Bãi đỗ xe ngầm Hà Nội được mở rộng diện tích kinh doanh

Hà Nội nâng diện tích khai thác không gian ngầm

Một trong những thay đổi đáng chú ý trong chính sách phát triển không gian ngầm của Hà Nội là việc tăng diện tích có thể khai thác dịch vụ thương mại tại các bãi đỗ xe ngầm.

Theo Nghị quyết số 62/2026/NQ-HĐND ngày 15/6/2026 của HĐND TP. Hà Nội, có hiệu lực từ ngày 1/7, công trình ngầm là bãi đỗ xe theo quy hoạch được sử dụng một phần diện tích sàn xây dựng để bố trí dịch vụ thương mại và dịch vụ hỗ trợ.

Đối với khu vực trong Vành đai 1, vùng phát thải thấp, tỷ lệ diện tích được phép khai thác không vượt quá 45%. Tại các khu vực còn lại, mức tối đa là 40%. Chính sách được ban hành để cụ thể hóa các cơ chế về quản lý, khai thác không gian ngầm trong Luật Thủ đô số 02/2026/QH16.

Mức này cao hơn đáng kể so với chính sách áp dụng trước đó. Theo Nghị quyết số 07/2019/NQ-HĐND, dự án bãi đỗ xe ngầm đầu tư theo hình thức xã hội hóa chỉ được phép sử dụng tối đa 30% tổng diện tích sàn xây dựng khu vực ngầm để khai thác thương mại và các dịch vụ hỗ trợ.

Việc tăng tỷ lệ lên 40-45% mở thêm không gian tạo doanh thu cho nhà đầu tư, trong bối cảnh xây dựng công trình ngầm thường kéo theo chi phí lớn về đào sâu, chống thấm, thông gió, phòng cháy chữa cháy, vận hành và bảo trì.

Tuy nhiên, mức 40-45% chỉ là giới hạn tối đa, không đồng nghĩa mọi dự án bãi đỗ xe ngầm đều mặc nhiên được dành diện tích tương ứng để kinh doanh.

Nghị quyết quy định phần diện tích thương mại và dịch vụ hỗ trợ phải tự đáp ứng nhu cầu đỗ xe phát sinh từ chính khu vực kinh doanh này. Việc khai thác cũng không được làm giảm công suất đỗ xe công cộng theo quy hoạch hoặc thay đổi công năng chính của dự án.

Như vậy, chức năng đỗ xe vẫn phải được giữ làm mục tiêu chính, trong khi hoạt động thương mại đóng vai trò bổ trợ nhằm cải thiện phương án tài chính và hiệu quả khai thác công trình.

Chính sách mới được đặt trong định hướng lớn hơn của Hà Nội về khai thác không gian ngầm. Luật Thủ đô năm 2026 cho phép HĐND Thành phố quy định cơ chế ưu đãi, hỗ trợ đầu tư, mức giới hạn độ sâu sử dụng lòng đất và chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính đối với không gian ngầm.

Thêm ưu đãi đất đai, GPMB và cơ chế “làn xanh”

Cùng với việc tăng tỷ lệ khai thác thương mại, Nghị quyết 62 bổ sung một số cơ chế về đất đai nhằm giảm áp lực tài chính đối với các dự án không gian ngầm.

Theo đó, công trình ngầm có độ sâu từ 0 đến 15 m không có mục đích kinh doanh thương mại hoặc bãi đỗ xe ngầm độc lập, không gắn với công trình trên mặt đất tại khu vực trong Vành đai 1, thuộc trường hợp đáp ứng điều kiện của nghị quyết, được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đối với công trình nằm ở độ sâu trên 15 m, chính sách cũng quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo phạm vi áp dụng.

Các phần kết cấu kỹ thuật như móng, cọc, neo, tường vây, kết cấu chịu lực hay hệ thống kỹ thuật bắt buộc nhưng không hình thành diện tích sàn hoặc không có khả năng khai thác độc lập sẽ không được tính như phần không gian sử dụng làm phát sinh nghĩa vụ tài chính.

Với những công trình không thuộc các trường hợp trên, việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính tiếp tục thực hiện theo pháp luật đất đai.

Một cơ chế khác liên quan trực tiếp đến chi phí chuẩn bị dự án là hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

Nghị quyết quy định dự án xây dựng công trình ngầm là bãi xe hoặc công trình khác không nhằm mục đích kinh doanh thương mại, nếu phải thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và GPMB, sẽ được ngân sách hỗ trợ 100% chi phí theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Nhóm dự án này cũng được phép tách phần bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành một dự án thành phần riêng. Điều này giúp công tác GPMB có thể được triển khai tách biệt với phần xây dựng công trình, thay vì phải chờ hoàn thiện đồng thời toàn bộ dự án.

Tuy nhiên, chính sách hỗ trợ 100% GPMB không áp dụng cho tất cả các dự án bãi đỗ xe ngầm. Điều kiện quan trọng là công trình thuộc nhóm được nghị quyết xác định và không nhằm mục đích kinh doanh thương mại.

Về thủ tục, Hà Nội cũng áp dụng cơ chế “làn xanh” và một cửa liên thông đối với hồ sơ đầu tư xây dựng công trình ngầm. Đồng thời, dữ liệu hoàn công, vận hành, bảo trì và quan trắc công trình sẽ từng bước được tích hợp vào cơ sở dữ liệu không gian ngầm và nền tảng quản lý đô thị của thành phố.