Bất động sản phía Nam bước vào cuộc chơi mới: Hạ tầng dẫn dòng tiền

Hạ tầng mở rộng không gian phát triển

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó yếu tố giá trị thực, khả năng tạo dòng tiền và tính minh bạch pháp lý ngày càng giữ vai trò quan trọng.

Nhận định tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới" do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức, dưới sự chỉ đạo của Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Phó Chủ tịch VCCI Hoàng Quang Phòng, cho rằng giai đoạn đầu cơ, lướt sóng đang dần thu hẹp, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư dựa trên giá trị.

Theo ông, thị trường ngày càng phân hóa giữa nhóm tài sản mang tính đầu cơ, thiếu giá trị sử dụng và nhóm bất động sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, pháp lý minh bạch. Đây sẽ là nền tảng cho chu kỳ phát triển bền vững trong giai đoạn 2026-2031.

Trong chu kỳ mới, năng lực tạo dòng tiền ròng, mức độ minh bạch pháp lý, khả năng thích ứng với hạ tầng và tiêu chuẩn phát triển bền vững được dự báo trở thành những yếu tố quan trọng trong định giá bất động sản.

Đối với khu vực phía Nam, dư địa phát triển đang được mở rộng nhờ quá trình đầu tư hạ tầng quy mô lớn. TP.HCM đang chuyển dịch từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm, kéo theo sự dịch chuyển của nguồn cung và dòng vốn về các khu vực có dư địa phát triển.

Động lực đáng chú ý đến từ hàng loạt dự án giao thông liên vùng như sân bay quốc tế Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, cao tốc Bến Lức - Long Thành và Biên Hòa - Vũng Tàu.

Khi các tuyến giao thông này từng bước hoàn thiện, khả năng kết nối giữa TP.HCM với Đồng Nai, Tây Ninh và các địa phương trong vùng được cải thiện, qua đó mở thêm không gian phát triển cho đô thị, công nghiệp, logistics và bất động sản.

Cùng với đó, định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD được kỳ vọng tạo thêm động lực cho các khu vực nằm dọc các trục giao thông lớn.

Dòng tiền chọn lọc hơn

Không gian phát triển mở rộng nhưng không đồng nghĩa tất cả dự án và doanh nghiệp đều có thể hưởng lợi.

Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn khi áp lực đáo hạn trái phiếu, chi phí vốn và yêu cầu về năng lực tài chính ngày càng lớn. Những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, dự án chậm triển khai hoặc pháp lý chưa hoàn thiện sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức.

Theo ông Hoàng Quang Phòng, doanh nghiệp muốn tham gia vào chu kỳ mới cần nâng cao năng lực quản trị dòng tiền, bảo đảm tiến độ dự án và củng cố nền tảng tài chính.

“Thị trường giai đoạn mới đòi hỏi tư duy phát triển mới: đưa giá trị sản phẩm về sát nhu cầu thực của dân cư, lấy tính minh bạch pháp lý làm thước đo uy tín, lấy chất lượng không gian sống và hạ tầng kết nối làm lợi thế cạnh tranh bền vững”, ông Phòng nhấn mạnh.

Bên cạnh hạ tầng, dòng vốn cũng được xem là một yếu tố hỗ trợ quan trọng. Chính sách tiền tệ linh hoạt cùng sự hợp tác giữa chủ đầu tư và các tổ chức tài chính có thể góp phần khơi thông tín dụng, nhưng theo hướng ưu tiên những dự án có pháp lý đầy đủ, khả năng triển khai và giá trị sử dụng thực.

Điều này cho thấy cuộc cạnh tranh trên thị trường không còn đơn thuần nằm ở mức giá. Năng lực tài chính, tiến độ xây dựng, chất lượng sản phẩm và khả năng tạo giá trị lâu dài sẽ ngày càng quyết định sức hút của dự án.

Đất đai cần trở thành nguồn lực tạo giá trị

Ở góc độ chính sách, PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, cho rằng một thay đổi quan trọng đang diễn ra là sự chuyển dịch trong tư duy quản lý và sử dụng đất đai.

Theo ông, dù Luật Đất đai đã nhiều lần được sửa đổi, tình trạng ách tắc và lãng phí nguồn lực đất đai vẫn tồn tại. Nhiều dự án bất động sản, sản xuất đình trệ kéo dài, kéo theo ảnh hưởng tới doanh nghiệp, tổ chức tín dụng và nhà thầu.

PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026 mở ra cách tiếp cận mới khi xác định đất đai là nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển kinh tế.

Theo đó, tư duy quản lý cần chuyển từ kiểm soát quy trình sang thúc đẩy hiệu quả và kết quả đầu ra.

Ba thay đổi quan trọng được ông nhấn mạnh gồm: chuyển từ quản lý đất đai sang phát huy nguồn lực đất đai; từ quản lý quyền sử dụng đất sang kiến tạo giá trị từ đất; và từ quản lý hành chính sang quản trị hiện đại, gắn phân quyền với trách nhiệm giải trình và dữ liệu đất đai số hóa, minh bạch.

Đáng chú ý, ông cho rằng cần từng bước đưa thị trường đất đai ra khỏi quỹ đạo đầu cơ để hướng dòng vốn vào sản xuất, kinh doanh.

Trong thời gian dài, hoạt động tích lũy và mua bán đất để hưởng chênh lệch giá đã thu hút một lượng lớn nguồn lực xã hội, trong khi dòng vốn dành cho các hoạt động tạo ra giá trị thực chưa tương xứng.

Theo đó, bài toán quan trọng trong giai đoạn tới là xây dựng cơ chế điều tiết giá đất hài hòa. Nếu giá đất quá thấp có thể gây thất thoát tài sản công, nhưng nếu bị đẩy lên quá cao sẽ làm tăng chi phí mặt bằng, ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp sản xuất.

Việc làm rõ và bảo vệ quyền tài sản đối với đất đai cũng được xem là một hướng để giải phóng nguồn lực tài chính. Khi quyền tài sản được xác lập minh bạch, đất đai có thể trở thành tài sản thế chấp an toàn, giúp doanh nghiệp tiếp cận vốn ngân hàng với chi phí hợp lý hơn.

Trong bối cảnh đó, bất động sản phía Nam được kỳ vọng bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, nhưng theo hướng chọn lọc hơn. Hạ tầng sẽ mở rộng không gian phát triển, chính sách đất đai tạo thêm dư địa, còn giá trị thực sẽ trở thành yếu tố quyết định dòng tiền.