VARS cảnh báo: Chuỗi rủi ro chồng lớp đang siết bất động sản 2026
VARS cảnh báo chi phí đất đai tăng mạnh, mặt bằng lãi suất đi lên và vướng mắc giải phóng mặt bằng đang trở thành các nút thắt chính, đe dọa nguồn cung và thanh khoản thị trường bất động sản trong năm 2026.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản năm 2026 đang bước vào giai đoạn nhạy cảm, khi nhiều rủi ro lớn xuất hiện đồng thời, tạo thành chuỗi tác động chồng lớp, có thể làm thay đổi cách thị trường vận hành, thay vì chỉ gây ra những cú trồi sụt ngắn hạn.
Theo VARS, rủi ro lớn nhất hiện nay nằm ở chi phí đất đai. Việc áp dụng bảng giá đất mới, trong bối cảnh nhiều địa phương chưa ban hành hệ số điều chỉnh hoặc áp dụng ở mức cao khiến chi phí đầu vào tăng mạnh, đẩy giá thành dự án lên cao, và trở thành điểm nghẽn trực tiếp của nguồn cung, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới trong năm 2026.
Áp lực từ giá đất chưa kịp hạ nhiệt thì mặt bằng lãi suất cho vay tăng nhanh trong thời gian ngắn, tiếp tục tạo sức ép kép lên thị trường. VARS nhận định, khi giá bất động sản tại các đô thị lớn đã ở mức cao so với thu nhập bình quân, chi phí vốn gia tăng sẽ thu hẹp đáng kể nhóm người mua ở thực, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính, từ đó tác động trực tiếp đến thanh khoản.
Trước thực trạng này, VARS nhấn mạnh chính sách tín dụng bất động sản cần được điều hành thận trọng và có chọn lọc, nhằm kiểm soát rủi ro cho hệ thống tài chính, nhưng không gây “sốc” cho thị trường. VARS cảnh báo, nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, không chỉ thị trường bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung đều có nguy cơ chịu tác động tiêu cực.
Một rủi ro khác tiếp tục kéo dài là vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, chủ yếu do thiếu quyết liệt ở một số địa phương và chưa có hướng dẫn thống nhất, khiến tiến độ dự án chậm trễ, chi phí phát sinh và nguồn cung khó được cải thiện đúng kỳ vọng.
Bên cạnh đó, VARS cho rằng năng lực thực thi ở cấp địa phương sẽ là yếu tố then chốt trong giai đoạn tới. Dù ba bộ luật mới liên quan đến bất động sản đã được ban hành và điều chỉnh phù hợp hơn với thực tiễn, việc tổ chức triển khai tại nhiều địa phương vẫn chậm, khiến doanh nghiệp phải chờ đợi và gánh thêm chi phí.
Ở góc nhìn thị trường, dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy năm 2025 cả nước ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025, cho thấy nguồn cung đã có sự cải thiện. Tuy nhiên, sự mất cân đối cơ cấu vẫn chưa được giải quyết, khi phân khúc nhà ở giá phù hợp tiếp tục thiếu hụt, trong khi khoảng 25% nguồn cung chung cư có giá trên 100 triệu đồng/m², khiến mặt bằng giá neo cao và thanh khoản phân hóa rõ nét.
Từ các rủi ro trên, VARS nhận định thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn cạnh tranh thực chất, nơi chi phí đất đai, lãi suất, tiến độ pháp lý và năng lực thực thi chính sách sẽ quyết định khả năng trụ vững của doanh nghiệp, cũng như hướng đi của dòng vốn trong năm 2026.
Mạnh Huyền
