SIP vẫn kinh doanh tốt, vì sao định giá chỉ được kỳ vọng quanh 60.000 đồng/cp?
Doanh thu và hoạt động cho thuê khu công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng trong quý I/2026, tuy nhiên, triển vọng giá cổ phiếu SIP vẫn chịu tác động từ nhiều yếu tố ngoài câu chuyện kinh doanh.
Theo Nhóm chuyên gia LTBNM, Công ty CP Đầu tư Sài Gòn VRG (mã chứng khoán: SIP) tiếp tục ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong quý I/2026 bất chấp bối cảnh ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn đối mặt nhiều thách thức. Doanh thu thuần đạt 2.165 tỷ đồng, tăng 11,5% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 334 tỷ đồng, giảm 4,8%.
Mức giảm lợi nhuận diễn ra trong bối cảnh doanh thu tăng trưởng chủ yếu do áp lực chi phí gia tăng. Chi phí lãi vay tăng 71% so với cùng kỳ, trong khi chi phí bán hàng cũng tăng thêm hơn 17 tỷ đồng. Việc nợ vay tăng nhanh trong các quý trước khiến nguồn thu tài chính suy giảm do lượng tiền gửi chưa tăng tương ứng.
Dù vậy, đến cuối quý I/2026, lượng tiền gửi của SIP đã cải thiện đáng kể. Đây được xem là yếu tố có thể hỗ trợ lợi nhuận tài chính phục hồi trong những quý tiếp theo nếu mặt bằng lãi suất duy trì ổn định.
Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp ở mức khoảng 75% vào cuối quý I. Tuy nhiên, lượng tiền mặt lớn giúp SIP duy trì trạng thái tài chính tương đối an toàn và giảm bớt áp lực từ chi phí vốn.
Hoạt động cho thuê tiếp tục là động lực tăng trưởng
Xét theo cơ cấu doanh thu, mảng cung cấp dịch vụ khu công nghiệp tiếp tục giữ vai trò chủ lực khi đóng góp khoảng 78% doanh thu và 35% lợi nhuận gộp. Đây là mảng kinh doanh có tính ổn định cao nhờ cung cấp điện, nước và các dịch vụ hạ tầng cho doanh nghiệp đang hoạt động trong các khu công nghiệp của SIP.
Khi tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp tăng lên, nhu cầu sử dụng dịch vụ cũng gia tăng tương ứng. Điều này giúp mảng dịch vụ khu công nghiệp tiếp tục đóng góp ổn định vào kết quả kinh doanh của doanh nghiệp trong những năm tới.
Ở mảng cho thuê khu công nghiệp và bất động sản, SIP ghi nhận kết quả khả quan khi cho thuê được khoảng 35 ha đất công nghiệp và gần 10.000 m² nhà xưởng xây sẵn trong quý I/2026. Kết quả này tương đương khoảng 58% kế hoạch cho thuê cả năm là 60 ha.
Trong quý II, doanh nghiệp tiếp tục ký kết thêm các hợp đồng mới và dự kiến bàn giao thêm diện tích đất cho khách hàng. Với tiến độ hiện tại, SIP nhiều khả năng sẽ hoàn thành kế hoạch cho thuê cả năm ngay sau nửa đầu năm 2026.
Hiện SIP đang sở hữu khoảng 900 ha đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê tại nhiều khu công nghiệp trọng điểm. Đây là nguồn quỹ đất lớn, tạo dư địa tăng trưởng dài hạn cho doanh nghiệp.
Các khu công nghiệp của SIP cũng được hưởng lợi từ loạt dự án hạ tầng giao thông đang và sẽ được triển khai như cao tốc TP.HCM - Mộc Bài, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu hay các tuyến kết nối đến sân bay Long Thành. Những dự án này góp phần nâng cao giá trị quỹ đất cũng như khả năng thu hút nhà đầu tư.
Đáng chú ý, Tây Ninh - địa phương chiếm tỷ trọng lớn trong quỹ đất cho thuê của SIP - đang nổi lên là điểm sáng về thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Trong quý I/2026, tỉnh này đã lọt nhóm 5 địa phương dẫn đầu cả nước về thu hút FDI.
Nhờ đó, triển vọng kinh doanh năm 2026 của SIP được đánh giá vẫn duy trì tích cực. Tuy nhiên, đặc thù ghi nhận doanh thu phân bổ theo thời gian từ các hợp đồng cho thuê đất dài hạn khiến tốc độ tăng trưởng trên báo cáo tài chính khó xuất hiện những bước nhảy vọt.
Ngành khu công nghiệp phục hồi nhưng định giá vẫn là rào cản
Bên cạnh yếu tố nội tại doanh nghiệp, triển vọng của SIP còn phụ thuộc đáng kể vào diễn biến chung của ngành bất động sản khu công nghiệp.
Theo số liệu 4 tháng đầu năm 2026, tổng vốn FDI đăng ký mới vào Việt Nam đạt khoảng 18,2 tỷ USD, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Đây là tín hiệu tích cực sau giai đoạn dòng vốn ngoại chững lại trong năm 2025.
Tuy nhiên, phần lớn mức tăng trưởng này đến từ sự bứt phá trong tháng 3 thay vì tăng đều trong cả giai đoạn đầu năm. Vì vậy, việc duy trì tốc độ tăng trưởng FDI trên 30% trong các tháng còn lại được đánh giá là không dễ dàng.
Ngoài ra, nguồn cung bất động sản khu công nghiệp hiện đã tăng lên đáng kể, khiến mức độ cạnh tranh trong ngành cao hơn trước. Việc sở hữu quỹ đất lớn không còn là lợi thế tuyệt đối nếu doanh nghiệp thiếu ưu thế về vị trí, hạ tầng, giá thuê hoặc sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách hàng.
Xu hướng thị trường hiện cũng cho thấy phân khúc nhà xưởng xây sẵn đang thu hút nhiều sự quan tâm hơn so với hình thức thuê đất truyền thống. Đây là mảng được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới.
Dù triển vọng ngành khu công nghiệp đã xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn, dòng vốn đầu tư quốc tế vẫn còn nhiều biến động khó lường. Kịch bản khả thi hơn là ngành sẽ phục hồi theo hướng ổn định trong năm 2026 thay vì bước vào giai đoạn tăng trưởng bùng nổ. Mức tăng vốn FDI đăng ký mới cả năm có thể dao động khoảng 10-15% so với năm 2025.
Đối với cổ phiếu SIP, kết quả kinh doanh ổn định và triển vọng ngành cải thiện là những yếu tố hỗ trợ quan trọng. Tuy nhiên, mức định giá vẫn là vấn đề cần cân nhắc.
Tại vùng giá khoảng 51.000 đồng/cổ phiếu, SIP đang giao dịch quanh mức P/B khoảng 2 lần. Đây là vùng định giá thấp hơn đáng kể so với lịch sử của doanh nghiệp, nhưng chưa thực sự nổi bật nếu đặt cạnh nhiều cơ hội khác trên thị trường.
Trong bối cảnh dòng tiền đầu tư còn thận trọng, nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên các doanh nghiệp mang lại hiệu quả lợi nhuận và dòng tiền rõ ràng trong ngắn hạn thay vì trả mức định giá cao cho các câu chuyện tăng trưởng dài hạn.
Vì vậy, dù hoạt động kinh doanh vẫn duy trì tích cực và ngành khu công nghiệp đang có dấu hiệu phục hồi, vùng giá hợp lý của SIP trong năm 2026 được đánh giá quanh 55.000-60.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng với triển vọng tăng trưởng ổn định nhưng chưa đủ mạnh để tạo ra sự bứt phá lớn về định giá.
Long Giang
