Phát Đạt muốn làm 2 siêu dự án BT trị giá 24.000 tỷ đồng tại TP.HCM

Tại ĐHCĐ thường niên năm 2026, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) hé lộ chiến lược mới khi xác định đầu tư hạ tầng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) sẽ trở thành một trong hai trụ cột kinh doanh chính của doanh nghiệp trong thời gian tới.

Theo chia sẻ của Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt, Phát Đạt hiện đã hoàn thiện hồ sơ đề xuất hai dự án hạ tầng quy mô lớn tại TP.HCM. Trong đó gồm một tuyến đường trên cao với tổng mức đầu tư khoảng 15.000 tỷ đồng và dự án Bệnh viện Ung bướu quy mô 1.000 giường với vốn đầu tư khoảng 9.000 tỷ đồng.

Lãnh đạo doanh nghiệp cho biết việc tham gia các dự án BT phù hợp với định hướng thúc đẩy đầu tư công và tái cấu trúc hạ tầng đô thị của TP.HCM, bao gồm kế hoạch di dời các trường đại học lớn ra khỏi khu vực nội đô.

Theo ông Nguyễn Văn Đạt, lợi thế lớn nhất của Phát Đạt nằm ở khả năng lựa chọn và quy hoạch dự án. Nhờ tập trung vào các dự án có tính thanh khoản cao, doanh nghiệp có thể linh hoạt giữa việc tự phát triển để tối ưu lợi nhuận hoặc chuyển nhượng dự án cho đối tác thông qua hoạt động M&A nhằm tạo dòng tiền.

Để chuẩn bị nguồn lực triển khai các dự án BT quy mô lớn, Phát Đạt đang xây dựng kế hoạch huy động vốn nhiều tầng. Theo quy định, doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính tối thiểu khoảng 15% tổng mức đầu tư đối với các dự án BT.

Một trong những nguồn vốn quan trọng đến từ hoạt động chuyển nhượng dự án. Điển hình là thương vụ thoái vốn tại dự án Thuận An 1 cho Mitsubishi Corporation của Nhật Bản. Theo Phát Đạt, doanh nghiệp đã thu về khoảng 1.900 tỷ đồng từ đợt thanh toán đầu tiên và sẽ tiếp tục nhận thêm các khoản thanh toán khác theo tiến độ chuyển nhượng 80% cổ phần.

Ngoài ra, lãnh đạo Phát Đạt cho biết đối tác Nhật Bản cũng đang quan tâm tới dự án Thuận An 2. Trong năm 2026, doanh nghiệp dự kiến tiếp tục chuyển nhượng thêm một số dự án tại Đồng Nai và TP.HCM nhằm bổ sung dòng tiền và tăng tính linh hoạt tài chính.

Bên cạnh nguồn vốn từ M&A, Phát Đạt cũng lên kế hoạch huy động gần 2.000 tỷ đồng từ cổ đông hiện hữu thông qua phát hành gần 200 triệu cổ phiếu. Đồng thời, doanh nghiệp dự kiến chia cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 10% nhằm giữ lại khoảng 1.200 tỷ đồng lợi nhuận phục vụ tái đầu tư.

Dù đặt tham vọng lớn với mảng BT, Phát Đạt lại đang đứng trước khả năng khép lại dự án Nhà thi đấu Phan Đình Phùng - dự án từng được xem là dấu ấn đầu tiên của doanh nghiệp trong lĩnh vực hạ tầng theo hình thức “đổi đất lấy hạ tầng”.

Theo lãnh đạo doanh nghiệp, bản chất của mô hình BT là nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng công trình hạ tầng và được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng. Tuy nhiên, vướng mắc lớn nhất nằm ở khâu định giá đất và thủ tục pháp lý kéo dài.

Dự án Nhà thi đấu Phan Đình Phùng được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2008 với tổng mức đầu tư ban đầu khoảng 988 tỷ đồng. Sau nhiều lần điều chỉnh, tổng vốn đầu tư đã tăng lên hơn 1.953 tỷ đồng vào năm 2016.

Theo Phát Đạt, quá trình kéo dài thủ tục khiến tổng mức đầu tư liên tục đội lên, trong khi việc xác định giá trị quỹ đất đối ứng gặp nhiều khó khăn do lo ngại thất thoát tài sản công. Việc chưa thể hoàn tất định giá khiến dự án không được giao đất đối ứng, đồng nghĩa doanh nghiệp không có tài sản đảm bảo để triển khai thi công.

Cuối cùng, dự án bị đình trệ nhiều năm trước khi TP.HCM quyết định chuyển sang hình thức đầu tư công. Hiện khu đất này đang được chỉnh trang thành công viên và không gian công cộng phục vụ người dân.

Theo báo cáo tài chính năm 2025, Phát Đạt đang ghi nhận hơn 77 tỷ đồng chi phí xây dựng dở dang liên quan tới dự án Nhà thi đấu Phan Đình Phùng. Đây chủ yếu là các khoản chi cho thiết kế, lập hồ sơ, quản lý dự án và chi phí chỉnh trang mặt bằng.

Lãnh đạo doanh nghiệp cho biết đang làm việc với các cơ quan chức năng để thống nhất phương án hoàn trả phần chi phí đã đầu tư. Tuy nhiên, quá trình kiểm toán, quyết toán và giải ngân từ ngân sách Nhà nước có thể kéo dài từ 1-3 năm.

Theo Phát Đạt, bài học lớn từ dự án Phan Đình Phùng cho thấy năng lực tài chính và triển khai chưa phải yếu tố quyết định thành công của dự án BT. Tiến độ tháo gỡ pháp lý và cơ chế minh bạch trong xác định giá trị quỹ đất đối ứng mới là yếu tố then chốt.

Ban lãnh đạo doanh nghiệp cũng thừa nhận dù Phát Đạt có quyền chủ động đề xuất đầu tư, việc triển khai các dự án BT vẫn phụ thuộc lớn vào quá trình thẩm định và phê duyệt của cơ quan quản lý Nhà nước.