch.

Tuy nhiên, cơ hội tăng trưởng của nền kinh tế không đồng nghĩa với việc sức mua trên thị trường bất động sản sẽ tự động gia tăng.

Trong khi giá nhà tại nhiều khu vực vẫn vượt khả năng chi trả của một bộ phận người dân, áp lực tài chính và thanh khoản tiếp tục là những vấn đề doanh nghiệp cần giải quyết.

Theo ông Nguyễn Đức Thuận, điều quan trọng không chỉ nằm ở mức độ phục hồi của thị trường mà còn ở khả năng thay đổi mô hình kinh doanh, phương thức quản trị và chiến lược phát triển của các doanh nghiệp.

Năm chuyển động định hình chu kỳ mới của thị trường bất động sản

Từ góc nhìn quản trị doanh nghiệp, Chủ tịch VACD chỉ ra năm chuyển động lớn có thể tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Trước hết là những thay đổi về thể chế, được kỳ vọng tạo lập môi trường cạnh tranh ngày càng minh bạch và có kỷ luật hơn.

Việc điều chỉnh các quy định liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản mở ra điều kiện để tháo gỡ vướng mắc, khai thông nguồn lực và thúc đẩy triển khai dự án.

Tuy nhiên, đi cùng cơ hội là yêu cầu cao hơn về tuân thủ pháp luật, trách nhiệm của chủ đầu tư và năng lực thực hiện dự án. Trong môi trường mới, việc sở hữu quỹ đất lớn hoặc dựa vào kinh nghiệm phát triển dự án trước đây không còn là yếu tố đủ để bảo đảm lợi thế cạnh tranh.

Chuyển động thứ hai đến từ hạ tầng và quy hoạch, những yếu tố đang góp phần thay đổi không gian phát triển bất động sản.

Các dự án sân bay, đường sắt đô thị, cao tốc, đường vành đai, cảng biển cùng những quy hoạch đô thị quy mô lớn tạo điều kiện hình thành các cực tăng trưởng mới.

Dù vậy, theo Chủ tịch VACD, giá trị bất động sản không nên chỉ được nhìn nhận qua kỳ vọng tăng giá đất sau khi có hạ tầng.

Yếu tố quan trọng hơn là khả năng kết nối các khu vực dân cư với nơi làm việc, hoạt động sản xuất và dịch vụ. Khi hạ tầng tạo ra nhu cầu sử dụng thực tế, tiềm năng phát triển mới có thể chuyển hóa thành giá trị bền vững.

Thứ ba là yêu cầu đa dạng hóa nguồn vốn và bảo đảm an toàn tài chính.

Tín dụng ngân hàng tiếp tục giữ vai trò quan trọng đối với thị trường bất động sản, song việc cấp vốn ngày càng có tính chọn lọc. Trong bối cảnh đó, các dự án quy mô lớn cần hạn chế phụ thuộc quá mức vào vốn vay hoặc nguồn tiền ứng trước của khách hàng.

Doanh nghiệp được khuyến nghị tăng cường năng lực vốn chủ sở hữu, mở rộng hình thức liên doanh, hợp tác đầu tư và tìm kiếm cơ hội tiếp cận những quỹ đầu tư phù hợp.

Theo ông Nguyễn Đức Thuận, khả năng huy động được nguồn vốn lớn chưa phải yếu tố quyết định sức mạnh tài chính của doanh nghiệp. Hiệu quả sử dụng vốn, năng lực thực hiện nghĩa vụ trả nợ và khả năng tạo dòng tiền mới là những điều kiện quan trọng để duy trì hoạt động ổn định trong dài hạn.

Chuyển động thứ tư là sự thay đổi của nhu cầu thị trường, với xu hướng ngày càng chú trọng giá trị sử dụng thực tế của bất động sản.

Người mua không chỉ quan tâm đến mức giá mà còn xem xét tính pháp lý, khả năng chi trả, chất lượng môi trường sống và hiệu quả khai thác tài sản.

Theo đó, những phân khúc như nhà ở phù hợp thu nhập, nhà ở cho thuê, bất động sản công nghiệp, logistics và các khu đô thị tích hợp đáp ứng nhu cầu thực được đánh giá có cơ hội phát triển.

Một dự án có khả năng duy trì giá trị lâu dài cần thu hút được cư dân đến sinh sống, người lao động đến làm việc và các hoạt động kinh doanh, dịch vụ hình thành trên thực tế.

Khả năng tạo ra dòng tiền từ khai thác và sử dụng được xem là nền tảng quan trọng hơn so với việc chỉ dựa vào kỳ vọng giá bất động sản tiếp tục tăng.

Chuyển động thứ năm gắn với năng lực quản trị và khả năng thực thi chiến lược của doanh nghiệp.

Chủ tịch VACD nhấn mạnh, việc nhận diện đúng xu hướng thị trường cần được chuyển hóa thành những quyết định đầu tư và kinh doanh phù hợp.

Doanh nghiệp phải lựa chọn dự án có tính khả thi, xây dựng cơ cấu vốn hợp lý, chủ động kiểm soát rủi ro và bảo đảm năng lực triển khai trên thực tế.

Trong quá trình này, công nghệ số, dữ liệu và trí tuệ nhân tạo có thể hỗ trợ doanh nghiệp nghiên cứu thị trường, phát triển hoạt động bán hàng và nâng cao hiệu quả vận hành.

Tuy nhiên, công nghệ không thể thay thế vai trò của chiến lược kinh doanh, kỷ luật quản trị và trách nhiệm của đội ngũ lãnh đạo.

Theo ông Nguyễn Đức Thuận, năm chuyển động trên vừa tạo ra những cơ hội phát triển mới, vừa đặt thị trường trước quá trình sàng lọc mạnh mẽ hơn.

Quy mô doanh nghiệp và lợi thế quỹ đất vẫn có ý nghĩa nhất định, nhưng khả năng duy trì vị thế lâu dài sẽ phụ thuộc ngày càng nhiều vào chất lượng sản phẩm, sự lành mạnh của dòng tiền và năng lực quản trị.

“Chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp không chỉ đi nhanh, mà phải đi đúng hướng và đủ sức đi đường dài”, Chủ tịch VACD khẳng định.

Từ những vấn đề đặt ra, ông Nguyễn Đức Thuận kỳ vọng Diễn đàn Bất động sản 2026 sẽ tạo không gian đối thoại thực chất về các động lực tăng trưởng, cải cách thể chế, khả năng huy động vốn và chiến lược thích ứng của doanh nghiệp.

Qua đó, diễn đàn hướng tới việc tìm lời giải cho bài toán chuyển hóa những cơ hội phát triển của nền kinh tế thành giá trị thực đối với thị trường bất động sản, cộng đồng doanh nghiệp và người dân.