“Siêu sân bay” Long Thành đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp Đồng Nai tăng mạnh

Đồng Nai đang nổi lên như tâm điểm mới của bất động sản công nghiệp phía Nam khi tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn đều chạm ngưỡng 94% - 95%. Theo Savills Việt Nam, sự xuất hiện của sân bay Long Thành cùng kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ) có thể trở thành bước ngoặt giúp địa phương tái định hình chuỗi logistics và sản xuất của toàn khu vực.

Theo ông John Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, Đồng Nai từ nhiều năm qua luôn nằm trong nhóm thị trường công nghiệp lớn và phát triển nhất phía Nam. Tính đến cuối năm 2025, địa phương này sở hữu khoảng 6.725 ha đất công nghiệp cho thuê với tỷ lệ lấp đầy khoảng 94%. Ở phân khúc nhà xưởng và kho vận xây sẵn, tổng nguồn cung hiện đạt khoảng 3,48 triệu m², với tỷ lệ lấp đầy xấp xỉ 95%.

Mức hấp thụ cao cho thấy nhu cầu thuê tiếp tục duy trì mạnh ở cả phân khúc đất công nghiệp lẫn sản phẩm xây sẵn. Giá thuê đất công nghiệp trung bình hiện đạt khoảng 192 USD/m² cho mỗi chu kỳ thuê, trong khi giá thuê nhà xưởng và kho vận xây sẵn dao động quanh mức 4 USD/m²/tháng. Theo Savills, Đồng Nai hiện không chỉ cạnh tranh bằng quỹ đất mà đang bước vào giai đoạn tái định vị theo hướng công nghiệp giá trị cao, tập trung vào sản xuất công nghệ cao, logistics hàng không, công nghiệp hỗ trợ và chuỗi cung ứng xuất khẩu.

Xu hướng này cũng phản ánh rõ trong cơ cấu ngành nghề đầu tư mới. Dữ liệu Savills cho thấy trong giai đoạn 2021 đến 10 tháng đầu năm 2025, các ngành kim loại tiền chế, máy móc thiết bị và thiết bị điện chiếm hơn 40% tổng số dự án sản xuất mới tại Đồng Nai. Bên cạnh đó, điện tử, cao su và nhựa cũng ghi nhận tỷ trọng lớn, cho thấy vai trò ngày càng rõ nét của địa phương trong chuỗi công nghiệp hỗ trợ khu vực.

Về dòng vốn đầu tư, Trung Quốc hiện chiếm khoảng 27% số lượng dự án sản xuất mới tại Đồng Nai, tiếp theo là Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản. Theo Savills, điều này phản ánh xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và sự mở rộng liên tục của các cụm sản xuất châu Á.

Nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp cũng tăng mạnh trong những năm gần đây. Theo ông John Campbell, số giao dịch thuê nhà xưởng tại Đồng Nai đã tăng từ 31 giao dịch năm 2021 lên 110 giao dịch vào năm 2025. Trong khi đó, giao dịch đất công nghiệp cũng tăng từ 10 thương vụ lên 29 thương vụ trong cùng giai đoạn, cho thấy niềm tin ngày càng lớn của nhà đầu tư vào triển vọng dài hạn của thị trường.

Một trong những động lực lớn nhất được kỳ vọng sẽ tạo thay đổi cho Đồng Nai là sân bay quốc tế Long Thành cùng kế hoạch phát triển khu thương mại tự do (FTZ) quy mô khoảng 16 tỷ USD. Theo Savills, Long Thành không chỉ là sân bay phục vụ hành khách mà còn có thể trở thành cửa ngõ vận tải hàng hóa hàng không mới của khu vực phía Nam. Khi kết nối với hệ thống cảng biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu và trung tâm tài chính - dịch vụ TP.HCM, Đồng Nai có cơ hội hình thành mô hình phát triển tích hợp giữa công nghiệp, logistics và xuất khẩu.

Trong mô hình này, doanh nghiệp có thể đặt nhà máy tại Đồng Nai, tập kết hàng hóa tại các trung tâm logistics gần sân bay Long Thành và xuất khẩu linh hoạt bằng cả đường hàng không lẫn đường biển. Điều này giúp rút ngắn thời gian vận chuyển và nâng cao khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng. FTZ cũng được kỳ vọng mở ra dư địa lớn cho các ngành có giá trị gia tăng cao như điện tử, thiết bị điện, logistics chuỗi lạnh, thiết bị y tế và các trung tâm phân phối khu vực. Đây đều là những lĩnh vực hưởng lợi lớn từ hệ thống logistics đa phương thức và cơ chế thuận lợi hóa thương mại.

Tuy nhiên, Savills cho rằng Đồng Nai vẫn đối mặt nhiều thách thức nếu muốn tận dụng tối đa “bệ phóng” Long Thành và FTZ. Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở khả năng kết nối hạ tầng, đặc biệt là các tuyến giao thông “dặm cuối” giữa khu công nghiệp, sân bay và cảng biển. Bên cạnh đó là yêu cầu về cơ chế pháp lý đủ linh hoạt cho mô hình FTZ, bao gồm thủ tục hải quan tinh gọn, chính sách thuế phù hợp và quy trình phê duyệt đầu tư hiệu quả hơn.

Ngoài ra, việc phối hợp quy hoạch liên vùng giữa Đồng Nai, TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng sẽ đóng vai trò then chốt trong bối cảnh chuỗi logistics và sản xuất ngày càng liên kết chặt chẽ. “Nếu FTZ, sân bay và hệ thống logistics được triển khai thành công, Đồng Nai có thể chuyển đổi từ một trung tâm sản xuất truyền thống thành trung tâm sản xuất và logistics trọng điểm của khu vực”, ông John Campbell nhận định.