Nguồn cung nhà liền thổ TP.HCM “đổ” về vùng ven

Theo báo cáo thị trường quý II/2026 của Cushman & Wakefield, một trong những diễn biến đáng chú ý của phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM là xu hướng dịch chuyển nguồn cung khỏi các khu vực đô thị truyền thống.

Trong quý II, toàn thị trường ghi nhận khoảng 1.700 căn nhà liền thổ mở bán mới, tăng 3,2 lần so với quý trước. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại các khu vực vùng ven, nơi còn quỹ đất lớn để phát triển những dự án quy mô.

Khu vực phía Bắc TP.HCM tiếp tục chiếm ưu thế với khoảng 70% tổng nguồn cung mới trong quý II, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán mới của một đại đô thị tại Hóc Môn. Khu Nam đứng thứ hai, chiếm khoảng 25% nguồn cung, trong khi khu vực TP. Thủ Đức cũ đóng góp khoảng 4%.

Sự phân bổ này cho thấy thị trường nhà liền thổ đang có sự thay đổi đáng kể về không gian phát triển. Thay vì tập trung chủ yếu ở các khu vực đô thị đã hình thành, nguồn cung đang mở rộng về những địa bàn có quỹ đất lớn và được hưởng lợi từ quá trình đầu tư hạ tầng.

Đây cũng là xu hướng được các đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định sẽ tiếp diễn trong những năm tới, khi các dự án đô thị quy mô lớn ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn cung nhà thấp tầng cho TP.HCM.

Về sức cầu, tỷ lệ hấp thụ nhà liền thổ trong quý II đạt khoảng 36%, tương ứng gần 870 căn được giao dịch. Theo Cushman & Wakefield, nhu cầu chủ yếu đến từ nhóm khách hàng có giá trị tài sản ròng cao. Đặc biệt, các sản phẩm nhà liền thổ tại khu vực trung tâm vẫn được xem là tài sản có tính chất trú ẩn, nhờ vị trí khan hiếm và khả năng duy trì giá trị trong dài hạn.

Trong khi nguồn cung mới chủ yếu dịch chuyển ra vùng ven, những sản phẩm có vị trí tốt tại khu vực trung tâm vẫn giữ được sức hút đối với nhóm khách hàng có năng lực tài chính cao.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang hình thành sự phân hóa rõ nét. Nguồn cung mới tìm đến những khu vực có quỹ đất và dư địa phát triển, trong khi nhu cầu đối với các sản phẩm nhà liền thổ tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì nhờ tính khan hiếm.

Một điểm đáng chú ý khác là mặt bằng giá sơ cấp nhà liền thổ đã có sự điều chỉnh trong quý II. Cushman & Wakefield ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường ở mức gần 6.500 USD/m², giảm 2% so với quý trước và thấp hơn 57% so với cùng kỳ.

Theo đơn vị nghiên cứu, mức điều chỉnh này phản ánh thị trường đang dần trở lại trạng thái cân bằng sau khi một số dự án cao cấp và hạng sang được mở bán trong quý I, qua đó đẩy mặt bằng giá lên cao.

Xét theo từng khu vực, TP. Thủ Đức cũ tiếp tục dẫn đầu về giá bán với gần 13.000 USD/m². Nhà Bè đứng sau với khoảng 9.400 USD/m², tiếp đến là Bình Tân khoảng 7.000 USD/m², Cần Giờ khoảng 6.500 USD/m² và Hóc Môn khoảng 5.300 USD/m².

Khoảng cách giá giữa các khu vực phản ánh sự khác biệt về mức độ phát triển đô thị, khả năng tiếp cận hạ tầng, quỹ đất và chất lượng nguồn cung.

Đáng chú ý, mức giá thấp hơn tại các khu vực vùng ven đang tạo điều kiện để thị trường mở rộng tệp khách hàng, đặc biệt khi hạ tầng giao thông được cải thiện và các đại đô thị hình thành hệ sinh thái dịch vụ, tiện ích đồng bộ.

Trong thời gian tới, Cushman & Wakefield kỳ vọng các khu đô thị quy mô lớn tại Cần Giờ và Hóc Môn sẽ tiếp tục mở rộng không gian phát triển của thị trường nhà ở TP.HCM ra ngoài khu vực đô thị truyền thống.

Cùng với đó, mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) và các dự án hạ tầng trọng điểm được kỳ vọng trở thành yếu tố quan trọng thúc đẩy nhu cầu nhà ở cũng như dòng vốn đầu tư dài hạn.

Các tuyến vành đai, mạng lưới giao thông công cộng và những dự án kết nối liên vùng có thể rút ngắn thời gian di chuyển giữa khu vực trung tâm với các đô thị vệ tinh, qua đó làm thay đổi cách người dân lựa chọn nơi ở.

Khi khả năng kết nối được cải thiện, những khu vực trước đây được xem là xa trung tâm có thể trở thành các cực phát triển mới, đặc biệt với những dự án có quy mô lớn, quy hoạch đồng bộ và đầy đủ tiện ích.

Nhận định về xu hướng này, Savills cũng cho rằng nguồn cung biệt thự và nhà phố tại TP.HCM đang dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, được dẫn dắt bởi quy hoạch và hạ tầng.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, mặt bằng giá cao đang khiến các sản phẩm có diện tích nhỏ được thị trường ưa chuộng hơn.

Savills đánh giá Quy hoạch chung TP.HCM mở rộng đang góp phần định hình lại thị trường nhà ở dọc các hành lang hạ tầng trọng điểm. Đây được xem là cơ sở để các khu vực vùng ven tiếp tục thu hút nguồn cung mới trong thời gian tới.

Trong nửa cuối năm 2026, Savills dự báo thị trường có thể đón thêm khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng, chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn tại khu vực vùng ven của những chủ đầu tư có thương hiệu.

Về dài hạn, nguồn cung tương lai được dự báo tiếp tục tăng mạnh. Đến năm 2029, tổng nguồn cung lũy kế có thể đạt khoảng 22.000 căn, trong đó Cần Giờ và Hóc Môn được dự báo là hai khu vực đóng góp nguồn cung đáng kể.