Vàng, bất động sản lên blockchain: Miếng bánh 80 tỷ USD nhưng rủi ro không nhỏ
Token hóa tài sản thực như vàng, bất động sản được kỳ vọng mở ra thị trường hàng chục tỷ USD tại Việt Nam. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý, cấu trúc và công nghệ vẫn là thách thức lớn với nhà đầu tư.
Ngày 07/04/2026, Hiệp hội Blockchain và Tài sản số Việt Nam tổ chức hội thảo về mã hóa tài sản thực (RWA), thu hút sự quan tâm của nhiều chuyên gia và tổ chức trong lĩnh vực tài chính - công nghệ. Phát biểu tại sự kiện, Trung tướng Đặng Vũ Sơn nhận định nếu được thiết kế đúng, tài sản số hóa có thể trở thành một hạ tầng niềm tin mới cho nền kinh tế số.
Theo ông, trong bối cảnh thị trường vốn toàn cầu đang tái cấu trúc mạnh mẽ dưới tác động của blockchain, yếu tố quan trọng không nằm ở tốc độ triển khai mà là chất lượng thể chế và quản trị. Một hệ thống tiêu chuẩn rõ ràng, minh bạch sẽ quyết định khả năng tham gia sâu của Việt Nam vào cấu trúc tài chính số trong tương lai.
Ở góc độ thị trường, dẫn báo cáo của Boston Consulting Group, ông Nghiêm Minh Hoàng cho biết quy mô RWA toàn cầu có thể đạt 19.000 tỷ USD vào năm 2033. Riêng tại Việt Nam, tiềm năng thị trường được ước tính khoảng 70-80 tỷ USD vào năm 2030, phản ánh dư địa tăng trưởng đáng kể của lĩnh vực này.
Tuy vậy, đi cùng cơ hội là các rủi ro mang tính hệ thống. Nhóm rủi ro đầu tiên liên quan đến tài sản cơ sở, bao gồm cơ chế lưu ký, minh bạch dự trữ và quyền sở hữu pháp lý. Nhà đầu tư nắm giữ token thực chất không trực tiếp sở hữu tài sản, mà phụ thuộc vào bên phát hành và đơn vị lưu ký.
Trong trường hợp xảy ra sự cố tài chính, quyền lợi của người nắm giữ token có thể bị xếp sau các chủ nợ ưu tiên. Ngoài ra, việc kiểm toán dự trữ chỉ phản ánh theo từng thời điểm, không đảm bảo giám sát liên tục, dẫn đến nguy cơ “ảo giác minh bạch” về tài sản bảo chứng.
Ở nhóm rủi ro cấu trúc tài chính, các mô hình huy động vốn trước khi sở hữu tài sản có thể tạo ra khoảng trống bảo chứng. Điều này khiến nhà đầu tư khó đánh giá chính xác giá trị thực và tiềm ẩn nguy cơ sử dụng vốn sai mục đích. Trong một số trường hợp, lượng token phát hành có thể vượt quá tài sản thực, làm gia tăng rủi ro hệ thống.
Bên cạnh đó, lớp công nghệ và vận hành cũng tiềm ẩn nhiều thách thức. Thanh khoản trên các nền tảng số có thể chỉ mang tính danh nghĩa, trong khi việc quy đổi sang tài sản thực thường đi kèm điều kiện hạn chế và chi phí cao. Rủi ro từ hợp đồng thông minh và hạ tầng kỹ thuật cũng có thể phát sinh trong quá trình vận hành.
Các chuyên gia cũng lưu ý rằng blockchain chỉ đảm bảo tính toàn vẹn dữ liệu trên chuỗi, nhưng không thể tự xác minh tài sản ngoài đời thực. Do đó, việc kết nối giữa dữ liệu số và tài sản thực đòi hỏi hệ thống oracle đáng tin cậy, kiểm toán độc lập và tiêu chuẩn kỹ thuật chặt chẽ.
Chia sẻ thêm về kinh nghiệm triển khai, ông Kamal Anand - CEO BIGOD - cho rằng việc token hóa tài sản cần được thiết kế với nhiều lớp kiểm soát rủi ro. Tài sản phải được lưu ký tách biệt, minh bạch quyền sở hữu và đi kèm cơ chế xác minh độc lập để đảm bảo niềm tin thị trường.
Trong bối cảnh tiềm năng lớn nhưng rủi ro còn hiện hữu, các chuyên gia cho rằng phát triển thị trường RWA cần đi kèm với việc hoàn thiện khung pháp lý và cơ chế giám sát. Đây sẽ là yếu tố then chốt để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường trong dài hạn.
Bắc Nam
