Tín dụng bất động sản: Muốn khơi thông dòng vốn phải “đo đúng bệnh”

Thực tế cho thấy bất động sản từ lâu được xem là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro và thường chịu các tiêu chuẩn kiểm soát chặt chẽ hơn so với nhiều ngành nghề khác. Cách tiếp cận này giúp hạn chế những cơn sốt đầu cơ và giảm nguy cơ mất an toàn hệ thống tài chính. Tuy nhiên, khi toàn bộ dòng vốn liên quan đến bất động sản đều bị nhìn nhận dưới cùng một lăng kính rủi ro, thị trường có nguy cơ xuất hiện những điểm nghẽn mới.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, việc Ngân hàng Nhà nước dự kiến chuẩn hóa lại hoạt động phân loại tín dụng bất động sản là bước đi cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Bởi trên thực tế, không phải mọi khoản vay bất động sản đều mang tính đầu cơ hoặc tiềm ẩn rủi ro cao như nhau.

Dư nợ tín dụng bất động sản hiện vào khoảng 3 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu bóc tách sâu hơn, phần lớn dòng vốn không chảy vào hoạt động đầu cơ mà phục vụ nhu cầu nhà ở thực, sản xuất kinh doanh hoặc các dự án phát triển có dòng tiền rõ ràng. Việc đánh đồng tất cả các khoản vay này vào cùng một nhóm rủi ro có thể dẫn tới những quyết định kiểm soát thiếu chính xác.

Theo các chuyên gia, điểm mấu chốt nằm ở việc phân biệt rõ giữa tín dụng đầu cơ và tín dụng phục vụ nhu cầu thực. Một khoản vay mua nhà để ở, có tài sản bảo đảm, thu nhập ổn định và khả năng trả nợ rõ ràng sẽ có mức độ rủi ro hoàn toàn khác với một khoản vay sử dụng đòn bẩy cao để lướt sóng bất động sản.

Nếu chỉ nhìn vào quy mô dư nợ để siết tín dụng, dòng vốn có thể bị chặn lại ngay cả ở những khu vực đang cần được hỗ trợ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến người mua nhà mà còn tác động trực tiếp tới doanh nghiệp phát triển dự án, đặc biệt là những dự án có pháp lý đầy đủ và nhu cầu thị trường thực sự.

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường hiện nay cần một cách tiếp cận mới, trong đó trọng tâm không phải là bất động sản hay không bất động sản, mà là chất lượng của từng khoản vay. Các tiêu chí như tỷ lệ vay trên giá trị tài sản, mục đích sử dụng vốn, khả năng tạo dòng tiền và năng lực tài chính của người vay cần trở thành cơ sở đánh giá chính.

Ở góc độ ngân hàng, việc chuẩn hóa lại hoạt động phân loại tín dụng cũng giúp phản ánh chính xác hơn mức độ rủi ro của từng phân khúc. Ông Trần Hoài Phương, Giám đốc Ngân hàng doanh nghiệp HDBank, cho rằng khoảng cách giữa hệ số rủi ro áp dụng cho bất động sản và nhiều lĩnh vực khác hiện vẫn còn khá lớn, trong khi mức độ rủi ro giữa các phân khúc bất động sản lại rất khác nhau.

Nếu không có cơ chế phân loại phù hợp, các tổ chức tín dụng sẽ khó mở rộng cho vay ngay cả đối với những dự án hiệu quả và có khả năng hấp thụ vốn tốt. Hệ quả không chỉ dừng lại ở thị trường bất động sản mà còn lan sang các ngành xây dựng, vật liệu, nội thất và hàng triệu lao động trong chuỗi giá trị liên quan.

Điều đáng chú ý là việc chuẩn hóa phân loại tín dụng không đồng nghĩa với nới lỏng kiểm soát. Ngược lại, đây là cách giúp cơ quan quản lý nhận diện đúng khu vực rủi ro để kiểm soát chặt hơn, đồng thời tránh tình trạng siết vốn diện rộng đối với toàn thị trường.

Trong bối cảnh bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc và phục hồi, yêu cầu đặt ra không phải là mở van tín dụng bằng mọi giá, mà là đưa dòng vốn đến đúng địa chỉ. Khi tín dụng được phân loại dựa trên chất lượng khoản vay thay vì gắn chung với một lĩnh vực, thị trường sẽ có thêm cơ hội phục hồi ổn định, còn hệ thống ngân hàng cũng giảm thiểu được các rủi ro phát sinh trong dài hạn.

Nói cách khác, muốn dòng vốn chảy đúng hướng, điều quan trọng trước tiên là phải "đo đúng bệnh". Chỉ khi phân biệt rõ đâu là tín dụng đầu cơ và đâu là tín dụng phục vụ nhu cầu thực, thị trường bất động sản mới có thể nhận được nguồn lực cần thiết để phát triển lành mạnh và bền vững hơn.