Ba luật cùng sửa, thị trường bất động sản đứng trước loạt thay đổi lớn

Cụ thể, các thay đổi lần này không chỉ tập trung tháo gỡ thủ tục cho doanh nghiệp mà còn hướng đến việc điều chỉnh cách thị trường vận hành, từ xác định giá đất, tạo lập quỹ nhà ở đến kiểm soát dòng tiền của người mua.

Một trong những thay đổi đáng chú ý nằm ở cơ chế xác định giá đất. Chính phủ đề xuất giá đất do Nhà nước quyết định dựa trên dữ liệu, phương pháp định giá và kết nối với các cơ sở dữ liệu chuyên ngành, thay vì phụ thuộc quá lớn vào những dữ liệu thị trường thiếu đồng nhất.

Điểm nghẽn hiện nay là giá đất đầu vào chịu tác động của nhiều yếu tố, trong khi chất lượng dữ liệu và phương pháp định giá chưa đồng đều. Khi giá đất bị đẩy lên, chi phí vốn, chi phí thủ tục và các khoản đầu vào khác tiếp tục cộng dồn, cuối cùng phản ánh vào giá bán nhà.

Định hướng mới vì vậy đặt trọng tâm vào việc để Nhà nước giữ vai trò điều tiết giá đất, đồng thời giảm chi phí và thời gian thực hiện thủ tục. Nếu cơ chế dữ liệu và định giá được vận hành minh bạch hơn, tác động không chỉ nằm ở phía doanh nghiệp mà còn có thể ảnh hưởng trực tiếp đến mặt bằng giá nhà.

Cùng với giá đất, cơ chế thu hồi đất và tái định cư cũng được đề xuất thay đổi theo hướng lấy việc ổn định cuộc sống của người dân làm trọng tâm. Người có đất ở bị thu hồi được ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chỗ, thay vì chỉ tập trung vào giá trị tài sản bị thu hồi.

Đáng chú ý, dự thảo không quy định cứng việc phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được phê duyệt trước khi thu hồi đất mà dự kiến giao Chính phủ quy định cụ thể. Đây là thay đổi có thể giúp đẩy nhanh tiến độ một số dự án, nhưng đồng thời đặt yêu cầu cao hơn về cơ chế bảo vệ người dân.

Các đại biểu vì vậy đề nghị chỉ cho phép ngoại lệ trong những trường hợp thật sự cần thiết như dự án quan trọng quốc gia, dự án khẩn cấp hoặc dự án có tỷ lệ đồng thuận cao. Ngay cả khi áp dụng ngoại lệ, phương án bồi thường và tái định cư vẫn cần được phê duyệt, công khai để tránh phát sinh tranh chấp.

Ở thị trường nhà ở, câu chuyện chung cư có thời hạn tiếp tục là một trong những nội dung được quan tâm nhất. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi gắn thời hạn sử dụng nhà chung cư với niên hạn công trình, được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, thời gian sử dụng thực tế và kết quả kiểm định.

Cách tiếp cận này nhằm phân biệt giữa tuổi thọ của công trình và quyền tài sản của chủ căn hộ. Khi công trình hết thời hạn nhưng vẫn bảo đảm chất lượng, quyền sử dụng tiếp tục được duy trì; ngược lại, nếu không đạt yêu cầu an toàn thì phải xử lý theo quy định về xây dựng lại.

Điểm quan trọng nằm ở cách diễn đạt và cơ chế bảo đảm quyền tài sản. Một số đại biểu đề nghị không sử dụng khái niệm "chung cư có thời hạn" để tránh người mua hiểu rằng quyền sở hữu căn hộ cũng bị giới hạn theo thời gian sử dụng của tòa nhà.

Một hướng thay đổi khác là thúc đẩy thị trường nhà cho thuê. Dự thảo Luật Nhà ở bổ sung cơ chế cho cả nhà cho thuê bằng vốn Nhà nước và các dự án do doanh nghiệp đầu tư, trong đó doanh nghiệp có thể tiếp cận các ưu đãi về vốn, đất đai, hạ tầng và quy hoạch.

Nếu được triển khai, nguồn cung nhà cho thuê sẽ không còn chỉ được xem như một phân khúc bổ trợ mà trở thành một cấu phần của chính sách nhà ở đô thị. Đây cũng là hướng phù hợp với yêu cầu giảm áp lực sở hữu nhà tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và các vùng kinh tế trọng điểm.

Song song với việc tăng nguồn cung, chính sách cũng hướng tới hạn chế đầu cơ và găm giữ đất. Dự thảo tiếp tục cụ thể hóa định hướng hạn chế phân lô, bán nền tại đô thị, đồng thời nghiên cứu sử dụng công cụ thuế để xử lý tình trạng đầu cơ, bỏ hoang và chậm đưa đất vào sử dụng.

Với Luật Kinh doanh bất động sản, điểm đáng chú ý là cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Khoản tiền này dự kiến được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại tổ chức tín dụng hoặc thực hiện theo thỏa thuận và chỉ được giải tỏa khi chủ đầu tư hoàn tất thủ tục cấp sổ.

Cơ chế này tạo thêm một đòn bẩy để thúc đẩy chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ pháp lý với người mua. Tuy nhiên, đây mới chỉ là phần cuối của dòng tiền, trong khi phần lớn giá trị hợp đồng đã được khách hàng thanh toán trước đó.

Vì vậy, vấn đề lớn hơn được đặt ra là phải kiểm soát dòng tiền ứng trước trong toàn bộ quá trình triển khai dự án, hạn chế việc nguồn tiền của người mua bị sử dụng sai mục đích hoặc chuyển sang tài trợ cho các dự án khác. Đây mới là lớp bảo vệ có ý nghĩa đối với tài sản của người mua nhà.

Nhìn tổng thể, các sửa đổi lần này đang tác động vào nhiều mắt xích của thị trường cùng lúc: giá đất, nguồn cung, quyền của người bị thu hồi đất, quyền sở hữu căn hộ và dòng tiền của người mua nhà. Điểm đáng chú ý là chính sách không chỉ hướng tới việc mở rộng dư địa cho doanh nghiệp mà còn tăng yêu cầu minh bạch và kiểm soát rủi ro.

Nếu được hoàn thiện theo hướng cân bằng giữa tháo gỡ thủ tục, phát triển nguồn cung và bảo vệ quyền tài sản, ba đạo luật sửa đổi có thể tạo ra một mặt bằng vận hành mới cho thị trường bất động sản. Khi đó, cuộc chơi không chỉ thay đổi ở khả năng làm dự án nhanh hơn, mà còn ở cách giá đất được hình thành, dòng tiền được kiểm soát và quyền lợi của người tham gia thị trường được bảo đảm.