Đất Xanh thu tiền ồ ạt, nhưng áp lực dòng tiền lại tăng mạnh

Theo báo cáo tài chính quý IV/2025, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) ghi nhận doanh thu lũy kế cả năm đạt 4.462 tỷ đồng, giảm nhẹ so với mức 4.799 tỷ đồng của năm 2024. Cơ cấu doanh thu vẫn chủ yếu đến từ bán căn hộ, đất nền với 2.216 tỷ đồng và dịch vụ môi giới bất động sản đạt 1.843 tỷ đồng, mang về lợi nhuận gộp 2.416 tỷ đồng.

Đất Xanh bước vào chu kỳ mới với gánh nặng nghĩa vụ hơn 6.000 tỷ đồng.

Ở chiều chi phí, áp lực gia tăng khá rõ. Chi phí bán hàng năm 2025 tăng lên 946 tỷ đồng, so với 734 tỷ đồng năm trước; chi phí quản lý doanh nghiệp đạt 611 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 430 tỷ đồng. Dù chi phí tài chính giảm 33,2% xuống 314 tỷ đồng, chi phí lãi vay vẫn xấp xỉ 300 tỷ đồng. Trong bối cảnh đó, lợi nhuận sau thuế vẫn đạt 574 tỷ đồng, tăng 26,7% so với năm 2024.

Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản của Đất Xanh tăng mạnh từ 29.183 tỷ đồng lên 38.102 tỷ đồng. Tài sản ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn, đạt 33.993 tỷ đồng. Tuy nhiên, cấu trúc tài sản cho thấy dòng tiền của doanh nghiệp đang bị “neo” đáng kể ở hàng tồn kho và các khoản phải thu.

Cụ thể, hàng tồn kho đạt 15.658 tỷ đồng, trong đó bất động sản dở dang lên tới 10.835 tỷ đồng, tương đương khoảng 28% tổng tài sản. Bên cạnh đó, các khoản phải thu đạt 14.270 tỷ đồng, buộc doanh nghiệp phải nâng dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi từ 429 tỷ đồng lên 587 tỷ đồng, tiềm ẩn rủi ro ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh trong các kỳ tới.

Điểm đáng chú ý nhất nằm ở khoản tiền người mua căn hộ trả trước. Năm 2025, giá trị khoản mục này tăng đột biến từ 1.022 tỷ đồng lên 6.175 tỷ đồng. Dòng tiền vào lớn giúp cải thiện thanh khoản ngắn hạn, nhưng về bản chất đây chưa phải doanh thu. Khoản tiền này chỉ được ghi nhận khi doanh nghiệp hoàn tất bàn giao sản phẩm theo hợp đồng.

Nói cách khác, Đất Xanh đang nắm giữ hơn 6.000 tỷ đồng “nợ nghĩa vụ” với khách hàng. Áp lực vì thế không chỉ nằm ở tiến độ thi công, mà còn ở khả năng quản trị dòng tiền, đảm bảo nguồn lực để hoàn thiện các dự án đang triển khai.

Sự gia tăng tiền trả trước cũng kéo theo nợ phải trả tăng từ 13.981 tỷ đồng lên 17.240 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn tăng từ 10.466 tỷ đồng lên 14.479 tỷ đồng. Dù vốn chủ sở hữu đồng thời tăng mạnh từ 15.202 tỷ đồng lên 20.862 tỷ đồng, giúp cơ cấu vốn vẫn tương đối cân bằng, áp lực thực thi nghĩa vụ trong ngắn hạn là yếu tố không thể xem nhẹ.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vừa có dấu hiệu phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, dòng tiền khách hàng đổ vào sớm có thể xem là tín hiệu tích cực về nhu cầu. Tuy nhiên, khả năng chuyển hóa khoản tiền này thành doanh thu thực tế vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ dự án và năng lực triển khai của doanh nghiệp. Với Đất Xanh, giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ là phép thử về quản trị dòng tiền hơn là câu chuyện tăng trưởng lợi nhuận đơn thuần.