Ai đang mua bất động sản khi thị trường chưa thực sự hồi phục?

Bất chấp các biện pháp siết đầu cơ và nỗ lực minh bạch hóa thị trường, dòng tiền đầu tư ngắn hạn vẫn đang vận động mạnh tại nhiều điểm nóng bất động sản. Dữ liệu cho thấy, thị trường chưa thực sự quay về quỹ đạo bền vững, khi giao dịch tiếp tục nghiêng về đầu tư hơn là nhu cầu ở thực.

Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS FERI), năm 2025, tỷ lệ người mua bất động sản để đầu tư đã tăng lên 28%, trong đó nhóm lướt sóng ngắn hạn chiếm gần 12%, tăng mạnh so với năm trước. Ngược lại, nhu cầu mua để ở và tích sản dài hạn đều sụt giảm rõ rệt.

Xu hướng này được củng cố bởi báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khi hơn 75% giao dịch nhà ở năm 2025 đến từ nhóm mua căn thứ hai trở lên. Dù tỷ lệ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao không lớn, VARS lưu ý chỉ cần một phần nhỏ dòng vốn vay ngắn hạn cũng đủ khuếch đại rủi ro khi thị trường rung lắc.

Thực tế ghi nhận, dòng tiền lướt sóng đang dịch chuyển theo thông tin quy hoạch và hạ tầng. DKRA Consulting cho biết, tại nhiều khu vực phía Nam, hơn 50% giao dịch thuộc về nhà đầu tư, với thời gian nắm giữ phổ biến dưới 3 năm. Các đợt tăng giá vì kỳ vọng thường diễn ra nhanh, nhưng cũng hạ nhiệt nhanh, để lại rủi ro cho người vào sau.

Ngay đầu năm 2026, kịch bản này lặp lại tại khu vực phía Tây Hà Nội, khi thông tin quy hoạch đô thị lớn khiến giá đất vùng ven tăng 10–20% trong thời gian ngắn, dù hạ tầng thực tế chưa thay đổi tương ứng.

Ở chiều ngược lại, các yếu tố từng hỗ trợ lướt sóng đang dần suy yếu. Năm 2026, thị trường dự kiến đón khoảng 136.000 sản phẩm mới, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trở lại và các khoản vay hết ân hạn bắt đầu tạo áp lực dòng tiền. Đồng thời, việc triển khai mã định danh bất động sản từ tháng 3/2026 được kỳ vọng sẽ thu hẹp không gian đầu cơ.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi chiến lược “ăn xổi” sẽ ngày càng khó tồn tại. Thanh khoản chỉ còn duy trì với những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực hoặc khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền lướt sóng chưa rút khỏi thị trường, nhưng biên an toàn đang mỏng dần – và rủi ro không còn nằm ở giá, mà ở kỳ vọng.