Ai đi tiếp trong chu kỳ mới của bất động sản?

Thị trường bất động sản không còn tăng theo mặt bằng chung. Theo Savills Việt Nam, giai đoạn 2026–2027 đánh dấu chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản, nhưng diễn ra theo hướng phân hóa sâu, thay vì lan tỏa đồng đều như các chu kỳ trước. Điều này đồng nghĩa: không phải phân khúc hay khu vực nào cũng được hưởng lợi từ sóng tăng.

Dòng tiền đã đổi hành vi

Dữ liệu thị trường cho thấy, nhà đầu tư đang chuyển từ chiến lược “đầu tư đại trà” sang chọn lọc tài sản có khả năng tích lũy dài hạn. Savills nhận định, động lực chính của chu kỳ mới không còn là kỳ vọng lướt sóng, mà là chất lượng tài sản, tính khan hiếm và độ bền giá trị.

Nhận định này, được củng cố bởi thực tế: trong bối cảnh pháp lý siết chặt và chi phí vốn tăng, các sản phẩm không đủ chuẩn về vị trí, pháp lý và quy hoạch ngày càng khó thanh khoản, trong khi dòng tiền có xu hướng co cụm vào các tài sản đã hình thành giá trị.

Bất động sản hạng sang giữ vai trò “neo giá”

Các dự án hạng sang phát triển bài bản cho thấy, quỹ đạo tăng giá tách biệt khỏi phần còn lại của thị trường. Thống kê giai đoạn 2018–2024, Vinhomes Riverside ghi nhận mức tăng giá khoảng 416%, trong khi Vinhomes Green Bay tăng khoảng 171% – cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung.

Điểm chung của các dự án này không nằm ở thời điểm mở bán, mà ở vị trí đã định hình, quỹ đất giới hạn và mô hình vận hành khép kín, giúp duy trì sức cầu ngay cả khi thị trường điều chỉnh.

Khi thị trường sàng lọc, tài sản vượt chuẩn đi tiếp

Trong bối cảnh đó, các khu compound hạng sang như Vịnh Xanh tại Ocean City được nhìn nhận là lát cắt tiêu biểu của xu hướng dòng tiền mới: quy mô giới hạn 748 căn, nằm trong đại đô thị đã vận hành, hưởng lợi trực tiếp từ loạt dự án hạ tầng chiến lược khu Đông Hà Nội như Vành đai 3.5, Vành đai 4 và các trục kết nối liên vùng.

Thực tế cho thấy, những tài sản có cấu trúc khan hiếm và vị trí chiến lược, thường thiết lập được mặt bằng giá riêng, ít chịu áp lực giảm sâu khi thị trường biến động.

Chu kỳ 2026–2027 không dành cho đầu tư dàn trải. Dòng tiền đang rút khỏi tài sản trung bình, và tập trung vào bất động sản vượt chuẩn – nơi giá trị được tích lũy bằng vị trí, quy mô giới hạn và khả năng giữ giá trong dài hạn.