Lãi suất vay mua nhà lên tới 16,5%/năm, sức mua bất động sản giảm mạnh

Lãi suất vay mua nhà theo cơ chế thả nổi đã tăng lên 15-16%/năm, thậm chí có trường hợp chạm 16,5%/năm, tạo thêm áp lực lên người mua và kéo thanh khoản thị trường bất động sản tiếp tục suy giảm trong nửa đầu năm 2026.

Theo báo cáo mới công bố của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), lãi suất vay mua bất động sản trong 6 tháng đầu năm phổ biến ở mức 12-14%/năm. Tuy nhiên, nhiều khoản vay sau thời gian ưu đãi đã chuyển sang cơ chế thả nổi với mức lãi thực tế lên tới 15-16%/năm.

Áp lực chi phí vốn nhanh chóng phản ánh lên thị trường. Tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong nửa đầu năm chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường chỉ dao động 20-30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm so với giai đoạn trước.

Miền Bắc chiếm khoảng 50% tổng lượng giao dịch cả nước, trong khi miền Nam đóng góp khoảng 40% nhưng cũng là khu vực sụt giảm mạnh nhất với tỷ lệ hấp thụ giảm tới 35%. Thanh khoản chủ yếu tập trung ở các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định, còn nhiều sản phẩm đầu tư vùng ven gần như đóng băng.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), cho biết lãi suất vay mua nhà theo cơ chế thả nổi hiện đã lên khoảng 16,5%/năm. Theo ông, mặt bằng lãi suất này ở mức khá cao và chưa loại trừ khả năng tiếp tục tăng nếu chi phí huy động vốn của các ngân hàng còn đi lên.

Chi phí vay vốn gia tăng đang tác động trực tiếp đến cả người mua lẫn doanh nghiệp. Người có nhu cầu ở thực có xu hướng trì hoãn quyết định xuống tiền vì lo ngại áp lực trả nợ kéo dài, trong khi nhà đầu tư hạn chế sử dụng đòn bẩy khi chi phí vốn cao làm thu hẹp biên lợi nhuận kỳ vọng. Các chủ đầu tư cũng đối mặt với bài toán tiêu thụ sản phẩm ngày càng khó khăn.

Thực tế, mặt bằng lãi suất ưu đãi tại nhiều ngân hàng vẫn dao động khoảng 9-11%/năm trong thời gian đầu. Tuy nhiên, sau khi hết ưu đãi, phần lớn khoản vay được chuyển sang lãi suất thả nổi, tính theo lãi suất huy động cộng biên độ khoảng 3-3,5%, khiến chi phí vay thực tế tăng đáng kể khi mặt bằng lãi suất huy động đi lên.

Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, Vietcombank đang áp dụng lãi suất từ 9,6%/năm trong 6 tháng đầu hoặc 10,5%/năm nếu cố định 12 tháng. BIDV triển khai các gói vay từ 9,7-13,5%/năm tùy kỳ hạn cố định, trong khi VietinBank đã nâng lãi suất gói cố định 24 tháng lên trên 12%/năm. Agribank vẫn duy trì mức thấp hơn, khoảng 8-9,8%/năm.

Các ngân hàng thương mại cổ phần cũng áp dụng lãi suất ưu đãi phổ biến 9-12%/năm. Dù vậy, sau thời gian ưu đãi, hầu hết khoản vay đều chuyển sang cơ chế thả nổi, khiến chi phí tài chính tăng mạnh nếu lãi suất huy động tiếp tục neo cao.

Theo DXS-FERI, áp lực lãi vay đang làm thay đổi hành vi của người mua nhà. Khảo sát của đơn vị này cho thấy 96,9% người mua ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, đồng thời quan tâm nhiều hơn đến vị trí kết nối và khả năng khai thác sử dụng thực tế. Xu hướng sử dụng đòn bẩy tài chính cũng dần nhường chỗ cho việc ưu tiên nguồn vốn tự có nhằm giảm rủi ro chi phí lãi vay.

Dự báo về nửa cuối năm 2026, DXS-FERI cho rằng lãi suất vay mua nhà khó giảm nhanh và nhiều khả năng vẫn duy trì quanh 12-14%/năm. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản được dự báo sẽ tiếp tục bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn, khi dòng tiền tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở thực và sở hữu khả năng khai thác dòng tiền ổn định.