Phía sau khối nợ vay hơn 72.400 tỷ đồng của Novaland (NVL)
Nợ vay hơn 72.400 tỷ đồng, chi phí lãi vay quý III chỉ 474 tỷ đồng
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, HoSE: NVL) ghi nhận tổng dư nợ vay tại ngày 30/9/2026 đạt hơn 72.412 tỷ đồng, giảm nhẹ khoảng 155 tỷ đồng so với đầu năm.
Trong đó, vay ngắn hạn ở mức gần 29.750 tỷ đồng, chiếm khoảng 41% tổng dư nợ. Vay dài hạn đạt hơn 42.663 tỷ đồng, tương đương 59% còn lại.
Xét theo nguồn huy động vốn, các khoản vay ngân hàng của Novaland đạt gần 32.889 tỷ đồng, chiếm khoảng 45% tổng dư nợ. Trong đó, Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) là một trong những chủ nợ lớn nhất với tổng dư nợ khoảng 9.904 tỷ đồng, tiếp đến là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) với khoảng 8.931 tỷ đồng và Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) với hơn 4.525 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp còn có các khoản vay tại PVcomBank, VietinBank, MSB và một số tổ chức tín dụng nước ngoài.
Bên cạnh đó, Novaland ghi nhận dư nợ trái phiếu ở mức gần 22.069 tỷ đồng, tương đương hơn 30% tổng dư nợ. Phần còn lại chủ yếu là các khoản vay từ bên thứ ba, hợp tác đầu tư và một số khoản vay khác.
Theo đó, riêng hai nguồn vốn ngân hàng và trái phiếu đã chiếm khoảng 76% tổng dư nợ vay của Novaland.
Đáng nói, dù duy trì quy mô vay nợ ở mức rất lớn như vậy, chi phí lãi vay được doanh nghiệp ghi nhận trong quý III/2026 lại tương đối thấp nếu so với dư nợ cuối kỳ. Cụ thể, Novaland ghi nhận chi phí tài chính hơn 788,6 tỷ đồng, giảm khoảng 45,6% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, chi phí đi vay chỉ đạt hơn 474 tỷ đồng, dù đã tăng gần 15 lần so với mức 31,6 tỷ đồng của quý III/2025.
Nếu tạm tính tổng dư nợ vay hơn 72.400 tỷ đồng tại thời điểm cuối kỳ, khoản chi phí lãi vay 474 tỷ đồng mà Novaland ghi nhận trong quý III/2026 tương đương mức lãi suất khoảng 2,62%/năm nếu tính toán theo phương pháp quy đổi đơn giản.
Tuy nhiên, đây không phải mức lãi suất vay thực tế của Novaland, nguyên nhân là khoản 474 tỷ đồng chi phí chỉ phản ánh phần chi phí đi vay được ghi nhận vào kết quả kinh doanh trong quý III, không nhất thiết bao gồm toàn bộ lãi vay phát sinh liên quan đến các dự án của doanh nghiệp.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, một phần chi phí lãi vay phục vụ phát triển dự án có thể được cộng vào giá trị dự án nếu đáp ứng điều kiện kế toán, thay vì ghi nhận ngay vào chi phí tài chính. Khoản này được gọi là vốn hóa chi phí đi vay.
Nói cách khác, lãi vay vẫn phát sinh nhưng không phải toàn bộ đều được ghi nhận ngay vào chi phí của kỳ đó. Phần được vốn hóa sẽ được phân bổ vào chi phí thông qua giá trị tài sản hoặc giá vốn khi đủ điều kiện ghi nhận.
Theo thuyết minh báo cáo tài chính, Novaland áp dụng chính sách vốn hóa đối với những khoản chi phí đi vay liên quan trực tiếp đến việc hình thành các tài sản đủ điều kiện. Tuy nhiên, báo cáo không tách riêng tổng số chi phí đi vay đã được vốn hóa trong quý III/2026, nên chưa thể xác định chính xác mức độ ảnh hưởng của yếu tố này đối với khoản chi phí lãi vay 474 tỷ đồng.
Chi hơn 3.740 tỷ đồng trả chi phí đi vay, Novaland vẫn còn hàng nghìn tỷ đồng lãi quá hạn
Để có cái nhìn đầy đủ hơn về chi phí vốn của Novaland, cần xem xét thêm những khoản tiền doanh nghiệp đã thực tế thanh toán và các nghĩa vụ lãi còn phải trả.
Theo báo cáo lưu chuyển tiền tệ hợp nhất, trong 9 tháng đầu năm 2026, Novaland đã chi hơn 3.740 tỷ đồng để thanh toán chi phí đi vay. Trong khi đó, chi phí đi vay được ghi nhận trên báo cáo kết quả kinh doanh cùng giai đoạn chỉ đạt gần 654 tỷ đồng.
Sự chênh lệch này xuất phát từ việc hai khoản mục phản ánh những nội dung khác nhau. Chi phí đi vay trên báo cáo kết quả kinh doanh được ghi nhận theo nguyên tắc kế toán, còn số tiền đã trả trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ phản ánh dòng tiền thực tế chi ra, có thể bao gồm cả những khoản lãi vay phát sinh từ các kỳ trước.
Ngoài ra, thuyết minh chi phí tài chính của Novaland còn cho thấy một khoản chi đáng kể khác. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp ghi nhận gần 1.435 tỷ đồng chi phí lãi từ các hợp đồng hợp tác đầu tư. Cộng với gần 654 tỷ đồng chi phí đi vay, hai khoản này đạt tổng cộng khoảng 2.088 tỷ đồng, chiếm phần lớn trong tổng chi phí tài chính hơn 2.220 tỷ đồng của Novaland.
Dù có cùng tính chất là chi phí sử dụng vốn, lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư và chi phí đi vay vẫn là hai khoản mục kế toán riêng biệt. Vì vậy, không thể đơn thuần lấy chi phí lãi vay được ghi nhận trên báo cáo kết quả kinh doanh để đánh giá toàn bộ gánh nặng tài chính của doanh nghiệp.
Không chỉ phát sinh chi phí trong kỳ, Novaland còn đang ghi nhận lượng lớn lãi vay và lãi hợp tác đầu tư chưa thanh toán. Tại ngày 30/9/2026, khoản chi phí lãi vay, lãi hợp tác đầu tư phải trả ngắn hạn đạt gần 14.399 tỷ đồng, tăng hơn 1.857 tỷ đồng so với đầu năm. Trong khi đó, khoản phải trả dài hạn cùng tính chất đạt gần 671 tỷ đồng, tăng hơn 211 tỷ đồng.
Tổng cộng, Novaland đang ghi nhận hơn 15.069 tỷ đồng chi phí lãi vay và lãi hợp tác đầu tư còn phải trả, tăng khoảng 2.068 tỷ đồng so với cuối năm 2025.
Đây là số dư nghĩa vụ chưa thanh toán tại thời điểm cuối tháng 9, bao gồm cả lãi hợp tác đầu tư, chứ không phải toàn bộ chi phí lãi vay phát sinh riêng trong năm 2026.
Đặc biệt, Novaland cho biết tại ngày 30/9/2026, tập đoàn có các khoản lãi vay quá hạn thanh toán với tổng giá trị khoảng 5.241 tỷ đồng. Doanh nghiệp đang thực hiện các biện pháp tái cơ cấu nguồn vốn, đồng thời làm việc với các bên cho vay nhằm gia hạn thời gian thanh toán.
Áp lực tài chính cũng phần nào thể hiện qua dòng tiền. Trong 9 tháng đầu năm 2026, Novaland ghi nhận dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm hơn 5.363 tỷ đồng. Cùng thời gian, doanh nghiệp đã chi gần 8.888 tỷ đồng để trả nợ gốc vay, trong khi thu về khoảng 8.647 tỷ đồng từ hoạt động đi vay.
Ở chiều ngược lại, hoạt động kinh doanh của Novaland có sự cải thiện về doanh thu và lợi nhuận. Riêng quý III/2026, doanh thu thuần đạt hơn 5.120 tỷ đồng, tăng hơn 3 lần so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 1.102 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2025 lỗ hơn 1.153 tỷ đồng. Lũy kế 9 tháng, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 10.215 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt gần 2.874 tỷ đồng.
Nguyễn Huyền
